1. 서론 – 김1호의 현장 실사 + 재무 분석 기반 추천 매물
안녕하세요,
프랜차이즈 인수창업 전문 컨설턴트 김1호 이사입니다.

오늘 소개해드릴 매물은 단순한 ‘카페’가 아닙니다.
바로 위례 지역에서 가장 핫한 베이커리카페 1위 매장,
**‘위례빵집’**입니다.

직접 현장 실사 및 인근 경쟁 점포 비교,
그리고 실제 매출 기준 재무제표 및 손익 분석까지 거쳐
운영 안정성 + 수익성 + 브랜드 가치를 모두 갖춘
검증된 인수 매물로 자신 있게 추천드립니다.

2. 업종 시장 현황 – 유럽 감성 베이커리카페의 부상
●코로나 이후에도 지속적으로 성장세를 보이는 업종 중 하나가 바로 디저트 & 베이커리카페입니다.

●특히 브런치+디저트+감성 인테리어를 갖춘 복합형 카페는 MZ세대와 3040 주부층의 선택을 받고 있습니다.

●대형 프랜차이즈보다 공간미와 개성 있는 메뉴로 승부하는 개인형 베이커리카페의 인기도 상승 중입니다.

3. 개인 vs 프랜차이즈
개인형 베이커리카페의 강점:

●메뉴 구성 및 소품, 인테리어 전면 자유

●감성 브랜드화 가능 → SNS 노출 유리

●고정 로열티 없음 → 수익률 높음

프랜차이즈 카페의 장점:

●브랜드 인지도

●본사 지원 시스템

●물류 안정성

👉 본 매물인 ‘위례빵집’은 개인형 카페지만 브랜드화된 수준의 고급 감성을 갖추고 있어,
프랜차이즈급 운영 효율성 + 개인형 자유도를 동시에 보유하고 있습니다.

4. 신규 창업 vs 인수 창업
신규 창업:

●인테리어, 설비, 소품, 브랜드 구축까지 6~8개월 이상 소요

●초기 투자 비용 외에도 자리잡기 위한 마케팅비와 시간 부담

인수 창업:

●검증된 수익, 바로 영업 가능

●핫플레이스 브랜드 가치 + 입소문까지 인수 가능

비용은 더 들 수 있지만 회수 구조가 뚜렷함

👉 위례빵집은 이미 인스타그램, 네이버 지도 리뷰, 입소문 등을 통해
**‘위례에서 가장 예쁜 빵집’, ‘여기 빵 진짜 맛있다’**는 반응을 얻고 있는
운영 완성형 매장입니다.

5. 인수 창업 추천 매물 정보
●상호: 위례빵집

●주소: 성남시 수정구 위례순환로130 (위례 아트리버 푸르지오) 101~103호

●면적: 172.16㎡

●최초 오픈일: 2023년 3월 / 인수일: 2023년 9월

●임대조건: 보증금 1억 5천 / 월세 1,000만 원

●운영형태: 법인 소유 오토운영 (위탁운영 가능)

●영업시간: 08:00 ~ 22:00 (연중무휴)

●매출구성: 100% 홀 매출

●인테리어 컨셉: 유럽 감성 & 아치형 창 + 원목 중심의 감각적인 소품 구성

📊 위례빵집 요약 손익계산서 (월 기준 / 세전, 비율 포함)
위례빵집은 월매출 약 9,500만 원을 기록하고 있으며,
전체 매출 대비 재료비는 약 30% 수준으로 2,850만 원,
인건비는 약 25%로 2,375만 원,
월 임대료는 1,000만 원입니다.

관리비는 월 약 260만 원(2.7%),
기타 비용(전기세, 소모품, 마케팅비 등 포함)은 약 1,015만 원(10.7%) 수준입니다.

이를 종합하면 **총 경비는 약 7,500만 원(매출의 78.9%)**으로,
실제 월 순이익(세전 기준)은 2,000만 원,
즉 **수익률 약 21.1%**를 유지하고 있습니다.

📌 권리금 회수 분석
해당 매장의 희망 권리금은 4억 6천만 원이지만,
시설 감가 등을 적용한 실질 권리금 평가는 약 3억 7,500만 원입니다.

월 순이익 2,000만 원 기준으로 보면,
권리금 회수 예상 기간은 약 18.75개월입니다.

