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법률 글번호 : 35
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등록일 : 2020-12-22 작성자 : 법무법인 기회 조회수 : 179
공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(2/2)

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공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(2/2)



공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(2/2)




안녕하세요.

법무법인 기회의 배성범 변호사입니다.

이전 편 포스팅에 이어 “공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임”에 관한 내용을 계속 살펴보겠습니다.

 임차인 A는 공인중개사 B를 통하여 다가구주택 일부에 관한 임대차 계약을 임대인 C와 체결하였습니다.

중개과정에서 공인중개사 B는 A에게 다른 임차인(선순위 임차인)의 임대차보증금 등에 관한 사항을 확인하여 설명을 하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 A가 다른 소액임차인 등보다 후순위에 있어서 자신의 임대차보증금을 배당받거나 임대인 C로부터 반환받지 못하였습니다. 이에 A는 공인중개사 B를 상대로 손해배상을 청구하였는데,


▶ 이 사건에서 법원은 『임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다』라고 하면서 공인중개사 B의 확인·설명의무 위반을 이유로 B에게 손해배상책임이 있다고 하였습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).




부동산 중개업자 A가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하면서 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 임차권 양수인 B에게 확인·설명해 주지 않은 사안에서, 

법원은 『중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인·설명할 의무가 있으므로, 상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다. 

▶ 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다』라고 판단하였습니다(대법원 2017. 7. 11 선고 2016다261175 판결).





 공인중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서 등기부상 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 대지권의 목적인 토지에 관하여 별도등기가 있다는 것을 간과하여 임차인에게 아무런 설명을 하지 않은 사안에서, 법원은 위 아파트에 관한 임의경매의 배당절차에서 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해를 입은 임차인에 대하여 공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정하였습니다(서울동부지법 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결).


위와 같이 법원은 공인중개사의 확인·설명의무를 상당히 넓게 인정하여

대한 권리를 두껍게 보호하고 있는 것으로 보입니다. 그러므로 공인중개사님들께서는 이와 같은 사항을 충분히

인지하여 실무에서 공인중개사법 제25조에 따른 확인·설명의무를 충실히 이행하시기 바랍니다.





마지막으로 확인·설명의무 위반에 따른 송사에 휩싸이셨을 때, 적극적으로 대응하셔서 손해배상액을 줄일 수 있는 책임제한 법리에 관해 설명 드리면서 이 글을 마치고자 합니다.

우리 법원은 많은 사건에서 중개의뢰인은 공인중개사만 믿지 말고 본인 스스로도 일정 부분 확인하고 조치를 취해야 한다고 하면서, 그렇게 하지 않아 의뢰인의 미조치가 손해의 발생 또는 확대의 한 원인이 된 경우 과실상계의 법리를 적용하여 배상액의 범위를 제한합니다. 그러므로 만약 손해배상 소송의 피고가 된 경우라면 의뢰인 역시 별다른 노력을 기울이지 않았다는 등의 사실을 적극 항변하여 책임의 범위를 가능한 한 줄이시기 바랍니다.

감사합니다.





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