안녕하세요. 점포라인 정대홍 과장입니다.

최근 제 블로그에서는 업종별 창업가이드 작성을 1차 종료하고 각 업종별 점포거래에 관한 포스트를 작성하고 있습니다. 오랜만에 찾아주신 분들이라면 그 사정을 잘 모르고 혼란스러워 하실 수 있어 한번 더 설명을 드리니 포스트 읽으실 때 참고하시기 바랍니다.

오늘은 커피전문점의 거래 정보에 대해 알아보고자 합니다. 커피전문점은 약 2~3억원의 예산으로 접근하는 것이 평균적이며 타 업종 대비 초기 투자비용이 상당히 높은 편이어서 거래가 무척 활발한 상황은 아니라 하겠습니다.

그러나 여성을 비롯한 초보창업자분들에게 여전히 매력있는 창업아이템이고 실제 창업으로 이어지는 사례도 적지 않기 때문에 지면을 할애하게 됐습니다.

본문에서는 커피전문점 거래정보와 적합한 입지조건, 점포 구할 때 유의할 점 등 3가지의 큰 주제로 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

1. 커피전문점 거래정보

커피전문점 거래를 하기 위해서는 우선 예비창업자가 커피에 대해 잘 알고 있어야 한다는 점을 짚고 시작해야 할 것 같습니다.

아무나 붙잡고 시작할 수 있는 프랜차이즈라도 커피를 잘 알고 시작하는 것과 모르고 시작하는 것은 마인드에서부터 엄청난 격차가 발생합니다. 개인 커피전문점을 인수할 경우에는 그 격차가 더 벌어지기 마련이죠.

가끔 커피전문점을 인수해 영업하려는 분들을 보면 커피에 대한 사전지식이 전혀 없는 상태에서 겉으로 드러나는 여유로움 때문에 시작하겠다는 경우가 있습니다. 이런 경우 95% 이상은 매출부진으로 결국 가게를 접습니다.

커피에 대한 개념이 없기 때문에 손님이 뚝 끊기는 경우죠. 모든 것이 그렇듯 적합한 개념탑재는 성공의 비결이라 할 수 있겠습니다.

이제 거래정보에 대해 살펴볼까요. 최근 6개월 간 점포라인에 매물로 등록된 커피전문점은 모두 500개입니다. 서울에 있는 매물들만 추려서 통계를 냈구요.

조사해보니 평균 매매가는 1억6600만원이었습니다. 개인커피점보다는 비싸고 프랜차이즈 커피점보다는 싼 가격이라 정의할 수 있습니다. 평균 보증금 4700만원, 권리금은 1억1800만원 수준이었습니다. 참고로 가장 비싸게 나온 점포는 무려 8억 원이었습니다. 

5월부터 집계된 위 표를 보시면 매매가는 5월 이후 하락세를 이어오다 11월 들어 반등에 성공했습니다. 즉 추워진 시기부터 시세가 올랐다는 거죠. 뭐 당연한 이야기지만 11월부터 4월까지는 커피전문점의 성수기입니다.

9월 매물등록수가 급증한 것은 성수기 직전에 점포를 매매하려는 분들이 많았기 때문으로 보시면 됩니다. 아울러 총매출과 월수익 항목을 보시면 시세 상승에 대한 이해가 빠르실 겁니다. 월 매출이 점점 떨어지다가 11월 들어 늘었죠. 즉 9월에 점포를 매입해서 2달 정도 적응하신 뒤 겨울 내내 매출을 올리는 것이 점포 구입 전략상 좋다는 의미가 되겠네요.

2. 커피전문점의 입지

커피전문점에 적합한 입지를 선정할 때 감안할 요소는 여러가지가 있습니다. 그 중에서 중요한 것은 상권 성격과 점포의 가시성, 구입가격, 바로 이 세 가지입니다.

우선 상권의 성격에 대해 이야기를 나눠볼까요. 상권의 성격이 중요한 이유는 커피전문점의 매출과 밀접한 연관이 있습니다.

