#서울에서 신림역을 이용해 출퇴근을 하는 박효준(28.남) 씨는 지난 주 금요일 퇴근 후 귀가하기 전에 신림역에서 연결되어 있는 반디앤루니스 서점에 들러 잡지와 소설책을 산 뒤 귀가했다. 박씨는 “퇴근길에 큰 서점이 있어 직접 책을 보고 살 수 있어 좋다”고 말했다.

#공덕동에 사는 김아름(24,여) 씨는 신촌에서 친구들과 만날 때 신촌역과 연결되어 있는 현대백화점을 약속 장소로 정하기로 친구들과 합의했다. 김 씨는 “늦게 오는 친구가 있더라도 현대백화점을 구경하다 보면 시간이 금방 흐르기에 신촌에서 친구들을 만날 때는 이곳이 좋다”고 전했다.

상권의 중심이 되는 상가의 공통점에는 무엇이 있을까? 바로 역과 연결돼 있다는 점이다. 역에서 연결되어 있는 상가들은 주로 백화점인데, 서울 신촌의 현대백화점, 잠실의 롯데백화점 등은 모두 상권의 중심에 위치하고 있어 그 상권에서 유동인구가 가장 많은 것으로 나타났다. 이처럼 역과 연결되어 있는 상가는 백화점이 주를 이루고 있지만, 최근에는 할인마트·테마상가·아울렛·주상복합 등도 이와 같은 방식으로 건물을 짓고 있다. 역과 연결되어 있는 상가는 역과 상권, 지하상가로 이어지는 교두보 역할을 하고 있어 사람들의 접근성이 매우 뛰어나다는 장점을 갖고 있다. 한국창업부동산정보원에 따르면, 역과 연결되어 있는 상가들의 수익률은 평균 7~8% 이상으로 높게 나타났으며, 수익률이 9% 이상 나오는 곳도 있었다.

점포라인과 한국창업부동산정보원이 점포라인 DB에 8월 한 달 간 서울의 주요 역세권에 등록된 점포 매물 539건을 공동으로 분석한 결과에 따르면, 주요 역세권 상권에 분포한 대로변 점포의 월 수익률은 4% 후반에서 6% 사이에 분포하고 있었다. 전철역에서 상가로 직접 연결되는 상가의 수익률 7~8%에 비하면 조금 처지는 수치다. 역과 바로 연결된 상가는 대부분이 백화점이었으며, 주변에 있는 쇼핑몰이나 인접 상가들보다도 매출 및 수익률이 높게 나왔다. 역에서 연결된 상가 지하1,2층에는 주로 서점·푸드코트·패스트푸드점·카페 등이 입점해 있다.

역세권 상권 중 수익률이 가장 낮게 나타난 상가는 쇼핑몰이었다. 평균 4% 미만의 수익률을 기록했으며, 지하도 상가의 수익률이 그 다음으로 낮은 4% 중반대를 보였다. 특히, 쇼핑몰의 경우는 이미 전국의 쇼핑몰이 포화상태여서 공실률도 꾸준하게 상승하고 있으며, 새로 분양하는 경우에는 분양도 잘 안 될 뿐더러 임차인도 구하기 힘든 지경에 이르렀다.

점포라인 정대홍 팀장은 “통상 역세권 내 대로변 상가의 월 평균 수익률은 5% 중후반대, 역과 연결된 상가는 7% 중후반대 선으로 본다”며 “전철역 유동인구의 소비패턴을 보면 테이크아웃 커피전문점·패스트푸드·편의점 등 상품 구매 시간이 오래 걸리지 않는 업종이 유리할 것”이라고 설명했다.

하지만 전문가들은 역에만 연결되어 있다고 다 좋은 상권이 될 수는 없다며, 역과 연결되어 있는 지하1층이나 2층에 유동인구의 눈과 귀를 집중시킬 흡입력 있는 업종의 입점이 중요하다고 전했다. 특히, 유동인구가 많지 않은 전철역과 연결되어 있는 상가는 유동인구가 많은 전철역에서처럼 서점·푸드코트·패스트푸드점 등이 입점하면 큰 수익을 얻기 힘들다고 충고했다.

