바야흐로 수익형 부동산 시대다. 많은 전문가들은 보편화된 아파트 시대는 갔다며, 본격적인 고령화 시대에 접어들면서 안정적인 수익이 기대되는 수익형 부동산에 많은 관심이 쏠리고 있다고 분석하고 있다. 먼저 주택시장을 보자. 최근 신규 분양시장이 청약자들을 그러모으고 있지만 기존 주택 매매는 한산하다. 토지시장은 더 심각하다.
반면 상가를 비롯한 수익형 부동산의 기세는 다르다. 저금리 기조가 이어지며 시중 유동성이 넘치는 상황에서 주택이나 토지 등 부동산 시장이 여전히 불안한 상황을 보이자 꾸준히 수익을 낼 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 예전에는 은퇴가 얼마 남지 않은 장년층 이상에서 수익형 부동산에 관심이 많았지만 최근에는 고용시장이 불안한 30,40대 직장인들 사이에서도 관심이 높아지며 우량 수익형 부동산의 주가는 더욱 높아질 전망이다.
예를 하나 들면 금융기관에 근무했던 박병규(59.목동거주)씨는 몇 해 전 퇴직금에 자기자본을 조금 더 보태서 서울 인근 신도시에 상가를 분양받았다. 일정한 수익을 기대해서 투자한 상가는 벌써 임차인도 여러 번 바뀌었고 바뀐 임차인마다 임대료도 잘 내지 않으면서 기회만되면 나가려고만 한다. 분명히 분양을 받을 때에는 입지가 뛰어나고 수익성이 좋은 우량 상가라고 판단했는데 결과적으로 좋지 않은 상가를 선택했던 것 같다. 과연 초보투자자가 상가를 선택할 때 도움이 되는 투자 노하우는 없을까?
상가를 투자하거나 구입하는 목적은 여러 가지가 있겠지만, 가장 일반적인 경우는 안정적인 수익을 발생시키기 위한 투자 목적일 것이다. 물론, 인근에 개발호재가 풍부하고 우량임차인(예:금융기관, 메디컬, 약국 등)이 입점을 하여 안정적인 수익이 꾸준히 나와 상가의 가치가 올라 준다면 더욱 좋을 것이다.
그러나 수익성 부동산 역시 여타의 부동산과 마찬가지로 우량, 불량 상가로 양극화 되어 있으며, 앞으로 이런 현상은 더욱 가속화 될 전망이다. 따라서 우량 수익성 부동산을 잘 구입하기 위해서는 보다 발품을 팔고 수익성이 좋은 부동산이 갖추고 있는 조건들을 평소에 잘 숙지해 두는 것이 절대적으로 필요하다. 또 이같은 내용은 상가를 임차해 직접 영업하는 자영업자들에게도 해당되는 내용이다.
◇ 우량 상가 고르는 5가지 요령
첫째, 사람의 시선과 주목을 받을 수 있는 입지가 좋다.
사람의 시선에 자주 노출되면 될수록 상가에 입점해 있는 업종의 인지도는 향상되며 이는 곧 매출로 연결되어 긍정적인 결과를 보이게 된다. 이렇게 되면 임차인는 영업이 잘 돼 좋고 임대인는 상가가치가 올라가서 좋아 그야말로 누이 좋고 매부 좋은 상가가 되는 것이다.
둘째, 접근이 용이해야 한다.
제아무리 사람의 시선과 주목을 많이 받더라도 상가에 접근하기가 어렵다면 가급적이면 선택해서는 안 된다. 접근성이 떨어지는 대로변 옆 상가에 투자한다고 생각해 보라. 아무리 가시성이 뛰어나도 접근하기가 어려우면 상가의 투자성은 떨어지게 마련이다.
셋째, 사람의 유입이 꾸준하고 배후세대가 풍부한 상가가 좋다.
이런 곳은 상가는 매출이 꾸준해 임차인으로부터 임대료 받기가 용이하다. 영업이 잘되는 상가는 임대인이 안정적인 임대료를 받지만 안되는 상가는 임차인에게 끌려다닐 수 밖에 없음을 명심하자.
넷째, 인근지역 유사상가의 권리금이 높은 곳이 좋다.
권리금이 높다는 것은 그만큼 기존 고객이 확보되어 있고 불황에도 강한 상가를 의미한다. 따라서 임대료 문제로 골치를 썩는 일도 없고 언제나 임차인이 입점하고 싶어 대기하고 있기 때문에 임대문제에서 자유롭고 처분 시에는 큰 자본이득을 얻을 수 있다.
다섯째, 현재 인근지역에 경쟁 상가를 살피고, 향후 건축될 가능성이 있는지 파악해야 한다.
경쟁 상가의 유동인구 흡입력은 내 상가에 직접적인 영향을 끼칠 수 있기 때문이다. 이상과 같이 우량 수익성 부동산을 구입하는 일반 원칙을 숙지하고 향후 발전가능성과 개발호재로 인구의 유입이 예상되는 지역을 관심 있게 지켜보면서 현장방문을 통해 발전 속도를 꾸준히 확인해 본다면 수익성이 좋지 않은 상가를 구입해서 낭패 보는 확률이 적어질 것이다.
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