예비 창업자들에게 있어 창업 아이템 선정만큼 중요한 것이 바로 점포를 고르는 일이다.

인수 창업을 계획 중인 예비 창업자들은 무턱대고 영업이 잘 되는 점포를 인수할 것이 아니라, 점포 자체의 경쟁력을 염두에 둬야 한다는 것이 전문가들의 조언.

그렇다면 어떤 부분들을 고려해 점포를 골라야 할까. 점포 거래 전문 기업 ‘점포라인’의 김창환 대표가 경쟁력 있는 점포 고르는 법을 소개한다.

① 집에서 가까운 곳에 좋은 점포가 있다: 대개 유동 인구가 많은 A급 상권은 매출도 그만큼 높을 것이라는 막연함 때문에 좋은 점포라고 생각하기 쉽다.

하지만 오히려 자영업자들에게는 집에서 가까운 점포가 가장 좋다는 것이 전문가들의 조언,

이는 자택에서 점포로 이동할 때 들어가는 교통비가 절약될 뿐만 아니라 해당 지역에서 오래 살았기 때문에 지역민들의 주요 이동선과 소비 성향 등을 파악하고 있다는 점에서 엄청난 메리트가 있기 때문이다.

또한 영업 중 집에 일이 생겼다 해도 짧은 시간 내 처리가 가능하기 때문에 영업에 보다 집중할 수 있는 여건이 형성되고, 주변 지인들의 주기적 구매가 발생하기 때문에 안정성 측면에서도 분명한 강점이 있다.

② 점포의 가시성과 전면을 먼저 살펴라: 고객이 점포로 들어오게 하는 가장 큰 경쟁력은 점포의 존재감이다.

즉, 어느 방향에서 접근하더라도 그 존재를 쉽게 알아차릴 수 있는 점포가 좋은 점포인 셈.

아울러 이 가시감을 결정하는 중요한 요소가 바로 점포의 전면이다.

전면이란 점포의 정면 및 측후면이 고객들에게 직접 노출되는 면적을 말하며, 이 면적이 넓을수록 영업에 유리하다.

누구나 쉽게 인지하는 점포는 시간이 흐르면서 해당 지역의 랜드마크가 된다.

③ 주변 유동인구량과 주요 이동선을 살펴라: 극히 소수의 경우를 제외하면 점포 주변에는 언제나 유동인구가 발생한다.

점포의 잠재 고객이라 할 수 있는 유동인구는 각자 저마다의 목적을 가지고 움직이기 때문에 연령과 성별, 시간대에 따라 일정한 동선을 지닌다.

그러나 대부분의 경우 단순한 인구량 파악에만 머무는 차원이어서 실제 매출에는 큰 도움이 되지 않는데, 중요한 것은 창업자 본인이 정한 아이템을 수용할 만한 유동인구들이다.

화장품 전문점을 낼 예정이라면 2~40대 여성 인구량을 봐야 하고 문구점을 낼 예정이라면 직장인 또는 학생층 인구량을 살펴야 한다.

④ 5대 공부는 필수: 5대 공부는 해당 점포의 법적 문제에 대해 확인해 볼 수 있는 문서로 토지 및 건축물의 등기부등본 각 1통, 관리대장 각 1통씩 총 4통과 토지이용계획확인원 1통 등 총 5동의 공문서를 지칭한다.

이 서류들을 통해 압류나 가압류 등 권리 관계와 무허가 건물 여부, 과세 완납 여부 등 사실 관계를 확인해야 불의의 피해를 입지 않는다.

⑤ 매출 및 지출 내역 확인, 수익성 분석: 수익성 분석은 반드시 거쳐야 할 과정 중 하나다.

수익성 분석을 거치면 점포 인수 여부에 대한 해답이 나오는 경우가 대부분. 실제 적자 점포를 인수한 뒤 직원 수 조정 및 운영 시간 변동을 통해 흑자 운영으로 돌아선 사례가 많은데 이것이 모두 수익성 분석의 결이다.

⑥ 권리금 적정성 측정: 최종적으로 예비 점포를 선정했다면 남은 것은 권리 계약이다. 권리 계약에 앞서 챙겨봐야 할 부분이 바로 권리금의 적정성 여부다.

통상 적정 권리금의 기준으로 제시되는 공식은 해당 점포의 월 순익 X 12다. 즉 1년 치 월 순익이 통상 권리금으로 책정되는 것이다.

그러나 모든 점포의 활성화 정도가 각자 다른데 동일한 공식을 적용할 수는 없다.

김 대표는 “1억 원을 들여 매달 2000만 원을 버는 점포는 수요자가 많을 수밖에 없고 150만원 밖에 벌지 못하는 점포는 더 싸게 내놓아도 팔리지 않는 것이 시장의 원리”라며 “적정 권리금 공식은 협상 시작 금액을 정하는 정도로 활용하는 것이 옳다”고 강조했다.

⑦ 권리금에 대한 이해: 실제로 국내 유명 상권에서부터 소규모 동네 상권에 이르기까지 장사가 잘되는 점포는 대부분 권리금이 책정돼 있다.

반대로 권리금이 없는 자리는 장사가 잘 안 된다고 보는 것이 대부분의 경우 들어맞는다.

이렇다 보니 강남, 종로, 명동 등 서울시 내에서도 핵심 상권으로 꼽히는 곳에는 점포마다 권리금이 책정된 상태다.

평균 권리금은 상권 내 A급지 뿐만 아니라 C급지에 이르는 모든 지역 점포의 권리금을 평균낸 값이라는 점을 고려할 때 주요 상권 내 A급지 권리금은 점포 면적과 입지에 따라 통상 1억5000만 원에서 3억 원 가까운 수준에서 형성된다고 보는 것이 옳다.

이처럼 권리금이 책정된 점포를 거래할 때는 보다 신중할 필요가 있다.

권리 계약이 불법은 아니지만 이에 대해 언급한 법조항이 없어 보증금처럼 법에 의해 보호받을 수 있는 부분이 아니기 때문이다.

이를 방지하기 위해서는 점포의 매출 상황을 체크하는 것은 물론 점포의 입지 자체가 영업 상 유리한지를 냉철하게 따져볼 필요가 있다.