안녕하세요, 점포라인 정 과장입니다.

구정 연휴를 눈 앞에 두고 있는데도 계약이 계속 이뤄지고 있네요. 재작년에는 3월, 작년에는 2월부터 불이 붙었는데.. 올해는 1월부터 시장이 활발해지고 있습니다.

국제 금융위기 이후 올해가 창업에 가장 적당할 것이라는 업계의 이야기도 있고, 실제로도 가게 찾는 분이 많아지고 있음을 보니 올해야말로 다시 한 번 호황을 누려볼 수 있는 시기가 아닐까 생각해보게 됩니다.

그래서 오늘은 점포 권리매매 시 도움이 될 수 있도록 권리금 분석하는 방법에 대해서 이야기해보려고 합니다.

말도 안되는 권리금이 붙어 있는데도 당연한 것처럼 가게를 인수하는 분들이 생각보다 많습니다. 처음 창업하시는 분들이 그런 실수를 많이 저지르곤 합니다. 생애 첫 창업을 계획 중인 분이라면 오늘 가이드 잘 보시고 권리매매 시 손해보지 마세요 ㅎㅎ

1. 권리금이란?

권리매매 시 꼭 따라붙는 권리금. 책정된 권리금이 적절한가를 살피기 위해서는 먼저 권리금이라는 것 자체를 알아둘 필요가 있습니다. 이에 대해서는 인터넷 상에 수많은 자료와 이미지 데이터가 쌓여 있으므로 본 가이드에서는 간단한 개념만 짚고 넘어가겠습니다.

권리금은 크게 3가지로 세분화됩니다. 영업권리금, 바닥권리금, 시설권리금이 그것입니다. 각 권리금은 매출, 상권 프리미엄, 인테리어 및 내부 집기 등에 대해 가격을 매긴 겁니다. 경기에 따라 또 업종에 따라 등락하는 정도가 매우 민감합니다.

최근 추세를 보면 바닥권리금은 거의 사라졌습니다. 명동 중앙로, 홍대, 강남역 등 국내에서도 초특급으로 분류되는 상권을 제외하면 바닥권리금을 인정해주는 경우는 거의 없습니다.

물론 매물주가 먼저 매물을 내놓은 경우죠. 만약 매매의사가 없는 가게를 인수하고자 한다면 바닥권리금을 포함해 매우 비싼 권리금을 지불해야 할 때가 더 많습니다.

각설하고, 최근의 권리금 책정은 시설과 매출, 수익률 등의 기준을 따르고 있습니다. 이 중 시설 권리금은 구입자가 점포 내부 인테리어나 매물주의 아이디어가 들어간 집기 등을 인수하고자 할 때 비중이 커집니다만 대체적으로는 시공 직후부터 감가상각률을 따지는 경우가 많습니다.

통상 시설의 가치는 3년 내지 5년을 주기로 하락하는 것으로 계산합니다. 즉 초기 시설비가 1억일 경우가 감가상각 기간을 5년으로 잡으면 1년에 2000만원씩, 3년으로 잡으면 3300만원씩 다운시키는 게 보통입니다.

그러나 이것은 판매자와 구매자 간 합의가 이뤄져야 가능한 방법입니다. 법으로 정해진 기준이 없기 때문입니다. 판매자가 이 공식을 아무리 들이대며 주장한다 해도 구매자가 이를 받아들일 생각이 없다면 결과는 2가지입니다. 절충이나 거래 결렬입니다.

이와 달리 영업 권리금은 해당 점포의 매출과 순익에 의해 정해집니다. 즉 어떤 점포를 권리매매로 인수했을 때 투자비용 대비 월 수익이 어느 정도 나오느냐는 부분이 중요한 거죠.

통상 권리금을 정할 때 많이 거론되는 기준이 1년 치 순이익 총액입니다. 그러한 이 같은 공식은 대부분 그대로 적용되는 경우가 없습니다. 왜냐면 가게마다 벌어들이는 절대적 금액이 다르기 때문입니다.

예를 들어 보증금 4000만원, 권리금 5000만원인 가게를 인수했다고 가정하죠. 도합 9000만원을 투자했을 때 A라는 가게는 매월 400만원의 수익이 생깁니다. 또 B라는 가게는 매달 250만원의 수익이 생긴다고 가정합니다.

9000만원을 들여 다른 일을 했을 때 매달 400만원을 벌 수 있을까요. 그렇지 못한 분에게는 비용의 효율성이 높아지는 것이고 9000만원으로 주식에 투자해 매달 1500만원 씩 벌 수 있는 분에게는 비용 효율성이 낮은 가게입니다. 즉 구입자의 입장이 중요하겠죠.

또 같은 비용을 들여 얻어가는 수익금이 다르면 권리금을 책정하는 기준도 달라질 수 밖에 없습니다. 즉 400만원을 버는 가게와 250만원을 버는 가게는 권리금을 정하는 방식 자체가 달라진다는 이야깁니다.

공식대로라면 400만원을 버는 점포는 권리금 5000만원, 250만원을 버는 점포는 3000만원의 권리금을 책정할 수 있습니다. 그러나 250만원을 버는 점포의 경우 권리금 3000만원을 받기는 매우 힘듭니다. 3000만원의 가치가 없다고 보기 때문입니다.

창업을 하는 이유는 매우 다양하지만 목적은 동일합니다. 예전에 받던 월급이나 수당, 기타 수입보다 더 많이 벌고 싶기 때문이죠. 그런데 월 순익이 250만원에 불과하다면 장사할 맛이 나겠습니까. 오히려 본인 인건비까지 빼고 나면 실제 수익은 거의 없는거나 마찬가집니다. 3000만원을 주기 싫어지겠죠 ㅎㅎ

이처럼 권리금은 일반적으로 통용되는 책정 공식이 있지만 이 공식에서 매우 자유로운 성격을 지닙니다. 매출과 수익성이 높으면 1년치 순익보다 더 많은 권리금을 받을 수 있고 반대의 경우 제값을 다 받지 못합니다. 이런 고탄력성은 권리금의 중요한 특성 중 하나입니다. 잊지 마세요.

다음 주에는 권리금 분석에 대한 보다 구체적인 설명과 실제 사례 분석을 통해 조금이라도 권리금에 대한 편견과 오해를 불식시키도록 하겠습니다. 주말 잘 보내시고 다음 주에 뵙죠~