안녕하세요. 점포라인 정 과장입니다. 한 주 잘 보내셨나요.
날씨가 많이 풀리면서 여기저기서 결혼식 소식이 많이 들려오네요. 바야흐로 행복한 시즌이 시작된 것 같습니다.

그러나 빛이 있으면 그림자가 있듯이 결혼식장 축의금만 전문적으로 노리는 사기꾼들도 성수기를 맞은 상태입니다. 결혼식을 준비하는 분들은 이런 부분에 대해서도 유의를 하셔야겠습니다.

오늘은 지난 주에 이어 권리거래와 관련된 사기를 방지할 수 있는 내용들에 대해 서술할까 합니다. 지난 주에는 점포 판매자의 입장에서 말씀을 드렸는데 오늘은 점포 구입자 입장에서 이야기를 해보겠습니다.

점포 판매자와 달리 구입자에게 가장 중요한 것은 구입가를 얼마나 낮추느냐는 것입니다. 반대로 구입자를 잡아먹으려는 사기꾼들은 판매가를 얼마나 높이느냐가 되겠죠. 이러한 관계를 파고드는 것이 사기의 본질입니다. 사람을 속여서 부당이득을 취하겠다는 의지가 강렬해지는거죠.

여기서 파생되는 모양은 매우 다양합니다. 권리금을 높여 부르는 방법, 매출을 속이는 방법, 순익이나 고객수를 과장하는 방법, 점포 하자를 숨기는 방법 등등 구입자가 미리 알지 못하면 생각도 못하고 넘어갈 수 있는 수단들이 엄연히 존재합니다.

그렇지만 미리 이런 사실들을 인지하고 있으면 점포를 볼 때 하나라도 더 챙겨보게 되기에 피해를 보지 않을 확률이 커집니다.

물론 작정하고 속이는 사람을 당해낼 수 없지만 잘 모른다는 이유만으로 판매자나 중개인의 미필적 고의에 의한 피해를 입는 것은 방지해야 할 것으로 봅니다. 이것이 이 가이드를 작성하는 이유입니다.

1.     권리금 업브리핑

권리금이 3000만원인 점포가 있습니다. 이 점포 주인이 권리매매를 의뢰하면 중개인이 종종 권리금을 4000만원으로 높여 내놓는 경우가 있습니다. 본인의 수수료 명목으로 1000만원을 추가하는 거죠.

그런데 이런 행태는 점주의 암묵적 동의가 있어야 합니다. 내 손에 3000만원만 떨어지면 되니까 나머지 금액은 알아서 해라.. 라는 식이죠. 이게 바로 권리금 거품의 실체입니다.

1990년대부터 2000년대 중반까지는 이런 영업형태가 주를 이뤘습니다. 권리매매 관련 정보는 제한되어 있고 접근할 루트가 없었던 창업자들은 이런 사실이 있다는 것 자체를 모르는 경우도 있었습니다.

그러나 요즘엔 이러한 모습들이 알려지고 지탄받는 경우가 늘어나면서 업브리핑 행태도 많이 사라졌습니다. 2008년 금융위기 이후부터는 권리매매 거래 자체가 중단되는 지경에 이르면서 업브리핑이 설 자리가 아예 없어졌죠. 매물이 좋아도 비싸면 안 팔렸기 때문입니다.

하지만 업브리핑이 아예 사라진 것은 아니기 때문에 여전히 주의가 요구됩니다. 업브리핑된 권리매물을 피하기 위해서는 계약 전에 판매자를 직접 만나 금액을 조율하는 것이 가장 좋습니다.

당연한 이야기를 왜 하느냐구요? 업브리핑을 자행하는 업자들은 절대 구입자와 판매자를 만나게 하지 않기 때문입니다. 자기들이 얼마를 더 불렀는지 탄로나니까요. 심지어는 같은 장소 다른 방으로 불러서 계약서만 왔다 갔다 하는 경우도 있는 걸로 파악됩니다.

