안녕하세요. 점포라인 정 과장입니다. 한 주 잘 보내셨으리라 믿어 의심치 않습니다.

최근 들어 점포를 구해 창업하는 분들이 많이 늘어나고 있다는 게 몸으로 느껴집니다. 저희 점포라인에도 구입자분들이 계속 늘어나고 있네요. 매출보증 서비스가 좋은 호응을 얻고 있는 가운데 점포 구하는 분들이 몰려 드니 회사 전체가 바쁘게 돌아갑니다.

쓸데없는 소리는 이쯤에서 멈추고 본론으로 들어갑니다. 이번 주 가이드는 고시원 창업에 대한 내용입니다. 조사를 하다 보니 의외로 알아둘 내용이 많아 부득이하게 상편과 하편으로 나눠 쓰게 됐습니다.

이번 주 상편에서는 고시원에 대한 제반 지식들과 입지, 건물 등 큼직한 이슈를 먼저 다뤄볼 예정입니다. 사전 지식을 알아야 창업할 장소를 알아보기 쉽겠죠.

고시원에 필요한 가전이나 가구, 인테리어 및 소방법 및 법개정 내용 등 디테일한 내용은 다음 주 하편에서 다루도록 하겠습니다.

1. 고시원이란?

고시원은 예전 사법고시 등 어려운 국가고시를 준비하던 수험생들을 주요 고객으로 삼아 2~3평의 독립공간을 학습용으로 제공하던 업종을 의미합니다. 서울 신림동이 고시촌으로 유명했죠.

옛날 드라마에서도 가끔 보였듯 책상과 의자가 방 전체를 차지한 가운데 피곤하면 잠들 수 있는 공간 정도가 고시원 풍경이었습니다.

그러나 요즘의 고시원은 이와는 엄청나게 달라졌습니다. 책상과 침대, TV가 기본적으로 제공되며 시설 수준에 따라서는 방안에 화장실까지 달린 곳이 많아졌습니다. 내부 인테리어나 입지도 달동네 가정집 같은 분위기를 벗어나 고시원 전용 건물이 세워질 정도입니다.

또 일반적인 고시원에서 벗어나 고시텔, 원룸텔 등의 명칭을 붙인 곳은 독립된 주거공간이라 해도 과언이 아닐 정도로 퀄리티 높게 꾸며졌습니다. 이에 따라 대상 고객도 예전의 고시생에서 대학생, 직장인 등으로 넓어졌습니다.

이처럼 고시원은 단지 공부하던 장소를 벗어나 현재는 괜찮은 주거장소로도 각광받고 있습니다. 따라서 창업 수요도 그만큼 늘어난 상태라는 점도 아울러 말씀드리고자 합니다.

2. 고시원에 적합한 입지

사람들이 고시원에 거주하는 가장 큰 이유는 경제성과 교통편의 등 2가지로 정의할 수 있습니다. 바꿔 말하면 고시원은 이 부분들을 충족시키고 고객들에게 어필해야 성공할 수 있다는 뜻이 되겠습니다.

이런 관점에서 접근하면 성공적인 고시원 창업의 근간은 입지 선정에 있다는 점을 알 수 있습니다. 그렇다면 어떤 입지가 적합할까요.

우선 대중교통에 대한 접근성이 좋아야 합니다. 전철역이나 보다 많은 수의 노선이 경유하는 버스 정류장 인근에서 고시원을 쉽게 찾을 수 있는 것은 바로 이런 이유 때문입니다. 특히 환승역 주변이라면 단일 노선지역보다 유리할 것으로 예측되네요.

특히 대로변보다는 도보로 5~10분 가량 떨어진 곳이 더욱 추천되는데 이는 고시원 거주자의 생활 쾌적도를 보다 높일 수 있기 때문입니다. 대로변에 비해 소음도 적기 때문에 방음재 시공 비용 부분에서도 절약이 가능할 것으로 판단됩니다.

