안녕하세요. 점포라인 정 과장입니다. 한 주 잘 보내셨나요?

장마와 태풍 영향으로 일주일 내내 비가 오더니 주말이 되니 멈추는군요. 외출하고 싶어도 비 때문에 못하셨던 분들은 얼른 나갔다 오시면 좋을 것 같습니다.

오늘은 이렇게 집을 나서 가볼만한 곳이 마땅치 않은 분들을 위해 상권정보 가이드를 작성할까 합니다. 대상 지역은 바로 요즘 들어 각광받고 있는 이태원 꼼데가르송길입니다.

이어질 본문에서는 꼼데가르송길의 역사와 주요 시설, 상권 관련 분석 내용과 함께 이 지역 점포시세에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
 

1.  꼼데가르송길의 역사와 주요 시설

꼼데가르송길은 6호선 한강진역에서 이태원역 방면으로 이어지는 이태원로 대로변 양쪽 지역을 지칭합니다.

이웃한 이태원역을 중심으로 한 이태원 상권이 오랜 동안 유력 상권으로 주목받아왔지만 꼼데가르송길이 위치한 한남동 일대는 이렇다할 시설도 없었고 덕분에 인지도가 낮아서 일반 대중들에겐 낯선 곳이었죠.

외국 문화원이나 각국 대사관저가 들어와 있어서 외국인들의 집단 거주지 중 한 곳이었을 뿐 이곳 주민들 역시 이태원 상권을 이용했기 때문에 원래는 조용한 동네였다고 볼 수 있습니다.

그런데 2004년 들어 삼성 리움미술관이 들어서면서 이 곳은 서서히 주목받기 시작합니다. 사회 상류층들이 미술관을 중심으로 모여 교류하면서 주변에 이를 감안한 점포들도 하나 둘 들어서기 시작했죠. 또 이러한 고급문화의 일부를 체험해보고 싶은 일반 대중들도 조금씩 생겨났습니다.

그 중에서도 파급력이 컸던 것은 명품브랜드 꼼데가르송이 이 지역에 플래그샵을 오픈한 것입니다. 플래그샵은 기업이 자사 제품에 대한 고객의 반응을 조사하고 최신 트렌드를 캐치하기 위해 개설하는 점포입니다.

꼼데가르송길이 플래그샵을 낼 정도니 이 곳을 출입하는 고객들이 어느 정도 수준인지를 대강은 가늠해볼 수 있죠. 꼼데가르송에 이어 다른 유력시설들도 속속 점포를 개설하기 시작합니다.

이 중 가장 유명한 2곳이 레스토랑 <더스파이스>와 멀티음식문화공간 <패션5>입니다.

더스파이스는 두바이 7성급 호텔에서 수석조리사로 근무했다는 유명요리사 에드워드 권이 오픈한 레스토랑입니다. 건물 하나를 통째로 임차해서 리모델링 후 운영 중인데요. 건물 외관이 독특한 매력을 뽐내고 있어 모르고 간 사람들의 시선도 사로잡죠.

이어 패션5는 외식프랜차이즈기업인 SPC그룹이 자사 계열사인 던킨도너츠, 파리바게뜨 등 모든 외식업종 브랜드를 한 곳에 모아 개설한 디저트 카페입니다. 한 자리에서 SPC그룹이 자랑하는 음식을 모두 먹어볼 수 있기 때문에 방문객이 매우 많습니다.

이렇게 유력시설이 계속 들어서면서 유동인구 역시 증가하기 시작합니다. 또 이러한 유동인구를 겨냥한 독특한 컨셉의 문화카페, 다이닝샵이 점점 많아지면서 결국에는 삼청동이나 신사동 가로수길과는 또다른 컨셉의 스트리트 상권이 형성됐습니다.

이 곳이 국내 정서와 맞지 않을 수도 있는 컨셉으로 성공할 수 있었던 요인 중 하나는 실수요자층 중 외국인 비중이 적지 않다는 것입니다. 앞서 언급했지만 이 곳은 외국인 거주촌이었습니다. 덕분에 꼼데가르송길은 삼청동길, 신사동 가로수길과 함께 3대 신흥상권으로 각광받고 있죠.