따라서 계약 전에 구입자와 판매자를 만나지 못하게 하는 중개인은 신용하지 않는 것이 가장 좋습니다. 중간에서 어떤 수작을 부릴지 모르기 때문에 계약 과정을 투명하게 진행하는 중개인을 찾아 의뢰하시기 바랍니다. 참고 삼아 말씀드리면 점포라인은 계약 전에 구입자와 판매자가 직접 만나 거래 가격을 최종 조율하도록 진행하고 있습니다^^;;

2.     매출 및 순익정보 조작

이것 역시 실제로 많이 일어나고 있는 일 중 하나입니다. 가게 매출 및 순익은 권리금 수준을 결정짓는 중요한 요소기 때문에 이 부분을 조작하는 사례가 종종 있습니다. 매출 및 순익정보의 조작은 생각보다 일정한 패턴으로 이뤄집니다. 즉 미리 알아두면 어느 정도 걸러낼 수가 있다는 의미가 됩니다.

첫번째로 단순히 매출액을 올리는 수법이 있습니다. 점포 규모나 시설, 서비스에 비해 매출액이 너무 높다거나 하는 식의 의구심이 들 때는 매출액 자체를 믿지 않는게 좋죠.

두번째로는 원가 대비 이윤을 부풀리거나 지출비용 일부를 축소해 순이익 계산값을 늘리는 수법이 있습니다. 매출액 대비 순이익률이 지나치게 높을 때 염두에 두어야 할 수법입니다.

통상 점포들의 월수익률은 3~4% 선만 되도 양호하다는 평가를 받습니다. 2~30%의 수익률을 올린다고 주장하는 점포는 한번쯤 의심해볼 필요가 있겠죠.

이런 수법들에 당하지 않기 위해서는 점포의 매출과 수익을 직접 계산해보는 방법을 쓸 수 있습니다. 2주 정도 점포를 직접 관찰하면서 1일 내점객 수와 매출액, 순익을 계산해보는 겁니다. 점주가 동의를 해주면 좋겠지만 하지 않는다 해도 반드시 직접 체크를 해보는 것이 좋습니다. 수천만원을 들여 진행하는 거래라는 점을 감안하면 이 정도 노력은 필요하다고 봅니다.

1일 내점객 수가 나오면 대략의 매출규모와 순익이 산출됩니다. 이 값이 현 점주의 설명과 일치하면 매출과 순익도 대략 비슷하다고 볼 수 있습니다. 또 이 과정을 거치면 고객층을 자세히 파악할 수 있어서 차후 영업에도 플러스 효과가 있죠. 고객수 과장을 했는지 안했는지도 알게 됩니다.

3.     건물 또는 점포의 하자 은폐

이런 케이스는 주로 시설업종에서 자주 발생합니다. 뭐 시설 비중이 낮은 업종이 거의 없는 것이 우리나라의 현실이기 때문에 역시 보편적으로 발생할 수 있다고 보는 것이 맞지만요.

구체적으로 보면 업종마다 용도에 맞는 점포를 찾아 영업을 해야 합니다. 어기면 불법영업이 되죠. 그런데 권리매매 후 종종 이런 부분이 맞지 않아 문제가 생길 때가 있습니다.

인수하고 난 뒤 공무원이 찾아와 건물용도 변경 후 영업하라고 조치하는 경우가 생기기도 하고 10년 간 잘 운영해온 가게여서 인수했는데 나중에 알고 봤더니 영업허가가 없었던 경우가 생기기도 합니다. 확인하지 않을 경우 점포 화장실이 어이없을 만큼 형편없는 경우도 있습니다.

점포에도 이런 문제가 얽힙니다. 헬스클럽을 운영하려고 점포를 얻었는데 보일러 설치가 불가능하거나 PC방을 하려고 얻은 점포인데 전기승압이 어려울 경우가 있습니다.

중개인을 통할 경우 이런 부분에 대한 설명은 기본적으로 제공받아야 하는 게 정상입니다. 중개업자는 중개대상물에 대한 상세한 설명을 구입자에게 해줄 의무가 있기 때문입니다.

그러나 일부 비정상적인 중개인은 계약체결을 위해 이런 부분을 고의적으로 설명하지 않습니다. 나중에 계약서 쓸 때에야 형식적으로 중개대상물 설명서를 슬그머니 끼워넣는 식으로 의무를 다하죠. 이렇게 되면 추후 문제가 생겨도 구입자가 모두 뒤집어 쓸 수 밖에 없습니다.

이런 수법에 당하지 않으려면 건축물대장과 점포등기부등본을 모두 떼어봐야 합니다. 거래를 하다보면 알게 되시겠지만 권리매매 시 꼭 참고할 서