안녕하세요. 점포라인 정대홍 과장입니다. 한 주 잘 보내고 계신가요.

휴가기간이어서 저도 짧으나마 서해바다에서 휴식을 즐기고 돌아왔습니다. 무척 더운 날씨였지만 바닷물에 몸을 담그니 잠깐이나마 시원하더군요.

아직 휴가를 안 다녀온 분이 계시면 8월이 가기 전에 다녀오셨으면 하는 자그만 소망이 있네요. 중간 휴식이 빠지면 가을에 들어서면서는 몸이 약해지기 십상이기 때문입니다.

사설이 길었네요. 본론으로 들어가겠습니다. 이번 주 가이드는 상권분석에 대한 내용으로 채워갈까 합니다. 상권분석은 예비창업자가 점포와 아이템을 선택함에 있어 반드시 참고해야 할 컨텐츠 중 하나입니다.

상권분석을 반드시 참고해야 하는 이유는 간단합니다. 그 지역에서 내가 돈을 벌 수 있을까 없을까를 미리 짐작해볼 수 있기 때문입니다. 무턱대고 창업했다가 해당 상권의 성격과 다른 아이템을 정했다면? 당연히 망하겠죠.

이어질 본문에서는 상권분석에 대한 기초지식과 분석기법, 놓치지 말아야 할 부분들에 대해 누구나 알기 쉽게 서술하도록 하겠습니다.

1. 상권 분석이란?

상권분석은 특정 상권의 성격을 미리 알 수 있도록 여러 가지 기준과 방법을 이용해 상권의 성격을 파악하는 행위 전체를 의미합니다.

상권을 구성하는 요소들로는 상권 내 점포 현황, 연령별·성별·계층별 유동인구 현황, 주요 이동로 및 동선, 교통여건, 배후세력 등이 있습니다. 보기 쉽도록 표로 정리해보겠습니다.

위 표에 기록된 부분들은 상권을 형성하는 기본적인 여건들입니다. 점포가 많아도 소비가 일어나지 않으면 상권이라 부르지 않습니다. 활발한 상행위를 통해 소비자는 만족을, 판매자는 이윤을 남길 수 있고 이에 대한 활성도가 높아야 비로소 ‘상권’이라는 칭호를 얻을 수 있습니다.

따라서 상권분석이라는 행위는 상권 구성 요소들을 살펴보는 것에서부터 시작됩니다. 상권 내 점포 현황을 보면 피해야 할 업종을 알 수 있고 쓸데없이 비싼 월 임대료를 낼 필요가 없으며 권리금 사기를 당할 우려도 줄일 수 있습니다.

유동인구 현황을 알면 상권과의 궁합을 따져본 후 아이템을 결정 또는 수정할 수 있으며 주요 이동로 및 동선을 알면 점포 입지가 입체적으로 파악되므로 영업전략을 수월히 설정할 수 있죠. 아울러 교통 여건과 배후세력 현황을 알면 예상 수익을 산출할 수 있고 목표를 세울 수 있어 영업에 긍정적인 효과를 가져다 줍니다.

따라서 상권분석은 창업 과정 중에서도 매우 중요한 부분입니다. 점포를 계약하기 전 반드시 미리 실행해봐야 하는 컨텐츠이니 명심하시기 바랍니다.

2. 상권분석 기법

상권분석에 대한 여러가지 보고서를 접해보셨을 겁니다. 1장으로 된 단순한 것부터 기업 간 발주하고 납품하는 수십 장의 전문적인 보고서까지 다양하죠. 이들 보고서는 부탁한 쪽의 요구사항이 각자 다르고 조사한 인원들의 관점과 기준이 다르기 때문에 보편적인 내용이라고는 할 수 없습니다.

그러나 사실 생초보 창업자들에게 필요한 상권분석 보고서의 분량은 한 장도 아니고 수십 장도 아닙니다. 생초보 창업자들이 상권분석을 하는 이유는 단 하나죠. 망하지 않고 그 상권에 정착해 돈을 벌겠다는 것입니다.

이 같은 목적을 충족하기 위해서는 이 상권에서 내가 돈을 벌어갈 수 있을 것인가 라는 의문을 염두에 두고 접근하는 게 당연합니다. 따라서 상권분석 시에도 어떤 아이템을 어떻게 팔아야 돈을 벌 수 있을까 라는 관점에서 접근하는 것이 옳습니다.

