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등록일 : 2007-06-10
작성자 : 점포라인
조회수 : 8926
부동산은 항목이 워낙 다양해서 주택, 토지, 빌딩, 상가등
분야가 방대하다.
또한, 깊이가 워낙 깊어서 한 가지 분야의 전문가가
되려해도 엄청난 양의 공부와 시간 등이 소요 된다.
상가라는 황무지와도 같은 분야를 전문 분야로 택하고서
많은 고민과 연구를 거듭했다.
이 시점에서 question mark를 안달 수가 없었다.
창업의 큰 카테고리를 안고 있는 상가전문회사는
춘추전국시대를 맞이하고 있는데, 광고위주의 창업홈피는 보았어도
상가의 보증금, 월세, 권리금등의 시세동향에 관한 그래프조차
제대로 제공하는 홈피를 본적이 없다는 거였다.
그래서 외국 사이트를 찾기 시작했다.
그러나 캐나다, 미국, 호주, 가까운 일본등
인터넷의 질적인 정보를 요구하는 buyer 에게 어떠한 평균적인 기준치를
제시해주는 상가전문 분석 데이터나 그래프 하나 없다는 데에서
왜일까??? 고민에 고민을 하기 시작한지 몇 달 째다.
물론 상가는 일반 주택이나 토지 등과 그 특징이 틀려서
같은 지역이라고 하여도 동선의 흐름이나 점포의 가시성,
해당 점포의 업종선택 등에 따라서 그 가치는 모두 case by case지만
전문적인 데이터 분석의 연구과제의 중요성을 못 느끼고
상가전문 컨설턴트를 한다는 것은 문제가 있다는 숙제를 안고
상권과 입지분석, 점포개발 전문가가 되려고 마음먹었다.
그 시간이 얼마가 걸릴지 모르지만 분명히 이루어 내고
말리라는 야심찬 꿈을 안고 상가에 전념하고 있다.
극단적으로 표현 하자면,
강남의 집값과 강북의 집값이 확연히 틀리고 같은 강남이라도
대치동과 방배동의 집값이 확연히 틀리지만 그런 시세동향,
시장상황에 대한 데이터는 숱한 유명 주택이나 아파트전문
부동산 유명 사이트에서 앞 다투어 제공 하고 있는 시점이며
buyer의 보이지 않는 신임을 받는 요소 중에 하나라는 것이다.
이러한 평균적 수치분석의 노력이 상가의 임대료 책정과
권리금의 형성에 상당히 좋은 영향이 미치지 않을까 관망해 본다.
지금까지의 얘기는 잠깐의 서론이었다.
대한민국은 계속 남하하고 있다.!!!
귀에 못이 박히도록 들어온 대한민국의
부동산 시장 흐름이며 대세다.
제2의 분당 신도시인 화성동탄 신도시의 지리적 위치를 봐도 알수 있고,
용인을 비롯 천안등의 최근 3년간 아파트값의 상승률을 봐도 알수 있다.
속칭 이런 말도 있다.
" 경부고속도로만 잘 따라 가서 투자 하면 돈 번다. "
맞는 말이다.
하지만 점포상가의 현장에 몸담고 있으면서 느끼는
부동산시장 흐름에서 자신 있게 할 수 있는 말 한마디!
상권은 쉽게 안 흔들리고 있고 주택이나 토지의 상승세와 같이
맞물려서 남하하지 않고 있다는 것이다.
굳이 이 이야기를 짚고 넘어 가야하는 이유는
요즘 buyer들이 신도시 쪽 상가창업에 눈을 돌리고
뛰어 드는 분을 많이 봐왔기 때문이다.
신도시의 소이 plaza형 상가는 그 나름의 특색이 분명 있고
수익을 창출할 수 있는 업종이나 아이템만 잘 선택한다면
권리금 없이 들어 갈 수 있다는 장점 때문에
초보 창업자들이 솔깃 하는 쪽이기도 하다.
