서울시는 서울시내 5천여개 상가를 대상으로 ‘상가임대정보 및 권리금 실태조사’를 실시하고 이 조사결과를 바탕으로 ‘임차상인들이 맘 편히 장사할 수 있는 환경 조성’을 위한 첫걸음을 뗀다고 11일(화) 밝혔다.

이번 조사는 ㈜한국감정원이 서울시의 의뢰로 지난해 11월부터 올해 2월까지, 매장용 건물 728동 총 5,052개 상가의 ▴환산보증금 ▴임대기간, 172동 총 1,010개 상가의 권리금 등 임대정보에 대해 실시됐다. 조사 시 상권별 특성을 분석하기 위해 서울시내 상권을 ‘도심’, ‘강남’, ‘신촌‧마포’, ‘기타’로 나눠 진행했다.

그동안 중소기업청 산하 소상공인진흥원(현 소상공인시장진흥공단)에서 5년마다 전국을 대상으로 상가임대차 실태조사를 실시하고 있었지만, 전체 표본 8,427개 중 서울시내 상가는 1,289개에 불과해 표본수가 적고 서울시의 현 실태를 파악하기에는 부족한 부분이 있었다.

조사결과를 살펴보면, 먼저 <환산보증금>(※보증금+월세×100)은 호당 평균 3억 3,242만원이고, 상권별로는 ‘강남’이 5억 4,697만원으로 가장 높고 ‘도심’이 3억 7,003만원, ‘신촌‧마포’가 2억 8,475만원, ‘기타’가 2억 5,863만원 순이었다.

현재 상가세입자를 보호하는 ‘상가건물임대차보호법’은 환산보증금 4억원 이하일 경우에만 적용되고 있어 강남상권의 경우 전체층 평균 45.5%가 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하고 있으며, 특히 상대적으로 보증금이 높은 강남상권 1층 상가는 68.3%, 도심 1층 상가는 37.6%가 보호대상에서 제외됐다. 서울시내 전체 상권 중에선 22.6%, 1층은 35.9%가 보호를 받을 수가 없다. <평균 임대기간>은 전 상권 동일하게 1.7년으로 나타났다.

이는 ‘상가건물임대차보호법’상 보장된 최장 계약보장기간(계약갱신청구권 행사기간) 5년의 1/3 수준으로, 상권이 활성화되고 경쟁이 치열한 상권일수록 임대인이 더 높은 임대료를 제시해 계약이 지속되지 못하는 것이 계약기간이 짧은 원인중의 하나인 것으로 추정된다.

또 최초 계약 시에는 환산보증금이 4억원 이하로 보호대상이었으나 지속적인 임대료 인상으로 보호범위에서 벗어나게 되면, 법적보호도 받지도 못하고, 높은 임대료도 감당하기 어려워 5년을 채우지도 못하고 초기 투자금을 회수하지도 못하고 나가게 되는 것이다.

마지막으로 권리금을 조사한 결과 단위 면적(㎡)당 권리금은 서울시 평균 115만8천원이었으며, 상권별로 살펴보면 강남이 179만6천원, 도심이 114만4천원, 신촌‧마포가 98만3천원, 기타상권이 88만6천원이었다.

업종별로는 약국‧병원 등 ‘보건사회복지’ 관련 상가가 점포당 평균 1억 5,800만원, 종합소매업‧의류 등 ‘도소매업’이 점포당 평균 1억 1,320만원, ‘숙박 및 음식점’이 점포당 평균 1억 883만원, 고시원 등 ‘부동산 및 임대관련’이 9,667만원으로 나타났다.

권리금은 임차인간에 성립되는 특수하고 비공식적인 거래여서 당사자들이 노출을 꺼리기 때문에 조사의 어려움이 있었다. 실제로 조사대상은 1,010호였으나 이중 249호만 권리금에 대한 답변을 했다.

이번 조사는 타도시에 비해 임대료가 높고, 특히 업종별 경쟁이 치열해 주요상권의 경우 투자비는 지속적으로 증가하는 반면 잦은 임대료 인상으로 투자금을 회수하기 어려운 서울을 비롯한 대도시 임대시장 특성을 제대로 반영한 대책이 필요해 실시하게 되었으며 현행 제도의 체감도를 높이는데 주력했다고 시는 밝혔다.

서울시는 지난해 9월 ‘임차상인 보호대책 마련을 위한 청책 토론회’를 통해 상가임대차분쟁 최소화를 위한 관련 아이디어 수렴하고 상가임대차 보호제도 현실화가 필요하다는데 공감대를 형성했다. 이후 관련기관‧부서‧민간전문가로 구성된 ‘임차상인 보호대책 마련을 위한 TF’를 가동, 지난해 10월부터 임대차 실태조사, 법제도 개선, 서울시의 행정력과 민간의 전문성을 활용한 보호대책에 대해서 고심해 왔다.

