상권 답사기 - 송파의 매카 방이동(05.5.6)
▶상권 분석
서울 송파구 방이동 먹자골목은 30~40대의 중견 소비층에 의해 급부상한 상권이라 할 수 있다.
송파 세무서가 방이동에 자리할 때 외부에서 세무서 직원들을 접대하면서 부터 접대문화에 길
들여진 골목으로 발달되었다.
송파구 지역상권을 크게 나누면 잠실, 신천, 문정동으로 3개 지역으로 나눌수있다.
위의 지역은 주 고객층이 20대이지만 방이동 상권은 80년대 접대문화에서 발달된 비즈니스 골
목이기 때문에 30~40대가 주고객이다.
80년대 신천이 개발되기 전에는 방이동 상권이 그래도 꽤 유명했지만, 점점 잠실역을 중심신천
역이 발달하면서 신천 상권은 20대의 약속 장소가 되었고,
방이동의 상권은 30~40대의 자존심 상권으로 자리를 지키고 있다.
현제 방이동상권은 방이1동 주택가 상권과 방이2동 먹자상권으로 나뉘어 진다.
송파구청 맞은 편 먹자골목은 송파구청이 옮겨온
지난 90년대 초반부터 들어서기 시작했다. 음식점과 술집, 단란주점, 모텔 등이 즐비하나. 이
렇다 할 맛집들은 찾기 어려웠다. 하지만 2000년대 들어 올림픽공원 남 2문 옆에 들어선
새로운 먹자 라인으로 뜨기 시작했다.
구 먹자골목이 주변 관공서 공무원과 직장인들을 대상으로 한다면 신 먹자골목은 인근 오륜동
과 오금동의 대단위 아파트단지 주민들을 대상으로 한다.
그렇기 때문에 술집과 대중적인 음식점 대신 고급 음식점들이 골목마다 빼곡하다.
업종 분석 - 요식업 40% ,유흥업 30%,여관 30%
유동인구 분석 - 주 소비층인 30~40 대의 중년층에서부터 주변 아파트 단지내에
거주하고 있는 주민들까지 다양함
▶점포특징
방이동의 점포들은 크게 3가지의 성향을 보인다
→첫째:같은 라인에도 권리금이 크게 차이가 난다.
이같은 현상이 발생하는 요인은 초기 창업자들이 몰리면서 경험이있는 점주들은 인지도를 얻
어 크게 성공한는 반면에 상권의 부흥에 틀별한 계획없이
장사를 시작하는 이른바 초보점주들은 크게 낭패를 많이 보았다. 그런 점포들은 꾸준히 매상
을 유지하는 타 점포들에 밀려서 여전히 살아나지는 못하고
죽어가고 있는 형편이다.
→둘째:매인도 좋지만 이면이 더 솔솔한 재미를 본다.
매인에 비싼 권리금을 주고 들어가 낭패를 본경우가 있다면 이면에 싼권리를 주고간 점주들은
솔솔한 재미를 보고있다 이같은 현상또한 방이동 상권의특징이라고 할수 있는데 주수요층인 30~40대에 맟추어진 객단가에 따른 비싼 매뉴들과 아이템에 밀린 젊은 층들을 이면으로 끌여드려 솔솔한 재미를 보고있다.
→셋째:상가 번영회를 중심으로한 권리금 동결!
방이동 매인이나 이면에는 특별한 경우를 제외 하고는 권리금 기준이 더이상떨어 지지 않는
다. 점주들 끼리 어느 적정 선까지 정하고는 더이상 내리지
말자고 입을 맞췄기 때문에 이런 현상이 발생한 것이다. 하지만 권리란 것이 뜬돈이기 때문에
어느쪽에서 바람이 불어주냐에 따라서 조절은 가능 할껏이다.
이가능 성을 크게 만들어 주는 것이 우리같은 컨설턴트의 역활이기도 하다.
▶상권의 전망
현제 서울 송파구 잠실주공 5단지와 신천 새마을시장 등 올림픽로지구와 풍납지구
주거지역 22만평이 상반기 중에, 송파대로 위례성길 방이 등 9개 지구 8만평이
시 도시계획위에 상정해 올 상반기까지 계획안을 확정한다는 예정이 있다.
어느 상권이나 시간이 지나면서 비젼이 생기기 마련이지만 방이동은 위치적인 면이나 이미
만들어진 모양새에서 그 어떠한 곳보다 큰 부흥이 예상되는 곳이라 시간이 지나면 강남에
맏먹는 최고의 요지로 급부상이 기대된다.