역과 연결되어 있는 상가는 그 역을 이용하는 사람들을 대상으로 안정적인 수익을 얻고 있지만, 최근에는 공격적인 마케팅을 펼쳐 역을 이용하는 사람뿐 아니라 상가를 중심으로 새로운 상권을 만들려는 노력을 하고 있다. SK 리더스뷰 남산의 경우 회현역과 연결되어 있는 지하1층뿐만 아니라 지상1층까지 와인테마타운을 조성하고 있다. SK 리더스뷰 남산 측은 “와인테마타운에는 회현역을 이용하는 사람뿐 아니라 와인을 사랑하는 국내 및 외국인 관광객까지 모여들 것”이라고 전했다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “역과 연결되어 있는 상가 중 하루 유동인구 10만 명이 넘는 대규모 상권의 전철역에서는 서점이나 푸드코트·패스트푸드점처럼 오랜 시간을 할애하지 않아도 되는 업종이 꾸준한 매출로 안정적인 투자업종이 될 수 있다”며, “하지만 유동인구가 8만 명 미만인 비교적 작은 상권 전철역의 상가에서는 그 역을 이용하려는 사람들보다는 주변 상권을 이용하는 사람들을 유치할 수 있는 특별한 업종이 필요하다”고 전했다.

◆초역세권 분양상가 어디 있나?

SK건설은 서울시 중구 회현동에 건설 중인 주상복합상가를 분양 중이다. ‘리더스뷰 남산’은 지하 7층~지상 30층에 아파트 233가구 규모이며, 상가는 테라스형으로 조성된다. 지하1층 상가는 4호선 회현역과 신세계백화점 본점과 바로 연결되며, 상권을 가로막는 회현고가도로는 이미 철거돼 교통이 원활해지고 접근성이 더욱 활발해졌다. 지하1층, 지상1층 상가에는 국내최초의 와인테마타운인 더 와인(The Wine)이 운영돼 내국인뿐 아니라 일본 및 중국관광객이 자주 찾는 명소로 떠오를 것으로 전망된다.

서울특별시 송파구 잠실동 ‘트리지움’ 단지 내 상가도 분양 중이다. 지하 1층~지상 5층 1개동으로, 총 점포 수는 209개이다. 지하철 2호선 신천역과 연결되며, 1만여 가구의 잠실재건축단지를 배후에 두고 있다.

노량진역사㈜는 노량진 민자역사에 들어설 ‘베네치움’ 상가를 분양한다. 베네치움 상가는 연면적 12만2,062㎡의 지하 2층~지상 17층 규모로, 지금까지 공급된 민자역사 중 최대 규모의 상가이다. 명품쇼핑관과 식당가·영화관 등이 들어서며, 9층 CGV영화관 9개관(1907석) 입점이 확정됐다. 상가는 임대분양 방식으로 분양하기 때문에 취득세·양도세·등록세·재산세 등 각종 세금 부담이 없다.

창동 민자역사는 서울 지하철 1호선과 4호선의 환승역인 창동역에 민자역사 상가인 ‘투비스타’를 분양 중이다. 서울 동북부권 230만 명을 타깃으로 삼고 있다. 창동역사는 지상 8층 규모이며, 대지면적 4만4,567㎡,연면적 8만7,025㎡로 건설된다. 지하철 1·4호선뿐 아니라 경원선이 지나며, 버스와 택시가 모여드는 환승센터를 갖고 있다.

SK건설은 서울 종로구 인사동에서 오피스텔 ‘운현궁 SK 허브몰’ 상가를 분양한다. 지하 5층~지상 14층에 연면적 3만9,600㎡ 규모이다. 지하 1층~지상 2층에는 전문식당가와 관공서 사무실이 들어서고, 지상 5~14층은 오피스텔 434실로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 1,600만~2,900만 원 선으로 40% 대출이 가능하다.