👉 인테리어, 상권, 감성 이미지, 고정 고객 확보 수준을 고려할 때
권리금 회수 가능성이 뚜렷한 매물로 판단됩니다.

6. 상권 분석
●위례 아트리버 푸르지오 단지 상가 1층

●초등학교, 유치원, 학원가, 아파트 밀집 지역 중심

●평일에는 주부 & 프리랜서,
주말에는 가족 단위 방문 고객 집중

7. 인구 분석 (1.5km 반경)
●유동인구: 약 42,000명

●주거인구: 약 88,000명

●직장인 인구: 약 33,000명

👉 베이커리와 디저트 중심 홀 매장 운영에 매우 적합한 인구 밀도와 구조입니다.

8. 업종 분석
●빵 + 커피 + 디저트 + 감성 공간 융합형 베이커리카페

●포장보다는 내점 중심, 체류형 소비

●아이 동반 고객, 여성 고객 비율 압도적으로 높음

●SNS 사진 촬영 목적 방문 비중 상당히 높음

9. 경쟁 점포 분석
●반경 1km 내 대형 프랜차이즈(이디야, 투썸 등) 3곳

●개인형 감성 베이커리카페는 사실상 독점 수준

●핫플레이스 포지셔닝에 성공한 소수 매장 중 하나

10. 권리금 분석 및 희망 권리금
●희망 권리금: 4억 6천만 원

🔹 이 중 시설 감가를 적용한 실 권리금 평가
→ 3억 7,500만 원

🔹 나머지 8,500만 원은
→ 일정 기간 동안 해당 상권과 매장의 **‘영업 권리’**에 대한 프리미엄 형태로 구성됨.

✔️ 권리금에는

●브랜드화된 인테리어,

●고정 수요 기반 고객층,

●SNS 노출 효과 및 위치 가치가 포함되어 있으며
인수 후 빠르게 회수 가능한 구조로 설계되어 있습니다.

11. 직접 운영 vs 위탁 운영
●현재는 **법인 직접운영(오토)**으로 인건비 포함된 구조

●직접 운영 시 인건비 절감으로 월 수익 상승 기대

●운영 경험 없는 창업자도 기존 인력 유지 후 위탁 운영 가능

12. 점포라인 및 김1호 이사
‘위례빵집’은
👉 프랜차이즈 및 상업용 부동산 플랫폼 점포라인과
👉 수익률 기반 인수 전략을 설계하는 김1호 이사가 직접 실사한 매물입니다.

📌 단순 ‘예쁜 카페’가 아니라
매출, 인건비, 수익률, 권리금 구조까지 분석한 실질 창업 매물로 보셔야 합니다.

●최근 계약 실적​(개인브랜드 제외한 최근실적)​
맘스터치, 롯데리아, 배스킨라빈스, 투썸플레이스, 이디야커피, 더벤티, 달리는커피, 설빙, 디저트39, 본죽, 만복국수, 미정국수, 응급실국물떡볶이, 우리할매떡볶이, 동대문엽기떡볶이, 얌샘김밥, 죠스떡볶이, 돈까스클럽, 명동칼국수샤브샤브, 짬뽕지존, 호식이두마리치킨, 정든닭발, 한솥도시락, 한와담소반, BHC치킨, BBQ치킨, 지코바치킨, 노랑통닭, 60계치킨, 디디치킨, 푸라닭치킨, 순살만공격, 교촌치킨, 처갓집양념치킨, 자담치킨, 청년다방, 족발야시장, 가장맛있는족발, 피자알볼로, 피자꾼, 위즈피자, GS25, 이마트24, CU, 파리바게뜨, 세븐코인노래방, 라무진, SG골프등

13. 결론
✔️ 위례 내 감성 베이커리카페 1위
✔️ 월매출 9,500만 원
✔️ 유럽풍 감각 인테리어 + 고정 고객층 확보
✔️ 오토 운영 가능 + 직접 운영 시 수익률 상승
✔️ SNS 노출 + 방문율 높은 핫플레이스

이 조건을 모두 만족하는 매물은 흔치 않습니다.

📌 단, 현장 방문이나 인수 검토 시에는
직원 및 알바분들이 인수 관련 상황을 모르도록 조심스럽게 방문해 주세요.
운영에 영향을 주지 않도록 사전 연락을 부탁드립니다.