이 같은 관점을 염두에 두고 상권 구성요소들을 살펴보면 상권분석의 방향을 잡을 수 있습니다.

우선 점포 현황에 대해 이야기하죠. 상권 내 점포들을 보면 대략적인 업종별 비중을 파악할 수 있습니다. 만약 상권 내 점포 수가 모두 500개이고 고깃집이 120개라면 고깃집 비중은 24%입니다. 마찬가지로 유흥업소가 90개라면 비중은 18%겠죠.

이와 같은 방식으로 개체수가 많은 업종들부터 순서대로 비중을 살펴보면 해당 상권에서 경쟁이 치열한 업종이 어떤 것인지를 알 수 있습니다. 이를 통해 업종 선정 시 경쟁을 미리 피할 수 있게 됩니다. 탁월한 서비스나 제품을 보유한 점주가 아니라면 경쟁은 피하는 것이 당연합니다.

이후 유동인구 현황을 살펴봅니다. 상권으로 인입되는 인구들을 보면서 가장 먼저 체크할 것은 성별과 연령대입니다. 남/녀, 노/소에 따라 소비패턴이 극명히 갈린다는 점은 모두 잘 알고 계시리라 믿습니다.

자세한 유동인구 조사법은 이미 지난 가이드에 작성해두었으니 더 이상의 자세한 설명은 생략하겠습니다만 유동인구 조사를 통해 예비창업자는 경쟁이 덜 치열하면서도 잠재고객이 많은 업종을 보다 구체적으로 알 수 있게 됩니다.

주요 이동로와 동선을 살펴보면 상권 내에서도 돈을 벌 수 있을 점포를 찾을 수 있습니다. 우선 상권으로 인구가 유입되는 큰 길을 찾아내고 이 길에서 갈라져 들어가는 중간 규모의 이동로 3~4곳을 직접 가보시기 바랍니다. 어떤 입지에서 어떤 아이템이 잘 될 것이라는 예상이 가능합니다. 물론 상권 내 유동인구들의 소비성향 파악이 미리 돼 있어야겠죠.

마지막으로 교통 여건과 배후세력 정보를 찾아봅니다. 교통 여건이 중요한 이유는 해당 상권으로의 접근성을 판별할 수 있기 때문입니다.

기본적인 사실이지만 찾아가기 어려운 상권을 굳이 찾아가는 소비자들은 별로 없습니다. 약속이나 피치 못할 일에 의해 억지로 가야하는 경우도 있지만 이를 제외한 대부분의 소비자들은 거주지에서 접근하기 편한 장소를 선호합니다.

따라서 교통 여건은 상권의 인구 유입력이 어떤지를 알게 해주는 지표가 됩니다. 우선 자가용 접근성을 볼 때는 인근 도로의 차선, 상권 내 확보된 주차장 현황, 상권을 경유하는 전철, 버스 등 대중교통 노선을 확인합니다.

주차장이 적정 수준을 유지하고 있으며 경유 노선이 많으면 대체로 접근성이 우수합니다. 아울러 경유 노선이 인근 또는 약간 멀리 있는 주거단지와 이어진 것인지도 확인해보는 게 좋습니다. 마케팅 범위를 설정하는 데 도움이 될 것으로 판단됩니다.

3. 상권분석 시 놓치지 말아야 할 부분

상권분석의 큰 줄거리는 앞서 서술해드린 바와 같습니다. 다만 큰 줄기만 보다가 조그만 곁뿌리들을 간과하는 경우가 생길 수 있어 이 부분에 대해서도 간략히 언급하도록 하겠습니다.

상권분석 시 가장 놓치기 쉬운 부분은 해당 상권, 또는 인근 지역의 개발 계획입니다. 상권은 영원히 그 자리에 머무는 게 아닙니다. 시간과 여건에 따라 다르지만 완만하게 또는 급격하게 그 위상이 변합니다.

오늘 최고의 상권이라 해도 이 최고라는 호칭이 내일까지 가라는 법이 없습니다. 그리고 이 같은 상권의 위상변화를 가지고 오는 가장 큰 변수는 개발 계획입니다. 따라서 이를 확인할 수 있는 도시계