중도금약정과 부동산 매매계약의 해약금해제

안녕하세요, 법무법인 기회 김완수 변호사입니다.

최근 부동산가격이 급등하면서 부동산을 팔기로 했던 매도인이 계약당시보다 가격이 올라 매물을 거둬들이면서 해약금해제를 문의하는 사례가 많아졌습니다. 오늘과 다음번 주제는 부동산매매계약의 해제에 대해서 이야기해보려고 합니다.

부동산을 팔려고 내놓은 상태에서 계약이 체결되고 계약금을 받았는데

이후 부동산가격이 너무 올라 그대로 팔기가 아까워서 계약을 해제하려고 합니다, 방법이 없을까요?

흔히들 계약금을 받은 사람은 배액을 손해배상으로 지급하고 계약을 해제할 수 있다고 알고 계십니다.

바로 아래 민법규정에 따라서입니다.

※ 민법 제565조

“매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”

▶ 이처럼 계약금을 받은 매도인은 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 배액을 상환하고 해약금해제를 할 수 있습니다.

바로 단서에 있는대로 이행에 착수할 때까지, 즉 매수인이 이행에 착수하기 전까지만 해약금 해제가 가능합니다.

이행에 착수했다는 것은 매수인이 중도금을 지급했거나, 중도금약정이 없는 경우 잔금을 지급한 경우가 있을 수 있습니다.

이를 경우에 따라 살펴보겠습니다.

▶중도금약정이 있는 경우

매수인이 중도금 전액 또는 중도금의 일부를 지급한 경우 이행에 착수한 것으로 보여지므로 해약금해제가 불가능합니다.

▶중도금약정이 없이 잔금약정만 있는 경우

위 경우에도 매수인이 잔금의 전액 또는 잔금의 일부를 지급한 경우 이행에 착수한 것으로 보여지므로 해약금해제가 불가능합니다.

▶상대방이 지급일보다 먼저 임의로 돈을 보낸 경우

여기서 또 한가지 많이 궁금해하시는 부분이 있습니다. 바로 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하기로 한 날보다 먼저 중도금이나 잔금을 임의로 지급한 경우 해약금해제가 가능한지? 여부입니다.

대법원은

매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다.

라고 하고 있는데요, 결국 매수인 입장에서 이행기 전에 이행을 하지 못하기로 하는 특약 등이 있는 것이 아니라면 미리 이행을 하는 것이 가능하고, 이러한 경우 해약금 해제가 어렵다고 볼 수 있습니다.

결론적으로 해약금해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지, 즉 중도금이나 잔금을 지급하기 전까지 가능하고, 상대방이 비록 미리 돈을 보냈다고 하더라도 미리 보내는 것을 금지하는 특약이 있지 않다면 더 이상 해약금해제는 불가능하다고 할 수 있습니다.

다만 상대방이 미리 보내는 것이 부당하다고 볼만한 특별한 사정이 있는지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 다를 수 있으므로 이 부분에 대해서 더 궁금하신 부분이 있다면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다

※ 다음번에는 매수인 입장에서 부동산계약의 해제에 대응하는 방법에 대해서 이야기를 해보도록 하겠습니다.

※콘텐츠 제공: 법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/
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