용산구지회의 자문변호사이다 보니 여러 중개사님들로부터 다양한 질문을 많이 받습니다.

▶ 법원은 위와 같은 상황에서 어떻게 판단하였는지 소개해 드리고자 합니다.

중개업무 하실 때 참고하시기 바랍니다.

갑은 임차할 부동산을 찾던 중 공인중개사 병으로부터 을 소유 부동산을 소개 받아 추후 임대차 본계약을 작성하기로 하면서 을에게 가계약금 백만 원을 송금하였습니다. 이후 임대차 본계약이 체결되지 않았고, 갑은 을에게 가계약금을 돌려달라고 하였는데, 을이 반환하지 않자 민사소송을 제기하였습니다.

이와 같은 갑의 가계약금 반환청구에 관하여 법원은 “갑이 중개사 병을 통하여 을에게 송금한 백만 원은 향후 본계약이 체결되면 계약금의 일부로 충당하기로 하고 수수된 가계약금으로 봄이 상당한데, 갑과 병 사이에 실제로 본계약이 체결되지 않은 이상 을은 갑에게 위 가계약금 백만 원을 반환할 의무가 있다”라고 하여 갑의 청구를 인용하였습니다.

※ 반면에 가계약금 반환 받을 수 없다고 한 사례도 있습니다
(대구지방법원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결)

※ 이에 대하여 법원은

“매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다.

매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다.”라고 하여 가계약금 반환 청구를 기각하였습니다.