월세 연체, 임대인의 고민 해결! 명도소송과 점유이전금지가처분

주택 또는 상가 등을 임차하여 사용을 하면서 임차인이 월 차임료를 납부하는 것은 임대차계약의 중요한 부분입니다. 임대차계약의 임차인은 임대목적물을 점유하면서 이를 사용, 수익하기에 큰 무리가 없는 반면, 임대인은 임차인이 월차임료를 연체를 하게 되면 사실상 반대급부를 전혀 받지 못하는 상황에 빠지게 되어 어찌할 도리가 없습니다.

임대차계약의 해지 시에는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월까지의 기간에 임차인에게 통보를 해야 하는 것이 원칙입니다.

그러나, 월 차임의 연체의 경우에는 그렇지 않은데,

위와 같이 임차인이 월 차임을 연체를 하는 경우 임대인은 월세 납부를 독촉하고 임대차계약을 해지하는 내용증명을 보내도 임차인이 계약 해지 여부와는 무관하게 계속 점유를 하고 있으면 임대인 입장에서는 마땅한 조치를 취할 수 없습니다.

이런 경우에는 임대인은 임차인을 상대로 부동산명도소송을 제기해야 합니다. 왜냐하면 임대인의 소유 부동산이라고 하여도 임차인이 점유를 하고 있기 때문에 강제로 퇴거를 시킬 수도 없으며, 임차인이 연락이 되지 않는 경우, 임대인이 내부에 진입해도 주거침입죄가 성립이 되어 형사처벌의 대상이 됩니다.

때문에 임대인은 답답하더라도 법적 절차를 지키는 수밖에 없습니다.

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점유이전금지가처분을 하는 큰 이유는 명도소송을 제기하여 판결이 나는 동안 상당한 시일이 지나게 되는데 이때 점유자가 제3자에게 점유를 넘기게 되면 그 제3자를 상대로 다시 처음부터 소송을 제기해야 하는 위험과 번거로움이 발생하기 때문에 현재 점유하고 있는 점유자가 마음대로 제3자에게 이전하지 못하도록 막는 것입니다.

점유이전금지가처분을 신청을 한 후 명도소송을 제기하면 되는데, 소장이 접수되면 상대방에게 전달되고 이후 소송절차는 일반 민사소송과 동일합니다.

명도소송의 임대인이 승소 판결을 받고 임차인이 별다른 항소가 없는 경우에는 강제집행을 통하여 반환을 받게 됩니다. 이를 진행하려면 법원의 집행관 사무소에 접수를 하게 되며 절차에 따라서 집행이 이루어지게 됩니다.

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명도소송을 진행하려면 임대인은 빠른 결정이 필요합니다. 건물을 소유하고 있는 임대인에 비해서 임차인의 재산이 어느 정도일지 파악을 할 수 없으므로, 계약시 받은 보증금이 연체가 되는 월 차임에 대한 유일한 담보수단입니다. 때문에 임차인은 보증금이 있으니 연체를 해도 된다는 생각을 할 수 있습니다. 이는 임대인에게 금전적 손해가 가게 됩니다.