꼼데가르송길 상권은 향후 비전도 좋습니다. 유동인구가 계속 증가하고 있는 가운데 서울시가 이 곳에 올해 10월 개관 예정으로 문화공연장을 세운다는 계획을 발표했기 때문입니다. 국내 대부분 상권이 상혼으로 물들어 있는 가운데 꼼데가르송길 상권은 진정한 문화의 길로 계속 진화하고 있습니다.

2. 꼼데가르송길 분석

꼼데가르송길의 경우 현재의 분석은 그다지 큰 의미가 없습니다. 현재 이 지역 내 점포들의 업종 변경이 대대적으로 발생하고 있기 때문입니다. 따라서 현재 상황을 객관적으로 기록해두는 것이 더 낫겠다 싶은 생각이 듭니다.

Ø  업종 분석

먼저 상권 내 주요업종을 보면 대로변에는 우리가 익히 알고 있는 유명 점포들이 있고 수입차 전시장, 대형 의류매장이 들어서 있습니다. 이 길을 지나쳐가거나 찾아오는 상류층 고객을 대상으로 개설된 점포죠.

그러나 이면으로 들어가보면 사정이 약간 다릅니다. 서울의 중심지면서 강남과도 가깝다는 지리적 요인과 함께 개방적인 외국 문화가 혼재되어 있어서 생각보다 유흥업종의 비중이 높습니다. 단란주점이나 가요주점 등이 대표적이죠.

현재는 이 같은 유흥업 점포들이 다른 업종으로 변경하는 추세입니다. 상권에 들어오는 인구들의 소비특성이 달라졌고 세상의 이목이 집중되면서 유흥업소는 점차 쇠퇴하는 모습입니다.

어쩌면 당연한 결과겠지요. 대신 생겨나는 업종은 카페나 의류점 등 여성 친화적인 것들이 많습니다. 따라서 이 곳에 창업할 계획이 있다면 카페, 의류점은 피하는 게 좋습니다.

앞으로도 얼마나 더 많은 경쟁점포가 들어올지 모르기 때문입니다. 또 프랜차이즈 가맹점이 들어오는 것도 시간문제로 보이기 때문에 미리 감안해야 합니다.

대신 특수한 지식이나 기술이 있어 진입장벽이 다소 높은 해외음식 전문점, 와인바, 정통 이자까야 등 문화가 함께 어우러지는 아이템을 고민해보는 게 더 나을 것으로 보입니다.

이 곳은 상권규모가 다소 작고 주변의 기타 시설들 때문에 외형 확장이 어렵습니다. 따라서 업종이 최대한 겹치지 않도록 해야 멀리 바라볼 수 있다고 판단됩니다.

Ø  상권 내 점포시세 분석

꼼데가르송길 내 매물은 많이 나오지 않습니다. 미래가치가 분명하기 때문에 희소성이 있죠. 이 일대의 점포 시세는 최근 2~3년 간 4~50% 가량 올랐습니다. 점포라인에 등록된 매물을 토대로 구체적인 시세를 산출해보겠습니다.

표에 따르면 이 지역 권리금은 2009년 평균 1억원 선이었지만 올해 상반기는 1억4000만원에 육박하고 있습니다. 2년 만에 40% 오른 셈이죠.

더욱이 점포 면적당 단위 가격으로 산출해보면 체감되는 오름세는 그 이상입니다. 3.3㎡당 권리금이 217만원에서 348만원으로 130만원 이상 오른 것으로 집계됩니다. 60%가 넘는 상승률이네요.

뿐만 아니라 보증금과 월세도 오름세입니다. 보증금은 3.3㎡당 74만원에서 108만원으로 34만원(46%) 올랐고 월세도 5만5000원에서 6만5000원으로 1만원(18%) 올랐습니다.

지금까지 꼼데가르송길에 대해 살펴봤습니다. 아직은 홍대처럼 북적거리지 않는 곳이지만 향후 이 곳이 커질 것을 의심하는 목소리는 찾기가 어렵습니다.

따라서 이 지역 창업<