도시개발이 거의 마무리 되면서 아파트 공급도 끝나가는 수도권 남부 거대 신도시 판교와 광교의 수익형 부동산에 대한 은퇴자들의 관심이 다시 커지고 있다.

10년 전 조성 초기만 해도 허허벌판이었지만 입주가 진행되면서 교통편과 기반시설이 갖춰져 더욱 매력적인 상권으로 떠오르게 된 것이다.

판교신도시와 광교신도시는 실제 타경기권에서 흡수되는 수요가 많다보니 투자자의 관심이 높아지고 있다.

교통편과 기반시설 조성되며 유동인구 증가 '상권 주목'

광교는 아파트 공급 마무리 단계와 더불어 삼성전자 이전, 수원컨벤션센터 조성 등 업무시설의 개발로 상업시설 및 오피스 시설이 수요가 급증하고 있는 지역이다.

실제로 광교신도시는 현재 아파트 입주량이 공급 목표치의 80%를 넘어섰다. 부동산 114에 따르면 당초 목표치는 2만 7608가구로 현재 입주를 완료한 가구수는 2만 2848가구다. 공급 목표치의 82.7% 해당하는 비율이다.

경기도 수원시 영통구 이의동, 원천동, 하동과 용인시 수지구 상현동 일원에 걸쳐 도시개발이 이뤄진 광교신도시는 강남, 분당, 판교를 잇는 경부축 연결 선상에 위치하고 있어 지리적 위치도 좋다.

이에 따라 상가 월세도 점차 높아지고 있다. 상가정보업체 점포라인이 2011년 이후 자사DB에 매물로 등록된 광교신도시 소재 점포 282개를 조사한 결과 지난달 말 기준 평균 월세는 3.3㎡당 15만6300원으로 조사됐다. 광교신도시 상가 월세가 15만원 선을 넘어선 것은 2011년(16만1400원) 이후 5년 만에 처음이다.

광교신도시 상권이 떠오르는 이유는 인근 대기업 종사자들의 거주비율이 높고 서울로 유출되는 소비층이 제한적이어서 지역 내 소비가 크기 때문이다. 대표적인 상권은 호반건설이 직영으로 운영하는 아브뉴프랑이 대표적이다. 이 상업시설은 지하 1층~지상 2층, 연면적 8만945㎡인 대규모 스트리트형 상업시설이다. 지난해 5월부터 운영을 시작한 이곳은 유럽형 스트리트몰 콘셉으로 이국적인 풍경과 다양한 상점을 이용할 수 있다는 장점이 부각되며 광교 주민뿐만 아니라 타 경기권 주민들도 많이 찾게 됐다.

용인, 수원, 의왕 주민, 판교보다 광교로

광교 상권에 대한 수요자들의 반응이 점점 좋아지고 있다. 지난해부터 광교 상가의 3.3㎡당 월세가 판교 상가 월세를 넘어선 것만 봐도 알 수 있다. 업계에 따르면 3년전까지만 해도 판교 상가 월세가 광교 상가 월세를 앞섰지만 지난해 광교 상가 월세가 평균 11만400원으로 판교 상가 월세(10만9200원)를 넘어섰다.

올해는 그 격차가 더욱 벌어졌다. 광교 상가 평균 월세 3.3㎡당 15만6300원인 반면 판교는 12만9000원 선으로 집계됐다. 임대보증금도 광교가 3.3㎡당 275만원으로 판교 대비 23.8% 높은 것으로 나타났다.

이는 판교를 찾던 용인, 수원, 의왕 등지의 경기 남부지역 소비자들이 지리적으로 가깝고 접근이 용이한 광교를 판교의 대안으로 설정하면서 나타난 결과다. 점포라인 염정오 상권분석팀장은 "광교가 경기 남부 광역수요 흡수에 유리한 입지에다 인구 증가세 더해져 판교를 추월한 것"이라고 분석했다.

반면 성남시 분당구 판교동·백현동·삼평동·운중동에 거친 판교신도시는 지난 2012년 상가 월세가 17만8000원으로 고점을 찍은 후 지난해까지 3년 연속 하락하다 올해 반등했지만 광교에는 미치지 못한 채 주춤하고 있다.

판교의 대표적인 상권은 판교 알파돔시티가 있다. 특히 알파돔시티 C블록에서 지난 6월 오픈한 'La STREET(라 스트리트)’는 이탈리아 문화를 느낄 수 있는 벨이태리를 비롯해 커피숍, 레스토랑 등으로 구성돼 있어 인근 주민들의 주목을 받고 있다.

투자대비 만족할 수 없는 수익률?…위치·업종·유동인구 등 꼼꼼히 고려해야

광교와 판교 등지의 인근 공인업소에 역세권 상가분양 투자 문의를 해본 결과 수익률은 4~6%로 보는 의견이 가장 많았다.

상가 투자수익률이 기대 이하인 사례도 있어 우려섞인 목소리도 나왔다. 한 광교 B공인업소 관계자는 "상가에 투자하신분이 많지만 높은 투자수익을 낸 사람은 생각보다 적다"라며 "공실때문에 오히려 관리비와 은행이자로 고민하는 분도 있으니 업종부터 위치, 주변 상권, 유동인구까지 직접 발품을 팔아 투자하기 적합한 곳으로 알아봐야 한다"라고 조언했다.

특히 초기 분양가가 높았던 판교 상가투자로 수익률을 맞추기 위해 월세를 높임으로써 공실가능성이 높은 경우도 많았다. 월세가 높자 부담을 느낀 임차인들은 자리가 아무리 좋아도 그 물건을 포기하고, 투자자는 대출을 받아 구입했기 때문에 높은 월세를 받는다 할지라도 임대수익률이 3%대로 내려앉는 경우가 있는 것이다.

판교 A공인업소 관계자는 “장사하는 임차인 입장에서는 아무리 자리가 좋아도 월세가 너무 비싸면 수익이 없기 때문에 적정선의 월세가 맞춰진 물건을 선택하고 있다"라며 "이처럼 임차인과 임대인 간의 월세 적정성에 대한 이견이 커지면서 기대수익률이 낮은 곳도 많다"라고 설명했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “판교는 상가분양이 거의 끝난 상태지만 광교는 현재 분양이 활발한 상태"라며 "간혹 분양가 이하로 나오는 물건이 있을 수 있어 발품을 팔아 기회를 노려보는 것이 좋다"라고 조언했다. 권 이사는 "특히 타 경기권 수요나 인구흡수가 가능한 지역에 투자하는 것이 가장 현명한 방법"이라고 덧붙였다.