층별 점포업종, 왜 다를까

전국적으로 1층 점포에는 한식점, 1층을 제외한 층수의 점포에는 PC방이 가장 많이 입점해 있는 것으로 나타났다.

올 1분기 들어 점포라인 DB에 등록된 서울 소재 매물 5054개를 조사한 결과 1층에는 한식점 매물이 329개(14.88%)로 가장 많이 입점해 있는 것으로 조사됐다. 이어 분식점 273개(12.34%), 고깃집 255개(11.53%), 제과점 204개(9.22%), 미용실 189개(8.55%) 순이었다.

이들 업종이 1층에 집중된 이유는 접근성이 최우선으로 고려되어야 하기 때문으로 파악된다. 동종 점포가 많고 경쟁도 치열하기 때문에 서비스의 질적 수준이나 가격 경쟁력에서 변별력을 갖추기 어렵다는 점 때문에 접근성으로 대표되는 입지 경쟁이 심화됐다.

아울러 PC방은 1층을 제외한 나머지 층에서 가장 많이 입점한 업종으로 파악됐다. 이 중에서도 특별히 집중된 층수는 지층과 2층이었다. 구체적으로 보면 지층에는 434개, 2층에는 552개, 3층에는 188개가 각각 분포돼 있어 전체 PC방 매물의 93.6%가 3개 층에 몰려 있는 것으로 나타났다.

2층에는 이 밖에도 당구장, 미용실, 고시원, 바 업종이 다수 입점해 있었고 3층에는 고시원, 헬스클럽, 스크린골프방 등이 다수 분포해 있는 것으로 분석됐다.

점포라인 정대홍 과장은 “각 층에 분포한 업종 비중이 다른 것은 업종간 마진과 층별 월 임대료에서 각각 차이가 있기 때문”이라고 설명했다.

1층에 가장 많은 한식점의 경우 식재료 등 원가 부담도가 높아 많이 팔수록 이윤이 많아진다. 반면 2층 이상 점포에서 가장 많은 PC방이나 당구장의 경우 초기 투자가 끝나면 점포 유지비용만 들어가기 때문에 마진율이 8~90%에 육박한다.

또 점포 월 임대료는 주택과 달리 1층이 가장 비싸고 지층과 2~3층은 1층 임대료의 50~70% 수준에서 책정된다. 1층 한식점도 마찬가지지만 특히 PC방이나 당구장 등 점포들은 유지비용을 절감해야 그만큼 이윤이 더 나기 때문에 1층에 입점하는 것보다는 지층이나 2~3층 입점을 선호한다는 것이다.

조사대상 매물 중 3개 업종, 1750개 매물을 선별해 월 임대료 정보를 분석한 결과 1층을 제외한 지층과 2층 이상 점포의 월 임대료는 1층 임대료의 54~87% 범위에서 형성된 것으로 나타났다.

구체적으로 PC방의 경우, 1층 점포의 평균 월 임대료(1㎡ 기준 1만4781원)를 100으로 가정했을 때 지층은 72.39%, 2층은 74.19%, 3층은 82.66%, 4층은 86.88%의 비율을 형성하고 있는 것으로 나타났다. 

PC방은 업종 특성상 1층 입점보다는 지층이나 2~3층 입점을 선호하므로 타 업종에 비해 임대료 격차가 크지 않은 것으로 분석됐다.

이어 당구장의 경우 1층 점포의 평균 월 임대료(1㎡ 기준 1만9174원)를 100으로 놓았을 때 지층은 54.87%, 2층은 60.01%, 3층 60.13%, 4층 72.78% 수준으로 나타났다.

당구장 역시 1층 보다는 지층이나 2층 이상에 위치한 점포를 더 많이 찾아볼 수 있지만 층간 임대료 격차는 PC방보다 큰 것으로 파악됐다.

BAR는 1층 점포와 2층 점포의 월 임대료 격차가 조사 대상 중 가장 적은 것으로 나타났다. 1층 바의 평균 월 임대료(1㎡ 기준 2만5460원)를 100으로 볼 때 2층은 87.03% 수준. 그러나 3층은 70.71%, 4층은 66.16% 수준으로 크게 벌어지는 현상도 관찰됐다.

이는 시설업종으로 분류되는 당구장이나 PC방과 달리 BAR의 경우, 경쟁력이 점포에 대한 접근성과 영업력에서 결정되기 때문으로 풀이된다. 즉 1층이나 2층까지는 고객들의 발걸음이 쉽게 닿지만 그 이상일 경우 집객이 쉽지 않아 궁극적으로는 이윤 창출이 어렵다는 사실을 반증한다고 볼 수 있는 것이다.

점포라인 정대홍 과장은 “업종마다 고유 특성이 다양하기 때문에 모든 점을 고려하며 창업하기란 불가능하다”며 “그러나 점포의 입지와 유지비용, 수익률 등 근간이 되는 요소들을 우선 충족시킨다는 뚜렷한 목적의식을 가져야 현명한 판단이 가능할 것”이라고 조언했다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “창업 시 선택한 아이템 특성과 점포 간 궁합을 따지는 것은 필수적인 부분”이라며 “신규 창업은 물론 인수창업 시에도 입지나 건물 내 이동편의시설 등을 잘 살펴야 할 것”이라고 조언했다.