11·13 지구 사업성 으뜸, 건폐율 90%로 상향 추진, 용적률도 1000%까지 가능, 상가 3.3㎥ 1억5000만원부터

서울시가 최근 소단위 맞춤형 정비사업 시범지구로 선정한 공평지구는 5층 미만의 낡은 저층 상가들이 밀집해있다. 이 곳은 이미 지난 1978년 재개발 구역으로 지정된 공평구역 안에 포함돼 있다. 공평구역의 전체 면적은 9만7000㎡로 인사동 역사문화보존지역에 연접하고, 구역 안으로 인사동길이 지나기 때문에 인사동의 입구 역할을 하고 있다. 이 중 이번에 지정된 공평지구는 4만2000㎡의 크기로 세로 축으로는 인사동길 초입부터 인사사거리까지가 경계고, 가로 축으로는 승동교회~낙원상가 인접 지역까지가 해당된다.

소단위 맞춤형 정비사업 지구로 지정되기 전부터 공평지구는 일반 재개발과는 다른 방식이 고려됐다. 서울시는 2005년부터 공평지구에 대해 현행 전면 철거 정비방식이 주변과의 조화와 사업 현실성 측면에서 적합하지 않다고 판단, 대안을 검토해왔다. 이후 수복 재개발을 적용하거나 구역지정을 해제한 뒤 지구단위계획 수립을 염두에 두다 이번에 소단위 맞춤형 재개발 시범지구로 지정한 것이다.

공평구역은 크게 1~19지구로 나뉘는데 그 중 공평지구는 7~14지구가 해당된다. 이 중 낙원동 272번지 프레이져스위츠 호텔(12지구, 23층)과 인사동 43번지 대일빌딩(14지구, 16층)는 각각 호텔과 오피스 빌딩으로 이미 사업이 완료됐다.

남은 지구 가운데 7ㆍ9ㆍ10지구는 승동교회(8지구)에 인접해 건축제한이 따른다. 승동교회가 지난 2001년 시 지정문화제로 지정돼 증축 및 신축시 까다로운 건축기준이 적용되기 때문이다.

이런 가운데 현실적으로 향후 맞춤형 정비사업의 가능성이 높은 곳은 11, 13지구가 꼽힌다. 서울시 관계자도 “용역 과정에서 11, 13지구의 필지들을 중심으로 정비하는 방안을 검토할 것”이라고 말했다. 실제 이곳은 바로 옆 호텔(12지구)과 오피스 빌딩(14지구)과 비교해 상대적으로 많이 낙후돼 정비 필요성 높다.

11, 13지구가 정비 집중대상 지역으로 무게가 쏠리는 가운데 서울시가 공평지구 내 건축물을 현행 공평구역 내 건폐율 80%상한보다 10%포인트를 상향된 90%로 올리는 안을 추진하고 있어 호재로 작용할 것으로 보인다. 현재 공평구역 밖에서 건축 중인 건물은 건폐율 70% 미만으로 지어지고 있는데 이에 반해 공평지구 건축물은 사업부지에 건물 면적을 더 많이 들일 수 있다. 또 이곳은 상업지역이라 법정상한용적률 1000%까지 채울 수 있어 프레이져 호텔(884%), 대일 빌딩(668%)수준으로 건축할 수 있다. 이밖에 토지거래허가구역이 아니라 나중에 양도할 때 규제가 따르지 않는다.

이런 점에서 공평지구의 향후 전망은 밝지만 아직 시장에서의 관심과 기대감은 덜한 편이다. 매매거래가 뜸한 가운데 현재 상가지분 호가는 3.3㎡당 1억5000만~2억2000만원선이다. 점포라인 조사에 따르면 올해 매물로 나온 점포는 115.7㎡ 점포가 보증금 3500만원에 권리금은 2억5000만원, 임대료는 400만원 수준이다. 또 2010년 개별공시지가는 11지구 중 인사동 24-1번지가 ㎡당 754만원, 13지구 중 36-1번지가 2020만원 정도다.