안녕하세요. 점포라인 정 과장입니다.

설 연휴는 잘 보내셨나요. 글 올리는 시점이 금요일이다 보니 인사가 늦는 경우가 종종 있네요.

이번 주는 지난 번 가이드에 이어 권리금 분석에 대한 내용을 마저 서술할까 합니다. 지난 번 가이드에는 권리금에 대한 기본적인 이해를 돕기 위한 내용이 주를 이뤘죠.

오늘 가이드에서는 권리금 분석 시 고려해야 할 요소를 알아보고 실제 사례를 분석해보는 시간을 가질까 합니다.

권리금 분석 시 고려해야 할 요소들

 수익 측면

권리금의 형성에 가장 큰 영향을 미치는 요소는 무엇일까요. 바로 매출과 순수익입니다. 매출이 높을수록 수익이 많아지는 게 보통이죠. 따라서 매출은 순익보다도 먼저 고려되곤 합니다.

이런 관계를 보다 잘 나타내기 위해 만들어진 지표 중 하나가 수익률입니다. 즉 일정 금액을 투자했을 때 얼마만큼의 순수익이 발생하느냐를 퍼센테이지로 나타낸 것이죠. 이 중에서도 일반적으로 쓰이는 기준은 월 수익률입니다.

그런데 이 수익률에는 함정이 있습니다. 비율로만 표시되기 때문에 순수익 그 자체를 볼 수 없게 합니다. 쉽게 이야기하면 수익률은 투자금액과 비례하기 때문에 똑같이 400만원을 버는 점포라 해도 그 가치는 달라진다는 뜻입니다.

1억 원을 들여 매달 400만원을 버는 가게의 월수익률은 4%입니다. 그렇지만 5000만원을 들여 매달 400만원을 버는 가게의 월수익률은 8%가 되죠. 어떤 가게가 더 나을까요.

또 이 수익률을 다르게도 생각해볼 수 있습니다. 2억을 들여 매달 700만원을 버는 점포는 3.5%의 월수익률을 기록합니다. 또 1억을 들여 매달 500만원을 버는 점포는 5%의 월수익률로 기록됩니다. 비율로만 표시하다보니 700만원을 벌어주는 점포보다 500만원을 벌어주는 점포가 더 좋은 것으로 생각될 수 있죠.

무슨 말씀을 드리는지 이해가 되시나요. 월 수익률은 투자된 비용에 비해 얼마나 효율적인 수익을 올릴 수 있는가를 판단하는 지표로 사용해야 올바른 판단이 가능하다는 것입니다. 따라서 순익과 수익률 정보를 접할 때는 한 가지만 보지 말고 함께 종합적으로 고려해야 보다 나은 결과를 얻을 수 있겠습니다.

 입지 측면

수익성만큼은 아니지만 점포 입지 역시 권리금 형성에 작용하는 요소 중 하나입니다. 적절한 입지에 적절한 아이템을 들고 들어갔을 경우 일어나는 시너지 효과는 막대하기 때문입니다.

입지를 분석할 때는 해당 지역 상권의 성격까지 함께 고려할 필요가 있습니다. 앞으로의 매출, 즉 점포의 기대수익을 어디까지 설정할 수 있느냐를 결정짓기 때문입니다.

먼저 판단할 것은 점포가 위치해있는 라인(점포라인이죠 ㅋㅋ)이 대로변인지, 사거리 코너인지, 이면도로변인지에 대한 것입니다. 이것은 유동인구량과 밀접한 연관이 있습니다.

대로변 점포는 말 그대로 해당 상권의 중심도로와 직면하고 있는 점포를 의미합니다. 자연히 유동인구들에게 노출되는 빈도가 높고 이에 따라 매출도 잘 일어납니다. A급 입지로서 권리금 형성 시 높은 수준의 프리미엄을 추가할 수 있습니다.

사거리 코너는 유동인구량과 함께 점포 자체의 노출을 중요시 하는 자리입니다. 사거리에 으레 있기 마련인 건널목. 건널목은 하루에도 수천명이 지나가는 중요 동선입니다. 이 동선을 따라 움직이는 사람들에게 점포를 보여준다는 것은 엄청난 메리트가 되죠. 길 건녀편 유동인구들에게도 점포를 어필하는 효과를 볼 수 있습니다. 역시 권리금 책정 시 반영될 수 밖에 없습니다.

