우리나라에서 땅값이 가장 비싼곳은 어딜까?

서울 중구 충무로1가 24-2번지가 바로 그곳이다. 7년 연속 국내에서 가장 비싼 땅으로 평가된 이 땅에는 화장품 판매점인 '네이처 리퍼블릭' 명동월드점이 들어서 있다.

자영업 측면에서 볼 때 이 지역 땅값이 높은 평가를 받는 것은 도로 교통망과 지하철 등 기간 시설을 통한 접근성이 우수하고 유력시설이 집중돼 있어 유동인구가 많기 때문이다. 자연히 상권 내 점포 권리금도 국내 최고 수준이다.

21일 점포거래 전문기업 점포라인이 자사 DB에 등록된 서울 주요상권 별 점포매물 시세를 조사한 결과 명동 상권 권리금은 3.3㎡당 631만원 선으로 우리나라에서 가장 높았다.

전국에서 가장 비싼 것으로 평가된 표준 필지 10곳 중 4곳에 화장품 판매점이, 3곳에 의류전문점과 신발가게가 들어서 있었다. 여러 업종 중에서도 대다수를 차지하는 음식점은 단 1곳에 불과했다.

상위 10개 필지들이 충무로 1·2가, 명동 1·2가 등 모두 명동 상권 일대에 포진해 있다는 점을 감안하면 화장품 판매점과 의류·신발 판매점이 명동 상권 내 요지의 대부분을 점령하고 있는 것이다.

이 같은 현상은 유동인구량이나 소비자 구매력 측면에서 명동 상권과 대등한 것으로 평가되는 홍대 상권 초입이나 강남역 상권 대로변에서도 쉽게 관찰된다.

하지만 땅값이 비싸면 소유주가 부담하는 보유세도 높다. 명동 노른자위 땅에 세워진 점포는 매달 지불하는 임대료만 수천만원을 호가한다. 점포를 운영해 실제 수익을 내기가 매우 부담스럽다는 의미다.

'네이처 리퍼블릭' 명동월드점의 경우 필지 소유주가 내는 보유세만 5000만원에 달하는 것으로 추정된다. 현 임차인인 '네이처 리퍼블릭'이 매달 지불하는 임대료도 지난해 기준으로 전국에서 최고 수준인 1억원 선으로 알려졌다.

공시지가에는 밀렸지만 상권 위상으로는 둘째가라면 서러운 강남도 비슷한 양상을 보인다. 최근 부각되고 있는 가로수길 상권 역시 권리금과 월세가 오르고 있지만 의류전문점과 화장품 판매점이 계속해서 들어서고 있다.

그렇다면 이와 같은 부담에도 불구하고 화장품 판매점이나 패션관련 업종이 핵심 상권의 요지에 경쟁적으로 입점하는 이유는 무엇일까.

정대홍 점포라인 팀장은 "가장 먼저 생각해 볼 수 있는 요소가 아이템별 수익성"이라며 "수익성을 따지려면 매출액에서 제품 원가가 빠진 금액을 봐야 하는데 화장품이나 의류·신발은 대량 생산이 가능하고 재고부담이 크지 않아 수익성이 타 아이템에 비해 높다"고 설명했다.

즉 원가 비중이 높지 않기 때문에 판매량이 늘면 늘수록 수익도 큰 폭으로 증가한다는 얘기다. '네이처 리퍼블릭' 본사는 명동월드점이 1억원이 넘는 월세를 지불하고 있음에도 상당한 수익을 내고 있다고 밝혔다.

또 다른 요인으로는 제품개발과 마케팅을 위해 주요 상권 내 좋은 입지를 차지하고자 하는 기업의 임차수요다.

명동 내 A급 입지에 자리한 점포 상당수는 기업들이 자사제품 홍보와 트렌드 변화, 소비자 동향을 파악하기 위한 안테나 샵으로 활용된다. 패션업계는 브랜드 이미지가 제품 못지않은 경쟁력을 가지고 있다.

특히 화장품이나 의류·신발은 트렌드에 매우 민감한 아이템이다. 트렌드 변화에 조금이라도 뒤처지면 해당 브랜드에 대한 소비자들의 인식이 금방 부정적으로 바뀔 수 있다. 이로 인해 안테나 샵의 존재는 기업 입장에서 수익성과 무관하게 필수불가결한 존재다.

이선미 한국창업부동산정보원 팀장은 "기업의 임차수요는 생각보다 다양하며 주요 핵심 상권 내 점포는 대표적인 임차 대상"이라며 "이런 점포는 제품에 대한 소비자들의 다양한 피드백을 수렴하고 나아가 상품의 트렌드를 짚을 수 있는 주요한 길이기 때문에 앞으로도 기업들의 임차수요는 계속 유지될 것이다"고 전망했다.