Money |쏟아지는 바다이야기...점포 잡아 창업이나 해볼까②
“임대료에 거품 잔뜩…
관망하며 꺼질 때 기다려라”
성인오락실들의 정상영업이 어려워짐에 따라 올해 말부터 내년 초에 걸쳐 대량의 점포가 매물로 나올 전망이다. 예비창업자나 프랜차이즈 본사, 의류업체, 대형 약국 체인 등은 특히 성인오락실 점포에 관심이 많은 것으로 알려지고 있다. 그러나 입지조건만 보고 매장을 임대하기에는 여러 제약이 많은 것이 성인오락실이다. 임대료 거품이 아직 해소되지 않았고 오락실만 늘어선 죽은 상권의 점포를 임대하면 자칫 손해를 볼 수도 있다. 성인오락실 점포 공략을 위한 6가지 유의 사항을 알아보자.
1 임대료 거품을 잡아라
건물의 1층은 그 건물의 얼굴이다. 적어도 건물주는 그렇게 생각한다. 그런데 이런 건물주들이 왜 자신의 얼굴인 1층 매장을 성인오락실에 임대했을까? 시세 대비 배 이상 높은 임대료가 건물주들을 움직인 것이다. 보증금 2억에 월 500만원의 가치가 있는 매장이 있다고 치자. 성인오락실 업주는 건물주에게 3~4억원의 보증금과 월 임대료로 1000만원을 흥정한다. 거기에 1년의 단기 계약 조건이니 건물주 입장에서는 거부할 이유가 없는 것이다. 일단 이렇게 거품이 생긴 매장의 임대료는 성인오락실이 나간 후에도 가격을 낮추지 않는다. 3~6개월 이상 장기간 공실이 발생할 경우 임대료의 거품이 한풀 꺾일 수 있는 만큼 느긋하게 시기를 기다릴 필요가 있다. 최고 1년까지 장기적인 관점에서 시장을 관망하는 것도 바람직하다.
2 지하 매장은 피해라
1층 대형 매장이 대부분이지만 경우에 따라서는 지하에 터를 잡은 성인오락실도 있다. 1층 매장과 마찬가지로 주차가 용이하고 유동인구가 많으며 면적도 넓지만 지하 매장에는 업종의 제약이 있다. 동일한 아이템을 취급하는 매장 중 1층과 지하 매장이 있다면 1층 매장에 손님이 더 많은 것이 일반적이다. 지하 매장은 장소의 특성상 유흥주점이나 PC방 등이 적합하지만 임대료 거품이 많아 PC방의 경우 투자자금 회수 기간이 오래 걸릴 뿐 아니라 매출 대비 높은 월 임대료를 감당하기 어려울 수도 있다. 한 점포 컨설턴트는 성인오락실 매장을 창업 장소로 택했다면 지하는 우선 피하라고 충고하기도 했다.
3 권리금을 유리하게 협상하라
바다이야기 파문으로 정상영업이 어려워지면서 성인오락실 업소 중 상당수가 임대기간이 끝나면 권리금을 포기할 가능성이 높다. 실제로 폐업한 업소 중 몇몇은 권리금을 절반만 챙기기도 했다. 그러나 권리금을 완전히 포기하기에는 아직 이른 시점이라는 것이 전문가들의 조언이다. 이들은 임대료 거품이 빠지는 시점(내년 봄 무렵)이면 무권리 점포로 바뀔 가능성이 높다고 말했다.
4 개인 창업자는 역세권보다 주택가를
강남대로와 도산대로, 테헤란로 등 강남의 노른자위 상권에서도 성인오락실 점포를 심심치 않게 볼 수 있다. 이 지역의 점포가 유망하다는 것은 누구나 아는 사실이다. 그러나 개인 예비창업자가 손을 대기에는 시세가 너무 비싸다. 가뜩이나 높은 시세에 오락실이 들어서면서 치솟은 임대료는 개인에게는 부담스럽다. 무리하게 대출을 받아 강남 요지에 매장을 얻는 것보다 주택가 상권의 오락실 매물을 노리는 것이 바람직하다. 자신의 거주지 인근이라면 건물주와의 임대료 협상도 보다 용이해질 수 있다.