일반적으로 커피전문점이 입점하기에 가장 좋은 상권은 오피스상권으로 인식되고 있습니다. 커피의 주 소비층이 2~40대 직장인이라는 분석 때문이죠. 아침 출근 때 한잔 사들고 오는 직원도 많고 점심 후 티타임을 가지는 경우도 많기에 오피스 상권이 적합하다는 의견에는 이론의 여지가 없습니다.

그러나 오피스 상권의 가장 큰 문제는 야간과 주간 매출이 급격히 떨어진다는 것이죠. 주5일 근무가 널리 시행되면서 주말에도 사무실에 나오는 2~40대 고객은 현저하게 줄었습니다.

이런 면을 고려했을 때 커피전문점에 가장 적합한 상권은 여러 상권의 성격이 혼재된 복합상권이라 할 수 있습니다. 오피스와 역세권, 주거지 등 2~3가지 상권의 특징이 다 나타나는 홍대 상권이 대표적인 지역이라 하겠습니다.

홍대 상권은 대학가 상권의 성격까지 가지고 있어 여러모로 커피전문점이 적합한 상권입니다. 그래서 홍대 까페 골목이 더욱 유명한 거죠.

하지만 상권이 적합하다는 것만으로 입점을 결정하는 것은 아니죠. 다음으로 요구되는 것은 상권 내 점포위치 및 가시성 확보라는 요소입니다.

커피라는 상품의 특성 상 하루에도 2~3번씩 사다 마실 수는 없습니다. 그래서 단골손님이 생긴다 해도 매출에 긍정적이지는 않습니다. 이를 보완하기 위해서는 상권 내 유입인구(뜨내기 손님이라고도 칭합니다)를 잡아 매출로 연결시켜야 하죠.

이를 위해서는 상권 내 인구가 이동하는 주요 동선을 파악할 필요가 있습니다. 상권 내에는 인구를 유입시키는 존재가 있습니다. 이 존재를 중심으로 고객들이 어떤 길을 통해 다니는지 미리 분석할 필요가 있죠. 옛날처럼 골목골목 찾아서 까페를 찾아내던 낭만적인 시대는 아니니까요.

동선을 분석한 뒤에는 멀리서도 잘 보이고 접근이 용이한 점포를 골라야 합니다. 이것에 대해 전문가들은 점포 전면확보 또는 가시성이라는 표현을 사용합니다. 이 요소는 점포의 존재감과 밀접한 연관이 있는데요.

상권에 사람들이 아무리 많이 유입되더라도 내 가게가 안보이거나 찾아가기 어렵다면 아무 소용 없는 겁니다. 비싼 임대료만 내다가 가게를 접게 되죠. 점포를 구할 때 유의할 점입니다.

마지막으로 점포 가격이 되겠네요. 점포 가격은 보증금+권리금입니다. 가끔 권리금이 없는 점포도 있지만 권리금이 없는 것에는 그만한 이유가 있죠. 매출이 부진하다거나 현재 업종이 적합하지 않거나 등 부정적인 이유가 많습니다. 물론 급매물로 나왔을 때는 이야기가 좀 다르겠죠.

중요한 것은 현재 가지고 있는 예산을 초과하는 점포를 구해서는 안된다는 겁니다. 말은 쉽지만 정작 점포를 보러 다니면서 구입자들의 눈높이는 점차 올라가게 되고 결국 무리해서 점포를 구하는 경우가 많습니다.

따라서 현재 가지고 있는 예산을 정확히 파악하고 이 금액에 맞는 매물을 인수하는 것이 가장 이상적이라 하겠습니다. 3~5개월 가량의 운영자금을 확보한 후 시작할 수 있다면 금상첨화겠죠.

3. 점포 구할 때 유의점

커피전문점 점포를 구할 때 가장 유의해야 할 것은 점포 전면 확보, 수도 및 배수시설, 예상 고객수에 적합한 점포의 규모입니다. 아래 표를 보며 자세히 설명하도록 하겠습니다.

커피전문점의 위치에 대해서는 입지에 대한 설명에서 자세히 말씀드렸으니 생략하구요. 보다 디테일한 부분에