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법률 글번호 : 34
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등록일 : 2020-12-15 작성자 : 법무법인 기회 조회수 : 142
공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(1/2)

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등록일 : 2020-12-15 작성자 : 법무법인 기회 조회수 : 142
공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(1/2)



공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(1/2)



코로나가 다시 기승을 부리기 시작했는데, 항상 건강하시기를 기원합니다.

안녕하세요. 법무법인 기회의 배성범 변호사입니다.


전에 말씀드린 바와 같이 저는 대한변호사협회에서 인증한 부동산전문변호사로서 평소에 부동산 관련 자문과 소송을 많이 수행하고 있습니다. 이번에 설명해드릴 내용도 부동산에 관련된 주제로 '공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임'

에 관한 것입니다.

한국공인중개사협회의 의뢰를 받아 2020년 5월 협회보에 칼럼으로 제공하였던 글인데, 가급적 칼럼 원문을 그대로 싣고, 분량이 조금 많아 2회로 나누어 포스팅 하겠습니다.






이번에는 중개사님들이 중개 업무를 하시면서 과실로 고객들에게 제대로 된 확인·설명의무를 다하지 못하였을 때 부담하게 되는 손해배상책임 및 그 책임의 제한 등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.

※ 먼저 공인중개사님들께서 고객들에게

부담하여야 할 확인·설명의무의 법적 근거가 무엇인지부터 알아보겠습니다.


공인중개사와 고객과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 공인중개사는 고객의 본지(本旨)에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라, 공인중개사법 제29조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는 바, 공인중개사법 제25조는 중개의뢰를 받은 공인중개사는 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 고객에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있습니다.







다음으로 실제로 다툼이 있었던 구체적인 사례에서 법원이 위와 같은 공인중개사의

확인·설명의무 위반을 근거로 들어 손해배상 판결을 했던 건들에 관하여 살펴보겠습니다.

 임차인 A는 공인중개사인 B의 중개 하에 임대차계약을 체결하였습니다.

그런데 사실은 위 임대차계약은 소유자의 아들인 C가 아버지의 도장과 위임장을 위조·행사하여 체결된 것이었는데, 공인중개사인 B는 C가 아버지의 인감증명서를 제시하지 않았음에도 호적등본에 나타난 부자지간이란 사정에 치우쳐 인감증명서의 제시를 요구하지 않은 채 C가 알려주는 번호로 전화를 걸어 아버지라는 사람으로부터 위임사실을 확인하였으나, 이 또한 C가 사전에 그의 장인인 D에게 부탁해 두었던 것이었습니다.

그 후 C의 아버지가 A를 상대로 명도소송을 제기하여 A가 패소함으로써 건물을 명도하였고, C는 아버지의 고소로 형사처벌을 받았습니다. 이에 A는 B, C, D 상대로 손해배상을 청구하였는데, 법원은 공인중개사 B의 확인·설명의무 위반을 이유로 B에게 손해배상책임이 있다고 하였습니다(부산지방법원 2006. 9. 28 선고 2005가단57109 판결).





 공인중개사 사무소에서 근무하는 A가 B에게서 아파트의 매도 중개를 의뢰받아 B(매도인)를 대리하여 C와 매매계약을 체결하고서도, A가 B 몰래 위 아파트를 D 등을 중간에 끼워 이중으로 F에게 매도함에 따라, 다른 공인중개사 사무소의 사무보조원 E의 중개로 위 아파트를 매수한 F는 이후 B가 제기한 소유권이전등기말소 청구의 소에서 패소 확정판결을 받았습니다.

이후 F가 사무보조원 E를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 매수인 F에게 위 아파트를 중개한 E는 매도인 B가 평소 알고 지내는 사람이 아니므로 B가 D 등에게 매도 의뢰를 한 것이 사실인지 조사·확인할 의무가 있는데도, E는 D 등이 위 아파트를 처분할 권한이 있는지 확인하기 위해 그들이 기필증을 소지하고 있는지 여부나 B가 D 등에게 위 아파트의 매도를 의뢰한 사실이 있는지 여부를 B에게 제대로 확인하지 않았으므로, E는 그로 인해 F가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 하였습니다(서울남부지법 2013. 6. 18., 선고, 2012가합9912, 판결).


▶ 오늘은 여기까지 포스팅 하고 다음 편에 이어서 계속 살펴보겠습니다.

감사합니다.




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