창업준비를 위해 지금껏 열심히 준비해 왔다면 이제 고객이 방문하여 매출을 올려 수익을 가지고 가는 일만 남았다. 수익을 올리려면, 무엇보다도 고객확충이 필요, 우선 장소인 점포입지선정부터 메뉴점검, 고객관리, 홍보계획은 필수사항! 또한, 오픈할 때 실수 없이 완벽한 첫 이미지를 심어주기위해서 오픈 전 점검사항들도 수두룩하다.

일반적으로 점포창업일 경우 아이템위주로 사업을 생각하다보니 점포를 먼저 물색하고 나선다. 점포 창업은 상권이 성패를 좌우한다고 해도 과언이 아니다. 먼저 선호되는 상권은 접근이 용이한 상권이다. 선호되는 상권은 사람들이 쉽게 찾을 수 있고 갈수 있는 곳에 있어야 한다. 이것을 바로 접근성이라고 한다. 사람들은 특별한 경우를 제외하고는 일반적으로 접근하기 편한 상권을 선호한다. 상권의 접근성을 구성하는 요인들은 여러 가지가 있다. 상권에 접근성이 용이하기 위해서는 상권 내에 버스정류장이나 지하철역이 있는가? 홍대나 대학로처럼 문화적인 요소와 참여문화가 있는가? 명소가 될 장소가 있는가? 등이 접근성에 영향을 미치게 된다.

그런데 창업자 다반사가 좋은 아이템으로 유동인구가 많은 상권에 환상을 가지면서 점포를 계약하고 창업하는 분들을 많이 봐왔다. 문제는 여기서 발생한다. 유동인구가 많고 상권이 형성된 기존 상권에 내 아이템을 맞추게 되다보니 낭패를 보는 경우가 가장 많이 발생한다. 다시 말하자면 과연 이 상권에 내가 하고자 하는 아이템이 잘 맞나 하는 것을 먼저 고려해야 된다는 것이다. 상권도 흥망성쇠를 거치게 되는 것, 다시 말해 주변 환경에 따라 변한다는 것이다. 그래서 흔히 말하는 ‘죽은 상권’ 이라는 곳을 꺼려하는데 일반적인 습성이지만 실제로 상권을 분석해보면 내 업종에는 안성맞춤인 곳도 있다. 그래서 상권에 대해 지나친 환상이나 편견은 버려야 한다.

죽은 상권이라도 대박 점포는 나온다. 먼저 주간 및 야간에 균등한 매출이 발생하는 지역과  평일 및 공휴일의 균등한 매출 발생지역 이러한 점에서 변두리 지역은 도심지역에 비해 유리할 수 있다. 고객의 수준과 연령층에 따른 상품과 입지의 조화, 고정고객과 유동고객의 흡수 타 업종으로 전업이 가능한 점포입지 인지를 분석해 봐야한다. 만약을 기해 매출이 부진할 경우 점포를 매각할 가능선까지도 고려해두는 것도 있지 말아야한다.

그럼, 반대로 반드시 피해야할 입지는 무엇인지 알아보자. 건물주가 식당업이나 유사한 업종에 종사하는 경우나, 임대료가 지나치게 싼 경우 병원이나, 주유소 매장 주변이 경사진 곳, 지하 2층 이상 주인이 자주 바뀌는 곳, 주변에 식당이 없는 곳, 주변에 대형 식당이 있으면 피해야한다. 또는 인수하고자 하는 점포의 장래 시장성이 좋은가, 권리금은 너무 많지 않은가, 주변 상가와 비교할 때 임대료는 너무 높지 않은가, 대형점포가 들어설 가망은 없는가, 기존점포의 매출액과 이익은 어느 정도인가도 손꼽아 보고, 점포나 건물에 법률적 하자나 외형상 문제는 없는지도 점검해야 될 것이며 주방기기 및 시설에는 하자가 없는가, 투자규모와 수익성관계는 적당한가, 주변업소와의 경쟁이 치열하여 운영에 어려움은 없겠는가를 꼼꼼히 점검하고 목이 좋은데 장기간 비어있는 점포는 주의해야 된다.

임대료가 싸고 권리금이 없거나 빨리 처분하려는 점포는 주의해서 결정해야 하며, 또한 건물의 용도가 무엇인지 반드시 등기부등본을 확인해 권리금의 함정에 빠지지 말자. 필요하다면 반드시 전문가와 주변 지인들의 검증을 받아 문제점을 하나하나 해결해나가는 지혜가 필요할 때다. 창업을 하는데 이처럼 많은 단계와 절차를 통해 오픈하게 되는데 이제 현실을 직시하고 많은 준비와 끝없는 계획만이 실패위험을 최소화하고 성공확률을 높이는 길이라는 것을 명심하고 임해야 될 것이다.

상권은 흐르는 물과 같아서 위에서 아래로 흘러 모이게 된다. 언덕 위에 상권은 창업자들의 선호성이 떨어져 일부 업종들로 국한이 된다. 따라서 조그만 슈퍼마켓과 배달업종 밖에 할 것이 없다. 언덕 중턱의 오르막길 역시 마찬가지다. 고객들은 일단 낮은데로 몰리는 경향이 있다. 상권의 연속성이란 각종 점포가 줄지어 있는 것을 말한다. 그런데 상권내 주차장이나 세차장, 이삿짐센터, 정비센터가 있으면 연속성이 끊이게 된다. 손님들이 차례차례 상가를 구경하다가 이러한 시설물이 나오면 계속 앞으로 나가지 않고 되돌아간다. 그런 곳에 상권은 유동인구가 급격히 감소한다. 특히 주택가상권은 이런 형태로 상권이 형성되어 있으므로 주의해야 한다. 달리 설명하면 이삿짐센터나 카센터 등은 월세가 싼 상권에 입점해도 무방한 업종이다. 유동인구가 많으면 오히려 사업에 지장을 받는다. 그런 업종이 그곳에 있다는 것은 곧 상권에 유동인구가 적다는 것을 반증하는 것이다. 이 밖에도 주변에 공터가 있거나 막다른 골목 끝, 300~500m에 인근에 대형 유통시설이 있는 곳, 무권리 상가, 건물주가 장사하는 곳, 보도 폭이 좁은 곳은 좋은 입지라고 할 수 없다.

#일반적으로 선호해야 할 상권 및 점포

1) 균등한 매출 발생지역
2) 고객의 수준과 연령층에 따른 상품과 입지의 조화(상권의특성)
3) 타 업종으로 전업이 가능한 점포입지
4) 고정고객과 유동고객의 흡수가능 상권
5) 퇴근하는 방향의 상권
6) 적절한 권리금이 있는 상권
7) 전체가 번영하는 상권
8) 주차시설이 가능한 상권
9) 역세권 이용이 가능한 상권
 
#일반적으로 조심해야 할 상권 및 점포

1) 건물주가 식당업이나 유사한 업종에 종사하는경우
2) 임대료가 유난히 싼 경우
3) 병원이나 주유소 주위업소
4) 경사진곳(언덕이나 내리막길)
5) 지하
6) 2층이상
7) 주인이 자주 바뀌는 곳
8) 주변에 식당이 없는곳
9) 주변에 대형 식당이 있으면 피하라

[도움말 = 한국창업부동산정보원 대표 권강수 kskwon@kera.kr]