하지만, 단한가지 유념 할 것은 주택이나 토지의 가격이 남쪽지역으로
상승세를 보인다 하더라도 그 지역의 상가가 같이 활성상권으로
뜰 것이라는 착각을 하면 큰 오산이라는 것이다.
분당의 상가들이 자리를 잡는 데에는 거의 10년 이상
걸렸음을 봐도 알 수 있다.
분당상가의 과잉 상가공급의 문제점을 보완해서 만든 것이 용인동백지구다.
용인동백지구는 상업용지 비율이 3.5% 선으로
택지지구 상가 투자적정 수준인 상업용지 비율 5% 이내 기준에
들어맞게 계획 되었다.
상업지역의 과잉된 공급으로 들어오는 투자자나 상인에게
위험적 부담을 줄이겠다는 과감한 계획 이었던 것이다.
하지만, 이제는 입주를 많이 한 시점에서도 상가의 활성화의 부분은
거론할 수 없는 걸음마 단계다.
한 도시가 아무리 세대수가 많고 주택으로서의 가치가 있다고 한들
그것과 맞물려서 상가 또한 같이 호황이라고 보면 큰일 난다는
것을 재차 강조하고 싶다.
상권은 복잡 다나하고 그것을 형성하는 요소가 워낙에 방대해서
지금 다 거론할 수는 없고 앞으로 차근차근
상권의 형성 요소에 대해서 짚어 주기로 하겠다.
결론으로 중요한 상권의 요소 중 한 가지를 꼽자면 school이란 단어다.
미국의 유명 real estate 사이트에 아주 인상적인 제목이 있었다.
그 사이트는 단순 명료하게 정보를 제공하고 있었다.
사이트 우측 상, 하단의 광고의 대부분은
모기지 대출에 관련한 상품광고였다.
정보제공의 주요부분도 mortgage rate (주택 담보 대출 금리)의
연동 비율과 trend 제공이 주를 이루고 있었다.
실로 미국의 샐러리맨들은 평생을 벌어서 30년 모기지 갚는
분야가 방대하다.
또한, 깊이가 워낙 깊어서 한 가지 분야의 전문가가
되려해도 엄청난 양의 공부와 시간 등이 소요 된다.
상가라는 황무지와도 같은 분야를 전문 분야로 택하고서
많은 고민과 연구를 거듭했다.
이 시점에서 question mark를 안달 수가 없었다.
창업의 큰 카테고리를 안고 있는 상가전문회사는
춘추전국시대를 맞이하고 있는데, 광고위주의 창업홈피는 보았어도
상가의 보증금, 월세, 권리금등의 시세동향에 관한 그래프조차
제대로 제공하는 홈피를 본적이 없다는 거였다.
그래서 외국 사이트를 찾기 시작했다.
그러나 캐나다, 미국, 호주, 가까운 일본등
인터넷의 질적인 정보를 요구하는 buyer 에게 어떠한 평균적인 기준치를
제시해주는 상가전문 분석 데이터나 그래프 하나 없다는 데에서
왜일까??? 고민에 고민을 하기 시작한지 몇 달 째다.
물론 상가는 일반 주택이나 토지 등과 그 특징이 틀려서
같은 지역이라고 하여도 동선의 흐름이나 점포의 가시성,
해당 점포의 업종선택 등에 따라서 그 가치는 모두 case by case지만
전문적인 데이터 분석의 연구과제의 중요성을 못 느끼고
상가전문 컨설턴트를 한다는 것은 문제가 있다는 숙제를 안고
상권과 입지분석, 점포개발 전문가가 되려고 마음먹었다.
그 시간이 얼마가 걸릴지 모르지만 분명히 이루어 내고
말리라는 야심찬 꿈을 안고 상가에 전념하고 있다.