5 매가(賣價) 낮은 종목은 피해라
외식업이든 서비스업이든 성인오락실 점포를 임대하려면 우선 자신의 업종을 정확히 분석해야 한다. 판매 가격이 너무 낮은 아이템은 위험하다. 점포 임대료의 거품이 사라진다고 해도 해당 점포가 역세권 대로변 1층에 위치했다면 임대료 부담이 크다. 판매단가가 낮은 아이템은 높은 임대료로 인해 순수익률이 떨어질 수 있기 때문이다.
6 오락실 거리는 피하라
어디서든 쉽게 볼 수 있는 매장이 된 성인오락실. 매물이 쏟아져 나올 것으로 기대되면서 관심을 갖는 이들은 많지만 도로 인접 사항과 매장 면적보다 중요한 것이 주변 상권의 형성 여부다. 먹자라인 초입이나 중간에 위치한 점포는 유망하지만 오락실 상권으로 굳어진 길동이나 영등포의 점포는 죽은 상권이나 마찬가지다. 오락실거리라는 인식으로 고객들이 기피하는 지역이기 때문에 상권 회복도 쉽지 않다. 때문에 먹자라인이나 패션거리 등에 간간히 눈에 띄는 오락실은 보석이 될 수 있어도 오락실거리의 점포는 관심 매물에서 제외시킬 필요가 있다.
전문가 추천 아이템
“대형 음식점·약국·주점이 딱!”
민채영 CS라인 전무
“대형 약국, 의류업체, 외식업 안테나숍으로 활용하라”
심상훈 작은가게창업연구소장
“공동창업 입지 성인오락실에서 찾아라”
이상헌 창업경영연구소장
“계절 아이템 피하고 대형화된 업종 적합”
“임대료에 거품 잔뜩…
관망하며 꺼질 때 기다려라”
성인오락실들의 정상영업이 어려워짐에 따라 올해 말부터 내년 초에 걸쳐 대량의 점포가 매물로 나올 전망이다. 예비창업자나 프랜차이즈 본사, 의류업체, 대형 약국 체인 등은 특히 성인오락실 점포에 관심이 많은 것으로 알려지고 있다. 그러나 입지조건만 보고 매장을 임대하기에는 여러 제약이 많은 것이 성인오락실이다. 임대료 거품이 아직 해소되지 않았고 오락실만 늘어선 죽은 상권의 점포를 임대하면 자칫 손해를 볼 수도 있다. 성인오락실 점포 공략을 위한 6가지 유의 사항을 알아보자.
1 임대료 거품을 잡아라
건물의 1층은 그 건물의 얼굴이다. 적어도 건물주는 그렇게 생각한다. 그런데 이런 건물주들이 왜 자신의 얼굴인 1층 매장을 성인오락실에 임대했을까? 시세 대비 배 이상 높은 임대료가 건물주들을 움직인 것이다. 보증금 2억에 월 500만원의 가치가 있는 매장이 있다고 치자. 성인오락실 업주는 건물주에게 3~4억원의 보증금과 월 임대료로 1000만원을 흥정한다. 거기에 1년의 단기 계약 조건이니 건물주 입장에서는 거부할 이유가 없는 것이다. 일단 이렇게 거품이 생긴 매장의 임대료는 성인오락실이 나간 후에도 가격을 낮추지 않는다. 3~6개월 이상 장기간 공실이 발생할 경우 임대료의 거품이 한풀 꺾일 수 있는 만큼 느긋하게 시기를 기다릴 필요가 있다. 최고 1년까지 장기적인 관점에서 시장을 관망하는 것도 바람직하다.
