안녕하세요. 점포라인 정 과장입니다. 한 주 잘 보내셨죠?

휴가주간이 코앞으로 금요일 저녁입니다. 해방감에 너무 젖어 과음하는 분들도 많으실 텐데 조심하시구요. 급작스런 기온 변화에 유의하셔서 건강 잘 지키시기 바랍니다.

최근 고시원에 대한 관심이 부쩍 높아진 것을 느낍니다. 지난달 말부터 고시원이 준주택에 포함되면서 임대 수익을 얻으려는 창업자들의 문의가 급증했죠.

고시원 창업에 대한 가이드는 이미 상, 하 2편으로 나눠 작성한 바가 있습니다만 오늘은 기존 내용에서 조금 더 심화된 내용으로 가이드를 작성할까 합니다.

고시원 창업을 생각하면 먼저 떠오르는 것은 고시원 사업을 할 수 있는 넓은 면적의 점포를 임대할 수 있을까 라는 생각입니다.

그런데 최근에는 건물을 직접 짓거나 구입해서 고시원을 창업하려는 분들이 많아졌습니다. 점포를 임차해 고시원을 창업할 경우 임차료 부담이 너무 크기 때문이죠.

반면 건물 자체를 소유한 뒤 고시원을 운영할 경우 임차료 부담이 없어 수익성이 커집니다. 또 활발한 영업을 통해 건물 가치를 높여 다시 팔 수 있기 때문에 재테크 측면에서도 새로운 수익모델로 각광받고 있죠.

오늘 가이드에서는 보다 거시적인 관점을 담아보려 합니다. 사업을 위한 점포에서부터 창업시장 내 고시원 매물의 시세정보, 비전 등에 대해 살펴보려고 하니 가벼운 마음으로 일독해주시면 감사하겠습니다.

1. 고시원 창업, 꼭 빌려서 해야 할까?

고시원을 창업하기 위해 선결되어야 할 조건 중 하나는 고시원 사업이 가능한 점포를 확보하는 일입니다. 필요한 면적이 넓기 때문인데 이런 조건을 만족하는 점포를 찾기는 쉽지가 않죠.

지금까지의 고시원 창업 형태를 보면 통상 상가건물의 3~5층에 위치한 330㎡ 이상의 점포를 1곳, 많게는 전 층을 빌려 사업을 시작하는 경우가 많았습니다. 점포를 임차한 뒤 벽을 허물고 바닥공사부터 시작하는 게 고시원 창업의 일반적인 모습이었죠.

하지만 꼭 이렇게 할 필요가 있을까요. 업계에서는 앞으로의 고시원 창업의 양상이 큰 변화를 겪을 것으로 판단하고 있습니다.

점포를 빌려서 창업할 경우, 특히 고시원의 경우에는 월 임대료의 부담이 큽니다. 330㎡ 이상의 점포를 빌리는 게 대부분이기 때문에 보증금과 월세도 커질 수밖에 없습니다. 매출이 많다 해도 고정지출 비용이 많으면 돈을 벌기 어렵다는 건 기본 상식이죠.

따라서 고시원용 건물을 직접 마련해 사업을 시작하는 것을 생각해볼 필요가 있습니다. 지난달 말 국무회의에서 고시원을 합법적 주거시설로 인정하는 내용이 포함된 준주택법이 의결됐기 때문에 고시원용 건물을 짓는 것은 미래가치까지 챙길 수 있는 방법입니다.

고시원 건물을 직접 마련하려면 초기투자 비용도 많이 들고 주차장 면적도 확보해야 되지 않느냐는 반론이 있을 수 있겠죠. 한번 같이 보실까요.

아울러 건축 시 건축비(토지비용 제외)의 50%까지 국민주택기금의 저리융자를 받을 수 있게 됐습니다. 주로 창업자 본인이 땅을 가지고 있는 경우 매우 효과적인 창업 형태가 될 것으로 판단됩니다.