극단적으로 표현 하자면,
강남의 집값과 강북의 집값이 확연히 틀리고 같은 강남이라도
대치동과 방배동의 집값이 확연히 틀리지만 그런 시세동향,
시장상황에 대한 데이터는 숱한 유명 주택이나 아파트전문
부동산 유명 사이트에서 앞 다투어 제공 하고 있는 시점이며
buyer의 보이지 않는 신임을 받는 요소 중에 하나라는 것이다.
이러한 평균적 수치분석의 노력이 상가의 임대료 책정과
권리금의 형성에 상당히 좋은 영향이 미치지 않을까 관망해 본다.
지금까지의 얘기는 잠깐의 서론이었다.
대한민국은 계속 남하하고 있다.!!!
귀에 못이 박히도록 들어온 대한민국의
부동산 시장 흐름이며 대세다.
제2의 분당 신도시인 화성동탄 신도시의 지리적 위치를 봐도 알수 있고,
용인을 비롯 천안등의 최근 3년간 아파트값의 상승률을 봐도 알수 있다.
속칭 이런 말도 있다.
" 경부고속도로만 잘 따라 가서 투자 하면 돈 번다. "
맞는 말이다.
하지만 점포상가의 현장에 몸담고 있으면서 느끼는
부동산시장 흐름에서 자신 있게 할 수 있는 말 한마디!
상권은 쉽게 안 흔들리고 있고 주택이나 토지의 상승세와 같이
맞물려서 남하하지 않고 있다는 것이다.
굳이 이 이야기를 짚고 넘어 가야하는 이유는
요즘 buyer들이 신도시 쪽 상가창업에 눈을 돌리고
뛰어 드는 분을 많이 봐왔기 때문이다.
신도시의 소이 plaza형 상가는 그 나름의 특색이 분명 있고
수익을 창출할 수 있는 업종이나 아이템만 잘 선택한다면
권리금 없이 들어 갈 수 있다는 장점 때문에
초보 창업자들이 솔깃 하는 쪽이기도 하다.
하지만, 단한가지 유념 할 것은 주택이나 토지의 가격이 남쪽지역으로
상승세를 보인다 하더라도 그 지역의 상가가 같이 활성상권으로
뜰 것이라는 착각을 하면 큰 오산이라는 것이다.
분당의 상가들이 자리를 잡는 데에는 거의 10년 이상
걸렸음을 봐도 알 수 있다.
분당상가의 과잉 상가공급의 문제점을 보완해서 만든 것이 용인동백지구다.
용인동백지구는 상업용지 비율이 3.5% 선으로
택지지구 상가 투자적정 수준인 상업용지 비율 5% 이내 기준에
들어맞게 계획 되었다.
상업지역의 과잉된 공급으로 들어오는 투자자나 상인에게
위험적 부담을 줄이겠다는 과감한 계획 이었던 것이다.
하지만, 이제는 입주를 많이 한 시점에서도 상가의 활성화의 부분은
거론할 수 없는 걸음마 단계다.
한 도시가 아무리 세대수가 많고 주택으로서의 가치가 있다고 한들
그것과 맞물려서 상가 또한 같이 호황이라고 보면 큰일 난다는
것을 재차 강조하고 싶다.
상권은 복잡 다나하고 그것을 형성하는 요소가 워낙에 방대해서
지금 다 거론할 수는 없고 앞으로 차근차근
상권의 형성 요소에 대해서 짚어 주기로 하겠다.
결론으로 중요한 상권의 요소 중 한 가지를 꼽자면 school이란 단어다.
미국의 유명 real estate 사이트에 아주 인상적인 제목이 있었다.
그 사이트는 단순 명료하게 정보를 제공하고 있었다.
사이트 우측 상, 하단의 광고의 대부분은
모기지 대출에 관련한 상품광고였다.
정보제공의 주요부분도 mortgage rate (주택 담보 대출 금리)의
연동 비율과 trend 제공이 주를 이루고 있었다.
실로 미국의 샐러리맨들은 평생을 벌어서 30년 모기지 갚는
(상가 권리금, 상업용부동산 정보공유 업무협약)