첫째, 임대시장의 현실을 반영하지 못하는 법제도 개선안을 마련했다.서울시는 임대차계약 보증금, 임대기간 확보, 임대료증액 한도 현실화 등을 주요내용을 하는 ‘상가건물임대차보호법’ 및 동법 시행령 개정 건의안을 지난 1월 법무부에 제출했다.

법 개정 건의안의 주요내용을 살펴보면 먼저 환산보증금 4억원 이하만 적용받을 수 있던 ‘상가건물임대차보호법’의 보호범위를 확대하는 방안, 과도한 임대료 인상을 막기 위해 임대료 증액기준을 현행 ‘증액청구당시 임대료의 9% 이내’에서 전년도 소비자물가상승률(※2013년 1.3%)의 2배 이내로 개선하는 동시에 계약기간 중 임대료 인상을 금지하는 안이다.

또 상가세입자가 초기 투자금 회수기간을 확보할 수 있도록 임대차 최소보장 기간을 현행 1년에서 2년으로 늘리고, 계약갱신요구권 행사기간도 현행 5년에서 7년으로 연장해 최대 7년까지 임대차 계약을 보장받도록 하는 것이다.

보증금 우선변제 대상과 규모도 현실화하고자 한다. 현재 상가 경매 시 환산보증금 6천 5백만원 이하 소액임차인은 보증금 중 2천2백만원을 우선변제 받을 수 있는데, 이번 실태조사결과 12.7%만이 우선변제대상인 것으로 나타나, 변제 대상 결정기준을 현행 ‘환산보증금’에서 ‘보증금’ 으로 변경해 보호대상을 확대하고 우선변제금액 확대도 요청한 상태다.

이외에도 세입자가 제3자에게 상가를 양도를 할 때 임대인은 특별한 사항이 없는 한 거부할 수 없다는 조항을 신설하여 사정변화에 탄력적으로 대응할 수 있도록 임차인의 권리를 부각하는 안도 포함되어 있다.

둘째, 임대인과 부동산 중개업자 유착관계로 인한 불공정계약을 막기 위한 예방활동을 추진한다. 현재 임대시장에서 부동산중개업자들은 임대료와 권리금을 담합하고 불공정한 임대차계약서가 관행적으로 사용되고 있다.

이를 위해 서울시는 ‘상가임대차 불법중개행위 집중단속’을 실시해 부동산거래 중개과정에서 불법행위가 포착되면 영업정지‧자격정지‧공정거래위원회 조사의뢰 등을 하는 동시에 보호제도 홍보를 펼친다.

아울러, ‘상가임대차 표준계약서(안)’을 마련해 1월 법무부와 국토교통부에 제출했다. 표준계약서(안)은 그간 임차인에게 불리하게 작성되어온 계약서의 문제점을 보완하여 임대인 및 임차인의 의무규정, 임차인의 권리부각, 임차인의 해약해지권을 명시하여 대등한 관계의 올바른 계약문화가 자리 잡히도록 유도하는 내용이다.

서울시 상가임대차상담센터의 기능도 대폭 확대해 예비창업자‧임차인‧임대인 등이 임대계약 체결준비과정부터 계약기간 중 분쟁, 계약종료에 이르는 전 과정에 걸쳐 원스톱으로 서비스를 받을 수 있다. 센터에서는 상가임대차에 대한 ▴정보제공 ▴계약서 작성지원 ▴제소전화해조서 작성 지원 ▴권리관계 해석 ▴분쟁상담․조정 ▴계약종료 시 보증금 반환 등 전 과정에 걸쳐 빈틈없는 서비스를 제공할 예정이다.

심층상담이 필요한 경우에는 ‘소상공인경영지원센터’의 창업․업종전환․재창업상담 등으로 연결해주고, 상담을 통한 분쟁해결이 어려운 경우에는 갈등관리전문가‧상가임대차분쟁 전문변호사‧부동산중개전문가로 구성된 ‘상가임대차 명예갈등조정관’을 통해 원만한 합의가 가능하도록 돕는다.

서울시 관계자는 “그동안 임차상인들이 불공정한 임대차 관계로 인해 고통을 받고 있음에도 불구하고, 법적·제도적 구제책이 미흡했던 것이 사실”이라며, “임차상인들이 마음 놓고 장사하도록 이번 실태조사를 통해 마련된 법제도개선안은 2월 발표된 정부의 ‘상가권리금 보호제도화’와 함께 발전적으로 추진되어야 하는 사항으로 관련 부처와 긴밀히 협의하겠다”고 밝혔다