점포에 대한 예비창업자들의 문의 내용 중 가장 많은 것을 꼽는다면 단연 권리금에 관한 것이다. 그 중에서도 특정 매물의 권리금이 적당한지를 묻는 내용이 대부분이다.

이같은 문의가 줄을 잇는 것은 결국 권리금을 측정하는 기준이 명확하지 못하기 때문이다. 그렇다면 어떤 기준을 적용해야 매물별 권리금이 적당한지 비싼지 알 수 있을까.

우선 가장 많이 알고 사용하는 공식은 1개월치 순이익 X 12다. 즉 1년치 순익을 적정 권리금으로 본다는 전제가 깔린 공식이다. 하지만 점포 권리금은 단순 수학공식으로만 산출되는 것이 아니라는 점을 알아야 한다. 즉 권리금 산출 시 하나의 기준이 될 수는 있어도 보편타당한 진리는 될 수 없다는 의미다.

공식 외에도 권리금을 결정하는 몇 가지 요소들이 있다. 점포 내 시설의 감가상각비, 매출액과 순익, 점포 자체의 입지, 상권, 점주 노하우 등이 그것이다. 여러가지 요소들이 모두 권리금 형성이 관여하기 때문에 특정한 공식이나 방법을 사용해 모든 점포의 권리금을 평가하는 것은 있을 수 없다.

그렇다면 권리금의 적정 여부는 아무도 알 수 없는걸까. 그렇지는 않다는 게 전문가들의 견해다.

권리금 측정을 위해 가장 먼저 확인할 것은 점포의 입지다. 자리가 좋은 점포여야 권리금을 줘도 회수가 쉽기 때문이다. 점포의 입지, 목, 자리 모두 같은 말이다. 입지를 확인한 뒤에는 매출과 순익을 확인해본다. 이 과정을 거치면 대략적인 권리금이 산출된다. 예를 들어 좋은 자리에 월 순익이 900만원인 점포라면 1차 산출되는 권리금은 1억2000만원 정도다. 물론 이 금액은 앞서 서술한 공식을 이용한 결과에 점포 입지의 프리미엄을 더한 예상 금액일 뿐이다.

다음으로는 상권을 눈여겨봐야 한다. 상권을 보라는 것은 상권의 활성화 정도를 파악하라는 의미다. 유동인구량, 인근 점포의 매출액과 내점객 수 등을 보면 상권의 현재 상황이 어떤지를 파악할 수 있다. 그러나 최근 상권 자체에 대한 프리미엄은 계속 사라지고 있는 추세다. 사업의 성공과 상권 간 연관성이 갈수록 희박해지고 있기 때문이다.

마지막으로 볼 것은 점포 내 시설이다. 최근의 권리금 형성 추이를 보면 시설비의 비중이 계속 늘고 있다. 이는 점포를 찾는 고객들의 미적 취향이 날로 높아지고 있기 때문으로 해석할 수 있다. 허름한 가게보다는 예쁜 가게를 찾게 되는 것은 인지상정이기 때문이다. 따라서 이를 만족시키기 위한 점주들의 시설 투자액 역시 증가 추세에 있다.

이에 따라 권리금의 상당 비중을 시설이 차지하는데 시설 자체는 시공이 끝난 순간부터 그 가치가 감소하기 시작한다. 점포거래를 진행할 때 역시 감소된 가치를 측정해 이를 시설비 감소분으로 설정한다. 통상 점포거래를 할 때 시설에 대해서는 시공 후 3~5년이 지나면 시설 가치가 모두 소멸한 것으로 본다.

만약 3000만원의 시설비를 들였다면 1년마다 600만원에서 1000만원의 가치가 감소한 것으로 보는 것이다. 물론 계속 쓸 수 있는 일부 시설에 대해서는 가치를 따로 측정해 값을 산출하게 된다.

이 같은 일련의 과정을 거치며 2차 권리금이 도출된다. 좋은 입지에 월 순익이 900만원에 달하며, 시설비가 5000만원 들어간 4년 운영 점포를 인수할 경우 1차 권리금 1억2000만원에서 시설 가치를 가감해 약 1억원 선의 2차 권리금이 도출되는 것이다.

그러나 여기서 알아둘 것이 있다. 거래를 하는 주체는 결국 매물주와 구입자라는 것이다. 제 아무리 객관적이고 합리적으로 권리금을 정했다 해도 구입자가 여기에 동의하거나 납득하지 못하면 거래는 이뤄질 수 없다. 반대로 구입자가 가격을 깎아 사고 싶어도 그 가격이 판매자 마음에 차지 않으면 역시 거래는 성립되지 않는다.

결론은 간단하다. 매물주는 권리금 책정 시 최대한 사실적인 근거를 활용한 객관적 금액을 책정해야 하고 구입자는 이런 부분들을 세세히 살펴봐야 한다는 것이다. 그냥 막막하다는 심정으로 보는 구입자와 모자란 대로 권리금 책정 근거자료를 챙겨보는 구입자는 그 결과에서 차이가 난다.

점포라인 김창환 대표는 "측정 가능한 것들을 살펴본 후 권리금이 비싸다는 생각이 들 때는 협상을 통해 절충할 수 있다는 점도 알아두면 좋다"고 조언했다.