이에 따라 오피스 타운이나 학원가가 밀집한 지역, 또는 대중교통으로 2~30분 이내의 시간이 소요되는 지역의 주요 교통거점이 고시원의 주요 입지라고 결론지을 수 있습니다. 대표적인 지역이 신림동이겠죠.

신림동은 서울대학교와 함께 고시학원이 밀집한 지역이어서 학생 고객 수요가 꾸준한데다 오피스 타운인 강남•서초 지역으로의 접근성이 좋습니다. 전철로 갈 경우 아침 출근시간이라 해도 30분 정도면 도착합니다. 그래서 이 지역에는 고시원 뿐만 아니라 원룸, 오피스텔 등 1인 가구가 많습니다.

그러나 입지를 고를 때 이 부분에만 집중할 경우 몇 가지 문제에 봉착하게 됩니다. 그 중 하나는 바로 월 임대료가 될 것입니다. 앞서 설명드린 것처럼 접근성이 뛰어난 건물은 이에 대한 프리미엄이 붙기 때문에 임대료가 더 비싼 경우가 대부분입니다.

임대료는 고시원 내 객실 대여료에 반영될 수 밖에 없죠. 결국 높은 임대료는 대여료의 동반 인상을 유발하게 되고 대여료가 비싸지면 고객을 모을 수 없는 상황을 초래할 수 있습니다. 고시원의 주요 고객은 목돈이 별로 없는 학생이나 사회초년생이 많죠. 이럴 경우 수익은 고사하고 현상유지도 어렵게 됩니다.

따라서 입지 선정 시에는 앞서 말씀드린 것과 같이 주요 역 및 교통거점에서 도보로 5~10분 정도 걸리는 곳을 찾아보는 것이 여러모로 유리하다 하겠습니다. 즉 경제성과 교통편의성을 모두 충족시킬 수 있는 곳이 고시원 입지로는 최적이라 하겠습니다.

한편 고시원 창업을 위해서는 통상 건물 한 층 또는 두개 층을 임대받습니다.

3. 고시원에 적합한 건물

고시원에 적합한 건물이라는 제목 자체가 약간 재미있죠. 그냥 차리면 되지 않겠느냐는 생각을 하실 분들도 많으실 줄 압니다만 이 부분에서도 약간의 생각과 조사가 필요합니다.

우선 임대층수 위에 태권도장, 스포츠센터, 교회, 주점 등이 없는 곳을 찾아야 합니다. 되도록이면가장 높은 층이 권장됩니다. 층간소음이 심하면 장기 이용객이 사라짐에 따라 수익성이 악화되기 때문입니다. 실제로 모 고시원의 경우 바로 위층에 어린이들이 다니는 태권도장 때문에 고객이 사라져 폐업한 사례가 있습니다.

다음으로는 도시가스와 상하수도가 인입된 곳을 찾아야 합니다. 인입돼 있지 않을 경우 공사 도중 추가비용이 발생합니다. 

이 부분은 나중에 허가를 얻을 때 심사를 받는 요소기 때문에 이 시설이 없을 경우 소방시설 중에 추가비용이 발생합니다. 비용이 2중으로 나갈 수 있으니 꼭 염두에 두고 임대를 진행하는 것이 좋습니다.

건물 주변 환경도 중요하게 관찰할 부분입니다. 어쨌든 고시원 이용객은 그 곳에서 살아야 하는 거주인 개념이기 때문에 인근에 필수업종 점포가 있는지, 저녁에 시끄럽지 않은지를 확인하게 됩니다.

따라서 유흥지역이나 시끄러운 상업지역에서 벗어난 건물, 인근에 대형마트나 24시간 편의점이 있는 건물, 멀지 않은 곳에 대형병원이나 학교가 위치한 곳 등이 창업 시 유리하다고 보시면 되겠습니다.

지금까지 고시원과 관련된 큼직한 요소들을 살펴봤습니다. 주로 고시원의 입지와 건물 선택 요령에 대해 알아봤는데요. 다음 주에는 고시원 내부 인테리어 및 서비스 등 보다 디테일한 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다. 건강한 한 주 보내시기 바랍니다. 감사합니다.