2 지하 매장은 피해라
1층 대형 매장이 대부분이지만 경우에 따라서는 지하에 터를 잡은 성인오락실도 있다. 1층 매장과 마찬가지로 주차가 용이하고 유동인구가 많으며 면적도 넓지만 지하 매장에는 업종의 제약이 있다. 동일한 아이템을 취급하는 매장 중 1층과 지하 매장이 있다면 1층 매장에 손님이 더 많은 것이 일반적이다. 지하 매장은 장소의 특성상 유흥주점이나 PC방 등이 적합하지만 임대료 거품이 많아 PC방의 경우 투자자금 회수 기간이 오래 걸릴 뿐 아니라 매출 대비 높은 월 임대료를 감당하기 어려울 수도 있다. 한 점포 컨설턴트는 성인오락실 매장을 창업 장소로 택했다면 지하는 우선 피하라고 충고하기도 했다.
3 권리금을 유리하게 협상하라
바다이야기 파문으로 정상영업이 어려워지면서 성인오락실 업소 중 상당수가 임대기간이 끝나면 권리금을 포기할 가능성이 높다. 실제로 폐업한 업소 중 몇몇은 권리금을 절반만 챙기기도 했다. 그러나 권리금을 완전히 포기하기에는 아직 이른 시점이라는 것이 전문가들의 조언이다. 이들은 임대료 거품이 빠지는 시점(내년 봄 무렵)이면 무권리 점포로 바뀔 가능성이 높다고 말했다.
4 개인 창업자는 역세권보다 주택가를
강남대로와 도산대로, 테헤란로 등 강남의 노른자위 상권에서도 성인오락실 점포를 심심치 않게 볼 수 있다. 이 지역의 점포가 유망하다는 것은 누구나 아는 사실이다. 그러나 개인 예비창업자가 손을 대기에는 시세가 너무 비싸다. 가뜩이나 높은 시세에 오락실이 들어서면서 치솟은 임대료는 개인에게는 부담스럽다. 무리하게 대출을 받아 강남 요지에 매장을 얻는 것보다 주택가 상권의 오락실 매물을 노리는 것이 바람직하다. 자신의 거주지 인근이라면 건물주와의 임대료 협상도 보다 용이해질 수 있다.
5 매가(賣價) 낮은 종목은 피해라
외식업이든 서비스업이든 성인오락실 점포를 임대하려면 우선 자신의 업종을 정확히 분석해야 한다. 판매 가격이 너무 낮은 아이템은 위험하다. 점포 임대료의 거품이 사라진다고 해도 해당 점포가 역세권 대로변 1층에 위치했다면 임대료 부담이 크다. 판매단가가 낮은 아이템은 높은 임대료로 인해 순수익률이 떨어질 수 있기 때문이다.
6 오락실 거리는 피하라
어디서든 쉽게 볼 수 있는 매장이 된 성인오락실. 매물이 쏟아져 나올 것으로 기대되면서 관심을 갖는 이들은 많지만 도로 인접 사항과 매장 면적보다 중요한 것이 주변 상권의 형성 여부다. 먹자라인 초입이나 중간에 위치한 점포는 유망하지만 오락실 상권으로 굳어진 길동이나 영등포의 점포는 죽은 상권이나 마찬가지다. 오락실거리라는 인식으로 고객들이 기피하는 지역이기 때문에 상권 회복도 쉽지 않다. 때문에 먹자라인이나 패션거리 등에 간간히 눈에 띄는 오락실은 보석이 될 수 있어도 오락실거리의 점포는 관심 매물에서 제외시킬 필요가 있다.
전문가 추천 아이템
“대형 음식점·약국·주점이 딱!”
민채영 CS라인 전무
“대형 약국, 의류업체, 외식업 안테나숍으로 활용하라”
심상훈 작은가게창업연구소장
“공동창업 입지 성인오락실에서 찾아라”
이상헌 창업경영연구소장
“계절 아이템 피하고 대형화된 업종 적합”
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