서울 양천구 신정동에 사는 홍상석(가명·55)씨는 올해 초 중견기업을 정년퇴직하고 커피전문점(카페)을 차리기로 마음먹었다. 거리에 들어선 카페마다 사람이 북적이는 것을 자주 본데다가 함께 퇴직한 회사 동기 몇몇이 카페를 창업하려 한다는 것을 알고 있었기 때문이다.

그러나 홍씨는 막상 카페 낼 곳을 찾으러 거릴 나섰지만 막막했다. 집과 가까운 여의도·홍대입구·목동현대백화점 인근 등 대형상권 자리는 높은 권리금으로 창업비용이 턱없이 모자랐고, 가격이 낮은 곳을 찾으면 거리에 사람이 없어 보였다. 인적이 드문 곳에 있는 카페에 손님을 가장하고 들어가 주인을 만나니 하루에 손님 10명도 받기 어렵다는 푸념을 들었다.

◆ “역세권·유동인구 많은 곳, 정답 아닐 수 있다”

최근 베이비부머 퇴직자가 증가하면서 상대적으로 창업이 손쉬운 식음료 관련 점포를 열려는 사람이 크게 늘었다. 점포거래 전문기업 점포라인이 홈페이지를 통해 진행한 설문조사한 결과에 따르면 전체 377명 중 절반에 가까운 46%(172명)의 응답자가 커피전문점을 선택한 것으로 나타났다. 일반적인 식음료 업종의 창업 시 가장 먼저 결정해야 하는 것은 대략적인 입지다. 즉, 돈을 많이 들더라도 역세권·대형상권에 자리를 얻을 것인지, 아니면 가격이 저렴한 일반 골목 쪽에 들어갈 것인지를 결정해야 한다.

이에 대해 박대원 대표는 늦깎이 자영업자라면 대형상권보다는 대형상권 인근의 신생 상권에 도전하는 것이 현명하다고 조언했다. 박 대표는 “대형상권은 소비하기 위해 일부러 그곳을 찾은 이들이 모이는 곳이기 때문에 식음료 점포의 경우 어느 정도의 매출은 보장될 테지만, 투입비용이 서울 대형상권이라면 적어도 5억원 이상일 것”이라며 “개인 창업의 경우 대형상권 구역보다는 상권이 확대되고 있는 가장자리를 노리는 것이 좋다”고 말했다. 이어 “대표적으로 홍대입구 상권은 최근 3년 동안 꾸준히 상권이 확대됐다”며 “홍대 중심상권은 비쌀지 몰라도 합정·상수역 인근은 소비를 목적으로 하는 유동인구가 많으면서도 권리금과 임대료가 중심상권의 절반도 되지 않기 때문에 경제적이라고 볼 수 있다”고 분석했다.

유동인구가 많은 대신 투자비용이 비싼 역세권도 눈여겨봐야 할 점이 많다고 말했다. 대중교통 수단과 인접한 상권에 사람이 많은 것은 당연하지만, 사람들의 방문 목적에 따라 해당 역세권의 가치가 달라질 수 있다는 것이다. 박 대표는 대표적으로 영등포역 상권을 꼽았다. 이곳은 대형쇼핑몰 타임스퀘어와 신세계백화점이 영등포역과 가깝게 붙어 있는 곳이다. 박 대표는 “영등포역 앞의 대형쇼핑몰과 백화점은 주변 상권에 비해 상품 종류, 부대시설 등이 훨씬 좋기 때문에 지하철과 가깝고 노출이 잘된 곳에 점포를 내더라도 많은 사람이 그 점포를 그냥 지나칠 가능성이 크다”며 “지하철역을 이용하는 사람 중 다수의 목적이 뭔지 파악하는 것이 중요하다”고 말했다.

◆ “경쟁 점포, 배후 수요 파악은 1단위까지 계산하라”

점포 입지를 찾는데 가장 좋은 방법은 투자자 자신의 조건에 맞춰 입지 대상지를 조금씩 좁혀나가는 것이다. 상가 전문가들은 최종적으로 3개 정도의 점포 자리를 봐두고 그곳의 배후수요와 경쟁점포의 업태, 배후 수요의 이동시간 등을 통한 영업방식을 고민해야 한다고 말했다.

특히 중요한 것은 기본적인 배후 수요 계산이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 배후 수요를 계산할 때에는 아파트의 유형과 면적, 입주민들의 소비력을 파악하는 것이 중요하다고 강조했다. 선 대표는 점포 면적에 대해서는 “기본적으로 최소 600가구 이상이 입주한 단지를 고려하는 것이 좋고, 아파트의 분양 성격이 일반분양인지 임대주택인지도 알아야 한다”며 “임대물량이 많은 경우 그만큼 배후를 구성하는 사람들의 소비력이 약하기 때문에 가구 수가 충족된다 하더라도 원하는 매출이 나오기 어렵다”고 말했다.

또 선 대표는 “공급 면적도 매출에 큰 영향을 미치는데 일반적으로 20~ 99㎡형대에 사는 사람들이 주택과 가까운 지역에서 소비를 많이 하는 경향이 있기 때문에 중소면적형 아파트를 배후로 하는 점포 자리가 좋다”며 “반대로 50~ 198㎡형의 대형면적이 주로 공급된 곳은 입주민들이 단지 인근보다는 대형 쇼핑몰이나 백화점에서 소비하는 경향이 짙기 때문에 배후 수요로서 기능을 하지 못하는 경우가 있다”고 말했다.

◆ 카페 창업, “휴게 기능 필요한 곳에 예상 고객 600명 이상”

현재 예비 자영업 창업자에게 가장 인기가 높은 업종은 식음료 계열이며, 그중에서도 독보적으로 카페 창업이 인기다. 카페 역시 점포의 입지와 임대환경, 크기가 중요하다. 지난해 커피전문점 중 국내 매출 1위를 기록한 카페베네의 창업지원팀도 가맹점 신청이 증가하면서 좋은 점포 자리를 선점하는데 고심하고 있다.

카페베네 양 이사는 “사실 좋은 자리라는 것은 업종에 따라 서로 달라지며, 카페를 하기 좋은 자리에 세탁소가 있을 수도 있고 컴퓨터 수리점이 있을 수도 있기 때문에 빈 점포든 이미 주인이 있는 점포든 실제로 찾아가서 점포 입지와 크기 등을 확인해야 한다”고 말했다. 또 양 이사는 카페 입지를 고르는 방식을 선정할 때는 예비로 선정한 점포 위치를 중심으로 동심원을 그려볼 것을 권했다. 양 이사는 “카페의 경우 자신이 점포를 내려는 자리를 중심축으로 200~300m의 동심원을 그려보면 예상 고객 수를 알 수 있는데 최소 400~600명은 돼야 한다”며 “그 동심원 안에 경쟁 점포가 있다면 그 자리는 맞지 않다”고 말했다. 또 점포 면적의 경우 업종마다 차이는 있겠지만, 식음료 계열의 업종이라면 132㎡ 이상은 돼야 안정적인 매출을 올릴 수 있는 규모라고 조언했다.

양 이사는 “좌석 수는 80~110석 사이가 좋고, 이 정도 규모로 꾸며 놓으면 전체 좌석의 20~30%가 차 있는 상황이 될 것”이라며 “좌석을 꽉 채우는 것이 중요한 것이 아니라 사람들이 찾고 싶은 마음이 들도록 쾌적성과 분위기를 유지하는 것이 중요하다”고 말했다.