소비자가 점포를 이용하는 이유는 업종마다 다르다. 소비자가 무엇 때문에 이용할까? 상권과 입지조건이 좋아서인가, 아니면 점포가 커서인가(상품이 다양하게 구비되어서인가), 그도 아니면 가격이 저렴해서인가, 차별화된 마케팅이나 서비스 때문일까? 소비자가 이용하는 이유는 너무도 다양하다.

1. 업종별 소비자분석에 따른 핵심키워드

업종별 소비자 구매행동을 정확히 분석해야 그 업종에 맞는 입지를 알아낼 수 있다. 업종마다 소비자 구매행동이 다르다. 당연히 업종별 구매행동을 파악해야 하며, 이것을 요약 정리한 것이 바로 업종별 핵심키워드이다.

모든 업종에 걸쳐 입지력은 기본이다.

여기에 상품품질, 상품가격, 상품수량, 서비스 중 소비자가 이용하는 이유가 덧붙여진다. 예를 들어 편의점은 오로지 입지력이다. 편의점을 이용하는 이유는 품질, 가격, 수량, 서비스 때문이 아니라 접근하기 쉽고 눈에 띄기 때문이다. 이것이 핵심 키워드이다. 따라서 편의점은 A급지가 적정 입지이다. 반면 전문음식점의 경우에는 입지 외에도 상품 품질(맛)이 중요하기 때문에 구태여 A급지에서 할 필요는 없다. 이러한 경우 B급지에서 하면 좋다.

그렇다면 브랜드력은 어떤가? 같은 조건(상권과 입지 그리고 점포규모가 유사한 경우)일 경우 경쟁점에 비해 브랜드력이 있어서 조금 더 유리한 것이지 브랜드력이 입지를 완전히 극복하지는 못한다. 따라서 브랜드력은 같은 조건에서 유리한 조건을 갖추는 ‘플러스’요인 정도로 해석하는 것이 옳다.

2. 업종별 소비자 분석에 따른 적정 입지

위에서 보듯 업종별로 핵심키워드가 다른 만큼 그에 맞는 적정한 입지가 따로 있다.

예를 들어 살펴보자. 편의점을 소비자가 무엇 때문에 이용할까? 편의점 점포(브랜드) 상품품질 차이 때문에? 가격이 차이가 있어서? 아니면 수량 차이 때문에? 그도 아니면 서비스 차별 때문에? 모두 아니다. 소비자는 편리한 점포를 이용한다. 따라서 경쟁점포에 비해 입지가 떨어지면 망할 수밖에 없다. 경쟁요소가 없기 때문이다. 이처럼 편의점은 입지가 매출을 결정한다. 그런 연유로 무조건 경쟁점보다 입지우위에 있어야 한다. 소위 ‘A급지’에 입지해야 한다는 것이다. 또한 판매업 중 여성의류와 같은 선매품과 베이커리 같은 패스트푸드점은 입지가 매출을 결정하므로 모든 상권 도로변 A급지가 좋다.

그렇다면 전문 음식업은 어떤가? 입지 이외에도 맛으로 승부가 가능하다. 따라서 경쟁점이 A급지에 있어도 B급지 점포가 반드시 망하는 것은 아니다. 맛으로 승부가 가능하기 때문이다. 따라서 전문음식업의 적정 입지는 B급지이다.

한편, 카센터 등 기술위주의 서비스업은 C급지에서 해도 무방한 유일한 아이템이다. 이와 같이 업종마다 그에 맞는 상권과 입지를 택해야 한다. 하지만 구태여 A급지든 B급지든 입지수준을 따질 필요가 없는 아이템도 있다. 소형슈퍼 등 생필품점이나 PC방, 미용실, 세탁소 등 소규모서비스업은 A급지든 B급지든 내 점포를 이용할 수밖에 없는 세대 즉 독점세대를 정확히 따져서 입지하면 된다. 골목길에 다른 아이템은 거의 장사가 안 되는데도 불구하고 소형슈퍼나 미용실이 되는 경우를 보았을 것이다. 바로 이러한 특성 때문이다.

아래 입지 수준별 적정 업종을 살펴보라. 이 표가 상권분석에서 가장 중요한 표라는 것은 알 것이다.

[입지수준별 업종분포표]

물론 이것으로 모두 해결되는 것은 아니다. 이처럼 업종별로 그에 맞는 적정 입지만 찾아서 창업하면 되는가? 그렇지 않다.

예를 들어 편의점은 A급지가 적정 입지라고 했다. 그런데 혼자서만 창업하는 것은 아니지 않는가? 경쟁점이 A급지에 이미 입점해 있다면 어찌해야 할 것인가. 이와 같이 난감한 상황은 모든 아이템에 걸쳐서 매일이다시피 벌어지고 있다. 편의점은 일단 경쟁점을 피해야 한다. 동일 업종이 모여 있다고 시너지 효과가 발생하는 것이 아니고, 있는 소비자만 나누어 먹기 때문이다, 하지만 편의점과는 반대로 전문 음식업은 경쟁점이 모여 있어야 좋다.

이처럼 입지 수준별 적정 업종 구분도 중요하지만 업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지전략 즉, 경쟁점이 모여 있는 곳에서 창업해야 하는 업종인지 경쟁점이 있으면 안 되는 업종인지의 구분도 매우 중요하다는 것이다. 모든 업종의 적정한 상권과 입지는 이 두 가지를 합쳐서 알아야 비로소 올바른 분석이 된다는 것을 명심하기 바란다. 그래서 이에 대해서는 업종별 입지전략 편에서 설명할 것이다.