오피스텔과 상가가 조합된 상품의 인기가 뜨겁다. 특히 강남 3구 지역은 지역의 특성상 오피스텔·상가의 결합 상품이 끊이지 않고 있기 때문에 알짜 상품을 잘 고르면 안정적이고 높은 수익을 올릴 수 있다.
우선 오피스텔 입주자들에게 아래층에 상업시설이 있다는 점은 큰 장점이다. 1~2인 가구 수요자들이 대부분인 주거용 오피스텔의 경우 간단한 물품을 사러 갈 때 가까운 곳을 선호하는 편이다. 특히 1층에 부동산이나 편의점, 커피전문점, 약국, 세탁소 등이 들어설 경우 시설에 대한 의존도가 매우 크다.
상가의 경우에도 상층부의 고정수요를 확보할 수 있기 때문에 매력적이다. 또한 오피스텔의 경우 대부분 역세권에다 업무시설과 상권을 아우르는 핵심입지에 있는 경우가 많기 때문에 투자가치가 한층 높다. 잘 갖춰진 상권에 고정수요, 인근 유동인구까지 흡수할 수 있는데 상가를 구성하지 않을 이유가 없는 것이다.
그 중에서도 오피스텔은 세대수에 비해 상업시설의 비율이 과도하지 않은지 살펴 볼 필요가 있다. 판교 등지에서 공급되는 오피스텔 상업시설의 경우 세대수나 배후인구에 비해 상업시설이 많다. 그래서 고정고객인 오피스텔 입주자만으로는 기본적인 상권형성이 불가 한 시설이 많은 것이 현실이다.
강남 3구에 분양 중인 오피스텔 상가 조합형 상품 중에서도 200세대 정도의 오피스텔 세대수에 상업시설은 3~4개 층, 3~40 실이 공급 되는 공급 과잉 현상을 빚고 있는 곳 또한 적지 않다. 배후인구와 유동인구가 보장 된 강남 3구라 하더라도 기본적인 고정고객의 확보는 어떠한 투자 요인보다 중요하다고 할 수 있다.
상가투자에서 가장 중요한 점은 무엇일까? 전문가들은 하나같이 입지를 말한다. 특히 초보자들이 상가에 투자할 때 수익률에만 초점을 맞추다 보면 임차인이 들어오지 않아 적자를 보는 경우가 많아서 주의 해야 한다.
그렇기 때문에 전문가들은 상권형성이 잘 되어있는 곳의 상가를 분양받는 것이 좋다고 조언한다. 유동인구와 접근성, 실제 임대사업 시 지출되는 운영경비와 공실률만 반영해도 강남 등 상권이 잘 갖춰져 있는 곳에 투자하는 것이 안전하다는 이유에서다.
강남 3구는 원룸과 업무시설이 많아 수요가 풍부하고 풍부한 유동인구와 고급수요층을 바탕으로 안정적인 고수익이 가능하고 이를 바탕으로 투자자와 창업자들이 몰려 인기가 높다.
이러한 강남 3구의 상가호황은 권리금에서 나타난다. 상가전문 정보업체 점포라인에 따르면 1분기 강남 3구의 점포 권리금은 2009년 이후 꾸준히 상승해 금융위기 전 수준을 회복하면서 호황을 누리고 있다.
강남구의 3.3㎡당 평균 권리금은 2009년 1분기 249만원에서 올 1분기 315만원까지 올랐다. 송파구는 2009년 1분기 200만원에서 266만원으로 11.09% 상승했다. 서초구도 꾸준히 오르며 3.3㎡당 평균 권리금은 273만원을 기록하며 금융위기 전 수준으로 거의 돌아섰다.
상가투자의 기본은 1층 상가라는 점에 이의를 달 사람은 없을 것이다. 유동인구가 많은 상권이라 하더라도 지하나 상층부로 고객을 유입시키기 위해서는 타겟 마케팅이나 상가 차원의 집객을 위한 특별한 대책이 없다면 그리 쉬운 일은 아니다. 하지만 1층 상가라면 유동인구의 유입이 수월하여 기본적인 고정고객뿐 만 아니라 배후세대 및 유동인구의 유입이 자유로워 높은 수익을 기대 해 볼 수 있다.
부동산 전문가들은 '강남 3구는 자영업자들이 1순위로 꼽는 창업 1번지로 대형 상권이 형성돼 있어 집중화 현상이 더욱 크다'며 '상업시설이 들어설 부지는 한정돼 있고 강남에서 신규 분양상가를 찾기란 힘들기 때문에 역세권의 좋은 입지에 새로 들어서는 오피스텔이나 주상복합의 상가시설의 희소가치는 더욱 커질 것'으로 전망했다. 또한 '역세권은 무엇보다 수익형 상품의 최대의 적인 공실률이 극히 낮기 때문에 안정적인 투자를 원하는 수요자라면 먼저 살펴볼 필요가 있다'고 말한다.
강남 상가의 경우 환금성도 좋다. 또한 안정적인 수익을 얻을 수 있다는 점에서 장점이 많다. 상가는 상품의 특성상 한달 만 공실이 있어도 그 달의 수익률이 0%로 떨어진다. 더구나 한번 손님이 들지 않는 상가는 소위 '깡통상가'로 낙인 찍히면 임차인을 구하기가 더욱 어려워지기 때문에 악순환을 피하려면 기본적인 임대수요가 꾸준한 강남 1층 상가가 좋은 투자처가 될 수 있다.
이런 이유로 최근 오피스텔 분양을 100% 완료한 강남역 서희스타힐스의 상업시설에 투자자의 관심이 집중되고 있다. 강남역 서희스타힐스는 강남구 역삼동 837-18번지에 위치해 있으며 지하 6층, 지상 12층, 오피스텔 341실 및 상업시설 19실로 구성되어 있다.
특히 같은 블록에서 분양하는 타 오피스텔 상가 같은 경우 전면 분양가가 3.3m2 당 1억에서 1억 2천만원대인데 반해 강남역 서희스타힐스 상업시설은 가장 비싼 점포의 3.3m2 당 분양가가 5천만원, 1층 내부점포는 2000만원 대로 약 50% 수준에 불과하다.
오피스텔 341세대에 상업시설은 1층 19개 호실로만 구성되어, 세대수 대비 상업시설 비율이 높은 오피스텔 상가의 상권 형성의 어려움을 아는 투자자들이 눈독을 들이고 있다. 또한 강남역 서희스타힐스 상업시설은 상가분양 시 업종 지정 및 독점이 가능해 동 건물 내에서 판매 간섭을 피할 수 있어서 실 수요자의 관심 또한 높다.
강남역 서희스타힐스 상업시설은 강남역 북부상권(강남역에서 한남대교 방향)과 남부(양재역 방향)상권을 모두 도보로 이용할 수 있는 중심입지에 위치해 있다. 또한 인근 삼성타운과 대규모 오피스타운, 외국계 기업들이 밀집해 있어 임대수요는 물론 서초 우성아파트 등 상가 배후수요도 탄탄하다.
강남역 서희스타힐스는 지하철 2호선 강남역과 신분당선 강남역, 3호선 양재역이 모두 도보로 이동 가능해 유동인구가 풍부하고 강남대로, 올림픽대로, 강변북로, 경부고속도로 등 서울 및 외곽지역으로 출퇴근과 이동이 용이해 주변 수요도 흡수할 수 있다.
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