대기업과 프랜차이즈가 세력을 확장하면서 '젠트리피케이션' 논란의 핵으로 부상한 서울 홍대 상권이 대로변을 중심으로 중대형 상가 재구성 릴레이에 들어갔다. 이면도로 골목길에선 중대형 상가가 올라간 임대료를 못 견디고 외곽으로 밀려나가는 상인들로 인해 공실이 늘고 매물도 쌓이면서 대로변과 격차가 커지고 있다.

29일 부동산업계에 따르면 지하철2호선 홍대입구역에서 대학 정문 방향으로 이어지는 대로변 중소형 빌딩들은 연이어 리모델링 등을 통해 상가를 전문화하고 임차인도 새로 들이고 있다. 종전에는 건물 소유주들이 별다른 콘셉트를 잡지 않고 시세에 맞춰 임대 계약을 하는 사례가 많았지만 유커(중국인 관광객)를 겨냥한 호텔이 잇따라 건설에 들어가면서 전문적 상권분석·업종관리·컨설팅을 통해 상가 구조를 짜는 식으로 시장 지형이 바뀌는 추세다.

최근 들어 리모델링에 들어간 뒤 임대시장에 나온 서교동 '소원빌딩'은 임대와 상가 구성을 외국계 부동산 컨설팅사인 세빌스코리아가 맡았다. 5층짜리 중소형 건물인 소원빌딩은 홍대 상권의 중심인 서교동에서도 대학 정문으로 가는 대로변 입구에 자리해 입지가 좋은 편이다.

1982년 지어져 홍대 앞 랜드마크 구실을 하던 '서교호텔'도 소유주인 아주그룹이 특1급 호텔로 다시 짓고 있다. 인근 화평빌딩에는 기존 식당 자리를 SPA(기획·생산·유통·판매를 통합한 패션 브랜드) 업체인 '스파오(SPAO)'가 차지했다. 대로변에서 홍대 정문으로 통하는 길 양옆에는 올 3월 롯데백화점 패션상가인 '엘큐브 홍대'를 비롯해 '에이치엔엠(H&M)' '버쉬카(Bershka)' 등이 즐비하게 늘어서 상전벽해를 떠올리게 한다. 롯데백화점도 올해 안에 홍대 2호점을 추가로 낼 예정이다. 세빌스코리아 관계자는 "홍대 인근에 많은 변화가 있지만 아직 명동이나 가로수길 같은 다른 유명 상권에 비해 유통부문 비중이 낮다"고 전했다.

홍대 대로변이 중대형 업체를 업고 나날이 화려하게 변신하는 와중에 골목길 안쪽에 들어선 점포는 젠트리피케이션을 걱정한다. 월세와 보증금 등이 오르면서 처음에는 소형 점포 세입자들이 못 견디고 자리를 뺐다면 이제는 중대형 점포 역시 수입에 비해 임대료가 부담스러운 상황에 몰린 것이다. 인근에서 5년 넘게 장사를 하고 있다는 B씨(38)는 "유커를 의식한 주변 건물들이 앞다퉈 해외 의류 브랜드·국내 화장품 점포를 들이면서 일종의 경쟁이 시작된 것 같다"며 "변화 모습이 천편일률적인 데다 오히려 상권을 획일화하고 임대료만 높일까 봐 걱정"이라고 말했다.

투자자로서는 권리금과 매물 점포 수를 눈여겨봐야 한다. 권리금은 기존 점포가 얼마나 잘되고 상권이 활성화했는지를 가늠하는 지표다. 상권이 쇠락하면 매물로 나오는 점포가 늘어난다. 점포라인에 따르면 홍대 상권에서 전용면적 90~130㎡가량인 점포는 올 들어 3.3㎡당 권리금(333만원)이 글로벌 금융위기 직후인 2009년 말 수준(332만원)으로 떨어졌다. 중심 상권인 서교동은 같은 기간 331만원에서 328만원으로 오히려 하락한 상황이다. 같은 기간 매물 수도 홍대 상권 전체는 올 들어서만 166곳으로 2014년(164곳)을 넘어섰고, 서교동 역시 올해 130곳으로 2014년(135곳)과 유사한 수준이다.

홍대 앞에 섣불리 발을 들였다가 울상인 투자자도 적잖다. 홍대 365거리 인근 한 공인중개소 관계자는 "수익률이 좋다는 말을 듣고 찾아온 투자자가 대리인을 두는 형식으로 전용면적 100㎡ 이상 매장을 사들인 후 프랜차이즈 커피전문점 등을 운영하다가 장사가 되지 않아 임대로 내놓기도 한다"고 전했다. 홍대에서 합정으로 이어지는 대로변 역시 소형 신축건물들이 텅 빈 채 세입자 찾기에 나선 지 오래다. 아웃도어 스포츠용품 매장이 통으로 세들었던 한 소형 빌딩은 1년 넘게 공실 상태이며 최근 들어선 인근 다른 건물도 세입자 찾기에 골치를 앓고 있다.