▶상권 분석
서울 송파구 방이동 먹자골목은 30~40대의 중견 소비층에 의해 급부상한 상권이라 할 수 있다.
송파 세무서가 방이동에 자리할 때 외부에서 세무서 직원들을 접대하면서 부터 접대문화에 길
들여진 골목으로 발달되었다.
송파구 지역상권을 크게 나누면 잠실, 신천, 문정동으로 3개 지역으로 나눌수있다.
위의 지역은 주 고객층이 20대이지만 방이동 상권은 80년대 접대문화에서 발달된 비즈니스 골
목이기 때문에 30~40대가 주고객이다.
80년대 신천이 개발되기 전에는 방이동 상권이 그래도 꽤 유명했지만, 점점 잠실역을 중심신천
역이 발달하면서 신천 상권은 20대의 약속 장소가 되었고,
방이동의 상권은 30~40대의 자존심 상권으로 자리를 지키고 있다.
현제 방이동상권은 방이1동 주택가 상권과 방이2동 먹자상권으로 나뉘어 진다.
송파구청 맞은 편 먹자골목은 송파구청이 옮겨온
지난 90년대 초반부터 들어서기 시작했다. 음식점과 술집, 단란주점, 모텔 등이 즐비하나. 이
렇다 할 맛집들은 찾기 어려웠다. 하지만 2000년대 들어 올림픽공원 남 2문 옆에 들어선
새로운 먹자 라인으로 뜨기 시작했다.
구 먹자골목이 주변 관공서 공무원과 직장인들을 대상으로 한다면 신 먹자골목은 인근 오륜동
과 오금동의 대단위 아파트단지 주민들을 대상으로 한다.
그렇기 때문에 술집과 대중적인 음식점 대신 고급 음식점들이 골목마다 빼곡하다.
업종 분석 - 요식업 40% ,유흥업 30%,여관 30%
유동인구 분석 - 주 소비층인 30~40 대의 중년층에서부터 주변 아파트 단지내에
거주하고 있는 주민들까지 다양함
▶점포특징
방이동의 점포들은 크게 3가지의 성향을 보인다
→첫째:같은 라인에도 권리금이 크게 차이가 난다.
이같은 현상이 발생하는 요인은 초기 창업자들이 몰리면서 경험이있는 점주들은 인지도를 얻
어 크게 성공한는 반면에 상권의 부흥에 틀별한 계획없이
장사를 시작하는 이른바 초보점주들은 크게 낭패를 많이 보았다. 그런 점포들은 꾸준히 매상
을 유지하는 타 점포들에 밀려서 여전히 살아나지는 못하고
죽어가고 있는 형편이다.
→둘째:매인도 좋지만 이면이 더 솔솔한 재미를 본다.
매인에 비싼 권리금을 주고 들어가 낭패를 본경우가 있다면 이면에 싼권리를 주고간 점주들은
솔솔한 재미를 보고있다 이같은 현상또한 방이동 상권의특징이라고 할수 있는데 주수요층인 30~40대에 맟추어진 객단가에 따른 비싼 매뉴들과 아이템에 밀린 젊은 층들을 이면으로 끌여드려 솔솔한 재미를 보고있다.
→셋째:상가 번영회를 중심으로한 권리금 동결!
방이동 매인이나 이면에는 특별한 경우를 제외 하고는 권리금 기준이 더이상떨어 지지 않는
다. 점주들 끼리 어느 적정 선까지 정하고는 더이상 내리지
말자고 입을 맞췄기 때문에 이런 현상이 발생한 것이다. 하지만 권리란 것이 뜬돈이기 때문에
어느쪽에서 바람이 불어주냐에 따라서 조절은 가능 할껏이다.
이가능 성을 크게 만들어 주는 것이 우리같은 컨설턴트의 역활이기도 하다.
▶상권의 전망
현제 서울 송파구 잠실주공 5단지와 신천 새마을시장 등 올림픽로지구와 풍납지구
주거지역 22만평이 상반기 중에, 송파대로 위례성길 방이 등 9개 지구 8만평이
시 도시계획위에 상정해 올 상반기까지 계획안을 확정한다는 예정이 있다.
어느 상권이나 시간이 지나면서 비젼이 생기기 마련이지만 방이동은 위치적인 면이나 이미
만들어진 모양새에서 그 어떠한 곳보다 큰 부흥이 예상되는 곳이라 시간이 지나면 강남에
맏먹는 최고의 요지로 급부상이 기대된다.
(상가 권리금, 상업용부동산 정보공유 업무협약)