융자의 세부적인 내용은 현재 국토해양부에서 기금운용계획을 조정하고 있어 확정되지 않은 상태입니다만 연 5%의 금리로 20년간 상환하게 됩니다. 3년 거치 후 17년 간 분할상환 조건입니다. 고시원 운영에서 발생하는 수익으로 충분히 메울 수 있는 수준이죠.

건물을 매입하거나 경매에서 낙찰받아 고시원으로 개량하는 경우도 생각해볼 수 있습니다. 이 경우에도 주택기금이 지원될 가능성이 높습니다. 국토해양부는 준주택 구성을 위해 기존의 고시원이나 근린상가를 개량하는 경우에도 기금을 지원하는 쪽으로 검토하고 있습니다.

5~6억 원 가량을 투자하면 수도권에 있는 층별 건물을 구입할 수 있죠. 여기에 인테리어와 시설 비용이 2억 원 가량 필요합니다. 인테리어와 시설 비용은 앞서 언급했지만 주택기금의 지원을 받을 전망입니다.

이를 고려할 때 실 투자금액 6~7억원이면 고시원 건물을 가질 수 있다는 계산이 나옵니다. 인수창업 가격과 비슷하거나 조금 높은 수준이죠. 다만 지역차가 있으니 절대적인 금액으로 볼 수 없다는 점 참고하시기 바랍니다.

2. 고시원 인수 희망자를 위한 매물 시세 브리핑

투자금액이 모자라 고시원을 인수하겠다는 분들도 많으시죠. 직접 건축해서 사업하기가 쉬운 것은 아니니까요.

이번 단락에서는 고시원 매물을 인수해 영업하겠다는 분들을 위해 고시원 매물의 지역별 시세에 대해 서술해볼까 합니다. 단, 시세는 계속 움직이는 것이기 때문에 본 정보는 참고만 하시구요. 인수 시점에서 보다 자세한 조사를 해야 한다는 점 잊지 마시기 바랍니다.

고시원 수요가 없는 지역에서는 시세의 의미가 크지 않기 때문에 서울과 수도권 지역을 중심으로 설명하겠습니다.

우선 전체적 양상을 보니 올해 초에 비해 최근 시세가 많이 오른 상태입니다. 점포라인이 올 상반기 자사 DB에 등록된 고시원 매물 501개(평균면적: 307.43㎡)를 조사한 결과 서울 및 수도권 소재 고시원 매물의 평균 권리금은 지난해(176개, 평균면적: 304.13㎡)에 비해 1876만원(11.53%) 오른 1억8144만원으로 집계됐습니다.

이에 따라 평균 매매가도 지난해 2억1775만원에서 1691만원(7.77%) 오른 2억3466만원으로 파악되네요. 보증금은 같은 기간 5506만원에서 5322만원으로 3.34%(184만원) 내렸다는 점이 흥미롭습니다. 보증금이 내려가면 초기투자 비용을 줄일 수 있죠.

특히 고시원 시세는 최근 들어 활발히 오르는 모습입니다. 올 상반기 고시원 권리금이 가장 낮았던 시점은 올 2월이었습니다. 1억7429만원이었네요. 그러나 지난 6월(56개, 277.68㎡)에는 2억779만원으로 집계돼 3350만원(19.22%) 올랐습니다. 다만 7월에는 매물이 집중되면서 소폭 내린 모습입니다.

서울과 수도권을 나눠서 보죠. 일단 서울 지역의 고시원 시세는 2억2695만원으로 평균 시세보다 조금 낮았습니다. 보증금은 5254만원, 권리금은 1억7440만원입니다. 서울 지역의 고시원 시세가 낮은 것은 수도권 지역에 비해 매물이 많기 때문입니다. 현재 매물은 452개 정도입니다.

수도권 지역의 매물 시세는 서울 지역에 비해 3000만원<