종로구 남인사 마당에서 인사동길 초입에 들어서면 오른편 블록을 따라 유난히 높은 건물 두 개가 눈에 들어온다. 하나는 16층 높이의 오피스 빌딩인 대일빌딩이고 또다른 하나는 23층 높이의 프레이져스위츠 호텔이다. 이 두 건물을 제외하곤 나머지 상가건물들은 5층 미만의 저층 건물이다. 또 일부는 건물색이 바래고 벽은 갈라져 있는 등 낡은 외관이 그대로 방치돼 있어 낙후됐다는 인상마저 남긴다.

이곳은 바로 서울시가 소단위 맞춤형 정비사업 시범지구로 추진하는 공평지구다. 공평지구는 이미 지난 1978년 재개발 구역으로 지정된 공평구역 안에 포함돼 있다. 공평구역 전체 면적은 9만7000㎡로 공평구역은 인사동 역사문화보존지역에 연접하고, 구역 내부로 인사동길이 통과해 인사동의 입구 역할을 하고 있다. 이 중 이번에 지정된 공평지구는 4만2000㎡의 면적으로 세로로는 인사동길 초입부터 인사사거리까지가 경계고 가로로는 좌측 승동교회까지 우측 낙원상가 인접 지역까지가 해당된다.

소단위 맞춤형 정비사업 지구로 지정되기 전부터 공평지구는 일반 재개발과는 다른 방식이 고려됐다. 2005년 서울시는 공평지구에 대해 현행 전면철거정비방식이 주변과의 조화와 사업 현실성 측면에서 적합하지 않다고 판단,조정 혹은 사업방식 전환 검토했다. 이에 수복재개발을 적용하거나 구역지정 해제하고 지군단위계획 수립을 염두에 두다 이번에 소단위 맞춤형 재개발 시범지구로 선정한 것이다.

공평구역은 크게 1~19지구로 나뉘는데 그 중 공평지구는 7~14지구가 분포돼 있다. 이 중 낙원동 272번지 프레이져스위츠 호텔(12지구)과 인사동 43번지 대일빌딩(14지구)는 각각 호텔과 오피스 빌딩으로 이미 사업이 완료됐다. 또 나머지 7ㆍ9ㆍ10지구는 승동교회로부터 일정 반경에 들어와 건축에 제한 따른다. 8지구에 들어가는 승동교회가 2001년 시지정문화제로 지정돼 교회 일정 지점을 기준으로 27도 보다 높게 건물을 지을 수 없는 양각규제 범위 안에 들어오기 때문이다. 이에 이 범위에 들어오는 지구는 증축 및 신축에 어려움 따를 수 밖에 없다.

현재 상황이 이런 가운데 향후 맞춤형 정비사업이 현실적으로 가능성 높은 곳은 11, 13지구로 꼽힌다. 서울시 관계자도 “용역 과정에서 11, 13지구의 필지들을 중심으로 정비하는 방안을 검토할 것”이라고 말했다. 실제 이곳은 바로 옆 호텔과 오피스 빌딩과 비교해 상대적으로 많이 낙후돼 정비 필요성 높다.

11, 13지구가 정비 집중대상 지역으로 무게가 쏠리는 가운데 서울시가 공평지구 내 건축물을 현행 공평구역 내 건폐율 80%상한보다 10%포인트를 올린 90%로 올리는 안을 추진하고 있어 호재로 작용할 것으로 보인다. 현재 공평구역 밖에서 건축 중인 건물은 건폐율 70% 미만으로 지어지고 있는데 이에 반해 공평지구 건축물은 사업부지에 건물 면적을 더 많이 들일 수 있다. 또 이곳은 상업지역이라 법정상한용적률 1000%까지 채울 수 있어 호텔(884%), 오피스빌딩(668%)수준으로 건축할 수 있다. 이밖에 토지거래허가구역이 아니라 나중에 양도할 때 규제가 따르지 않는다.

이런 점에서 공평지구가 향후 전망이 밝지만 아직 시장에는 관심과 기대감이 덜한 편이다. 매매거래가 뜸한 가운데 현재 상가지분 호가는 3.3㎡당 1억5000만~2억2000만원 선이다. 점포라인 조사에 따르면 올해 매물로 나온 점포는 115.7㎡ 점포가 보증금 3500만원에 권리금은 2억5000만원, 임대료는 400만원 수준이다. 또 2010년 개별공시지가는 11지구 중 인사동 24-1번지가 ㎡당 754만원, 13지구 중 36-1번지가 2020만원 정도다.