아울러 B급으로 구분되는 이면도로는 상권의 중심 동선에서 파생되는 갈래길들을 의미합니다. 유동인구들이 항상 상권 전면으로만 다니지는 않습니다. 타 지역으로 이동하거나 복잡함을 피하기 위해 많은 사람들이 이면으로 빠집니다. 이면도로변 점포는 이 같은 고객들을 겨냥한 자리라 볼 수 있습니다. 그렇다 해도 유동인구량이 줄기 때문에 앞서 언급한 입지보다는 프리미엄이 적죠.

 실제 사례 분석

이제 실제 사례 분석을 통해 권리금의 적정성을 판단해보겠습니다. 매물 중에서도 실제 계약이 성사된 것과 성사되지 않은 것으로 나눠보면 더 명확한 판단이 될 것으로 보입니다.

아직 거래가 성사되지 않고 있는 점포를 먼저 보겠습니다. 서울 모처에 있는 제과점으로 매우 화려한 스펙입니다. 보증금과 월세 모두 상당한 수준입니다만 놀라운 건 월수익금입니다. 매달 평균 1600만원을 점주에게 벌어주는 점포입니다.

그런데 이 가게는 매매가 잘 될까요. 일단 예상답변은 <그렇지 않다>입니다. 제 개인적 견해지만 권리금이 적정 수준을 상당히 넘어선 상황이기 때문입니다.

차근차근 보죠. 이 가게의 경우처럼 월수익이 1600만원이라면 1년 수익은 2억에 가깝습니다. 또 이 가게를 통해 벌어들이는 수입이 타 업종이나 점포에 비춰 봐도 매우 많기 때문에 추가적인 프리미엄이 붙는 것은 당연합니다. 그러나 이를 감안해도 4억5000만원은 합리적인 금액으로 보기 어렵습니다. 권리금 회수기간이 2년을 넘기 때문입니다.

최근 업계 동향을 보면 권장되는 권리금 회수 기간은 길어야 1년에서 1년 6개월 정도입니다. 1년 반이 넘을 경우 영업환경 측면에서 예상치 못한 변수가 개입될 수 있기 때문에 이 리스크는 가격에 반영하는 것이 서로에게 합리적인 겁니다.

따라서 이 매물의 적정 권리금은 3억원 선으로 판단됩니다. 점포 면적에 비해 보증금이나 월세가 비쌉니다만 다행히 매출이 좋은 점포기 때문에 이 부분은 커버가 될 것으로 보입니다.

이번엔 거래가 완료된 매물을 보겠습니다. 이 점포는 위 점포만큼 화려한 스펙은 아닙니다만 수익률이 3.5%로 양호한 매물입니다. 자세히 보면 투자금액이 2억 원으로 적당한 수준으로 판단되며 이를 통해 매달 들어오는 월수익금도 섭섭하지 않은 수준입니다.

그리고 가장 중요한 부분이 수익금과 권리금의 비율입니다. 이 매물의 1년 수익금 총액은 약 9000만원 선입니다. 이 매물이 거래된 가장 큰 이유는 매출 프리미엄을 생각하되 과욕을 부리지 않은 선에서 권리금을 책정했기 때문입니다. 권리금 회수 예상기간이 1년 5개월로 권장기간(최장 1년 반)을 넘지 않았습니다.

이 매물은 합리적인 가격 책정을 통해 내놓은 지 2개월 만에 중도금과 잔금까지 모든 과정이 완료됐습니다. 권리매매의 교과서적인 케이스라고 봐도 무방할 정도로 깨끗한 거래가 됐죠.

지금까지 권리금 분석 방법에 대해 살펴봤습니다. 어떻게 해야 거래가 이뤄지는지, 또는 이뤄지지 않는지 감을 잡으셨을 겁니다. 합리적인 기준을 가지고 권리금을 분석하면 사는 쪽이나 파는 쪽이나 서로 만족스러운 거래가 가능합니다. 너무 비싸게 받는 것이나 너무 싸게 사려는 것은 좋은 결과를 얻기 어렵죠.

다음 주에는 또 다른 내용을 가지고 찾아뵙겠습니다. 주말 잘 보내세요.