앞서 본 대로 업종별로 그에 맞는 적정 입지만 찾아서 창업하면 되는가? 그렇지 않다. 예를 들어 편의점은 A급지가 적정 입지라고 했다. 그런데 혼자서만 창업하는 것은 아니지 않는가. 경쟁점이 A급지에 이미 입점해 있다면 어찌해야 할 것인가. 이처럼 입지 수준별 적정 업종 구분도 중요하지만 업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지전략 즉, 경쟁점이 모여 있는 곳에서 창업해야 하는 업종인지 경쟁점이 있으면 안 되는 업종인지의 구분도 매우 중요하다.

모든 업종의 적정한 상권과 입지는 이 두 가지를 합쳐서 알아야 비로소 올바른 분석이 된다는 것을 명심하기 바란다. 예를 들어 전문 음식업은 경쟁점이 모인 곳에서 하되 B급지에서 하라는 것이다. 이와 같이 동일 업종이 나란히 입점해야 시너지효과를 발휘해 장사가 잘되는 업종이 있는가 하면, 경쟁업종이 모여 있으면 말 그대로 상호 경쟁관계로 인해 제 살 깎아 먹는 업종도 있다.

만약에 읽어보고 이해가 안 되면 이해가 될 때까지 외우기 바라며, 창업에서 이것만큼 중요한 것은 없다는 것을 명심하고 또 명심하기 바란다.

그림을 보면서 설명해보자.

1. 경쟁점이 모인 곳에서 해야 하는 업종

중소형 전문음식업과 선매품은 서로 모여 있어야 상호 시너지효과로 인해 장사가 잘된다. 먹자골목이나 의류매장거리가 있는 이유가 바로 이 때문이다. 따라서 [표]에서는 점포들이 모여 있는 A상권이나 B상권에서 해야 한다.

주택지는 낮은 곳이면서 배후지가 깊은 곳에 상권이 형성되는데, 일반적으로 생활편의시설(재래시장, 대형슈퍼, 대중교통 등)이 있어서 그 지역 일대 사람들이 저절로 모이는 곳에 상권이 형성된다. 하지만 A상권이나 B상권은 말 그대로 장사하기에는 좋지만 이러한 곳은 모두 보증금과 임대료가 비싸다.

자금이 부족하다고 해서, 상권다운 상권이 형성되지 못하고 입지도 떨어진 C, D골목과 상권에서 떨어진 도로변에서 홀로 중소형 전문 음식업이나 선매품 창업을 해야 하겠는가? 창업하는 순간에 망하고 만다. 아무리 애를 써도 망한다는 것이다. 상권 자체가 쇠락의 길로 가고 있는데 혼자만 잘 될 수는 없다.

상권형성이 제대로 이루어지지 않은 도로변에서 가능한 것은 중대형점과 서비스업 및 일부 생필품, 그리고 배달업 등이다. 중대형점은 그 자체가 고객을 끌어 모으는 힘, 즉 집객력이 있기 때문이다. 하지만 이때에도 나중에 점포를 매도할 경우 상권 전체가 좋지 않기 때문에 매도가 쉽지 않을 뿐 아니라 권리금에서도 손해를 입을 확률이 높다. 이 같은 이유로 서비스업이나 생필품의 경우에도 되도록이면 상권 전체가 좋은 데서 점포를 구하라는 것이다.

대형백화점이나 대형할인점 등 대형편의시설을 보면 그 답을 찾을 수 있다. 대형편의시설의 상권이 좋지 않아 소비자가 없어서 장사가 안 되는 곳을 보라. 그 시설 내에서 제일 좋은 자리, 소위 A급지인 코너 점포나 출입문 앞 점포 역시 장사가 안 되는 것을 보았을 것이다. 물론 그 중에서는 제일 잘되겠지만 그게 무슨 의미가 있겠는가. 전체가 안 되면 개별 점포 역시 장사가 안 된다는 것을 명심하고, 좋은 점포를 구하려면 우선 상권전체가 활성화된 곳을 찾아서 입점해야 한다.

중소형음식점을 하려면 차라리 A·B상권 끝에라도 붙어서 하는 것이 좋다. 음식점으로 성공한 사람들의 태반은 이러한 전략을 구사한 사람들이다. 상권 내 C급지에서 창업하여 성공하면서 그 상가나 상가건물을 구입한 경우이다.

2. 경쟁점을 피해서 해야 하는 업종

경쟁점을 피해야 하는 업종은 생필품과 소규모서비스업이다. 그리고 음식업 중 커피와 호프 및 분식류는 원칙적으로 경쟁점을 피해야 한다. 커피는 상호 경쟁관계이기는 하지만 시 외곽 카페거리에서 보듯이 특색을 달리하여 모여 있으면 시너지효과가 있기도 하다. 또한, 커피전문점은 입지와 분위기가 차별화 요소이므로 점포규모가 중요하다.

경쟁점을 피해야 하는 업종은 서로 모여 있으면 상호 경쟁관계만 성립되기 때문이다. 이러한 업종은 구태여 상권이 좋은 A상권이나 B상권에서 할 필요가 없다. C골목이나 D골목 그리고 상권 이외의 도로변에서 창업하면 좋다. 다만 배후지세대가 500세대 미만이면 생필품이나 소규모서비스업도 어렵다. C골목 같은 경우이다. 배후지세대가 500세대 이상이어야 생필품이나 소규모서비스업 창업이 가능하다. 500세대가 되어야 업종 불문하고 월 300만원 내외의 수익을 낸다. 그래야 생활할 것 아닌가. 그래서 500세대를 ‘창업의 기초단위’라고 하는 것이다.

소규모서비스업 중 그나마 규모가 있는 서비스업(보습학원이나 PC방 등)은 1,500세대는 되어야 한다. 만약에 D골목이 생필품이나 소규모서비스업이 되고 전문점이 안 된다면 이 골목을 이용하는 배후지세대가 1,500세대 미만이라는 것을 알 수 있기 때문에, 전문점을 하려면 이 골목은 피해야 한다. 생필품이나 기술서비스업 그리고 소규모서비스업종은 임대료를 많이 지불하고 창업을 하는 아이템이 아니다. 그런데 현장에서 보면 창업자들이 경쟁점이 없다는 이유 하나만으로 오히려 그러한 곳을 선호하고 있다. 당연히 실패로 귀결되고 만다.

이처럼 경쟁점이 모인 곳에서 창업하는 아이템인지 아니면 경쟁점을 피해서 창업해야 하는 아이템인지의 구별은 본 아이템이 어떤 입지에 적합한지(A급지인지, B급지인지, C급지인지)의 구별만큼 중요하다.

여러분은 항상 이것을 염두에 두고 창업해야 한다. 이것을 알면 모든 점포의 운명(매출액과 수익성까지도 알게 됨)까지도 예견이 가능하게 될 것이다.