저금리 기조가 지속되고 오피스텔․도시형생활주택 등 수익형 부동산의 수익률이 하락하면서 은행금리에 2배 가량 수익이 가능한 상가시장이 새삼 주목을 받고 있다. 하지만 상가투자는 초기 자본이 상대적으로 많이 들어가고 초보자가 쉽게 접근하기 쉽지 않은 상품이다.

그렇다면 상가투자에서 가장 두려운 것은 무엇일까? 아마도 ‘공실’일 것이다. 그렇다면 공실을 최소화하고 본인이 투자에서 희망하는 결실을 보려면 임차업종이 뜨는 업종인지, 지는 업종인지 잘 따져봐야 한다.

점포에는 소위 권리금이라는 게 있다. 상가 투자자나 자영업자들에게 상가 권리금은 매우 중요하다. 권리금은 선행지표역할을 하는데 통상 권리금이 상승하면 임대료가 상승하게 된다.

권리금이 높은 점포는 입지가 좋은 상가로 그만큼 고객 유입이 뚜렷하며, 영업수익률이 높아 권리금 변동률이 적어 불황기에도 안정적인 수익을 창출할 수 있다.

즉, 권리금이란 기존 점포 경영자가 점포를 운영하면서 닦아 놓은 점포의 인지도나 고정고객 등에 대한 대가를 가리키며 새로이 해당 점포에 입주하려는 매수자에게 요구하는 금액을 말한다.

점포의 가치를 높이는 여러 요소에 의해 형성되는 일종의 프리미엄인 셈이다. 따라서 장사가 잘되는 곳에 권리금이 형성되면서 권리금이 높은 곳은 비교적 상권이 우수하다고 판단할 수 있다.

하지만 권리금은 어디까지나 세입자끼리 서로 주고받는 것이기 때문에 건물 소유주와는 무관하다. 따라서 새로 적용되는 상가임대차보호법에서도 권리금은 보호 대상이 되지 않는다는 점도 꼭 확인해 둬야 할 부분이다. 또한 권리금은 법적으로 보장받지 못하는 금액이다.

점포마다 권리금을 책정하는 요소가 매우 다양한 데다 보편적인 산출 기준도 없기 때문이다. 특히 계약기간 만료 후 특별한 이유 없이 재계약을 거부하고 건물주가 상가를 철거한다면, 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성이 있다. 그러므로 계약 당시 이런 부분에 대해서는 사전에 확인이나 특약 등 절차를 거치는 것이 좋다.

단, 권리금 반환 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 송사에 휘말리면 특약을 지키지 않아도 패소하게 되는 경우가 많으니 유념해야 한다.

올해 상가시장의 업종별 점포 권리금은 내적 요인보다는 외적 요인에 따라 오르고 내렸다는 분석이 나온다. 매출 자체가 점포나 제품 자체의 문제보다는 사회적 이슈와 소비자 트렌드 변화 때문에 증가하거나 감소한 경우가 상당수 관찰됐기 때문이다. 단적인 예로 들 수 있는 임차업종이 편의점이다.

24일 점포라인과 한국창업부동산정보원에 따르면 편의점 권리금은 지난해 9373만원에서 올해 6773만원으로 27.74%(2600만원) 떨어져 하락률이 가장 컸다. 이는 올해 매물로 나온 서울 소재 점포 중 주요 22개 업종의 6332개 점포를 따로 추려 조사한 결과다.

주지하다시피 편의점은 올 들어 편의점 프랜차이즈 본사와 가맹점 간의 갈등, 음료 납품업체와 대리점 간의 갈등이 불거지면서 소비자와 자영업자에게 부정적인 이미지를 노출했다. 이전까지만 해도 편의점은 매출이 꾸준하고 관리가 용이하다는 긍정적인 이미지로 불경기에 강하다는 장점이 많이 부각되면서 임차수요가 꾸준했으나 올해 불거진 부정적인 이슈들 때문에 당분간은 임차수요 회복이 쉽지 않을 전망이다.

반대로 치킨호프 업종은 소비트렌드 변화에 따라 권리금이 올라간 케이스다. 이 업종 권리금은 지난해 1억2048만원에서 올해 1억7472만원으로 45.02%(5424만원) 올라 상승률이 가장 컸다.

치킨호프 업종은 국민메뉴로 부상한 ‘치맥’ 효과의 최대 수혜업종으로 평가된다. 직접 매장을 찾아 갓 튀겨낸 뜨거운 치킨을 시원한 맥주와 함께 즐기려는 소비자들이 크게 늘어나면서 계절에 상관없이 꾸준한 매출을 올리고 있다는 분석이다.

아울러 한때 불경기의 직격탄을 맞았던 의류점도 이 같은 트렌트 변화를 따라잡아 재기에 성공한 임차업종이다. 소비자들이 선호하지 않는 소형 편집매장을 지양하고 인파가 몰리는 유명상권 내 입지 좋은 점포에 입점해 옷값이 싸고 소비주기가 빠른 ‘Fast Fashion' 브랜드를 들고 나온 것이다.

이 같은 전략이 성공을 거두면서 의류점 권리금은 지난해 7700만원에서 9983만원으로 29.65%(2283만원) 증가한 것으로 집계됐다. 이는 치킨호프 임차업종에 이어 두번째로 높은 상승률이다. 다만 같은 기간 의류점 월세가 228만원에서 323만원으로 41.67%(95만원) 올라 상승률 최고를 기록했다는 점은 고정비용절감 측면에서 짚고 넘어갈 필요가 있다는 평가다.

이어 ▲피자전문점(8541만원에서 1억832만원, 26.82% 증가) ▲맥주전문점(1억820만원에서 1억3194만원, 21.94% 증가) ▲퓨전주점(1억1182만원에서 1억3624만원, 21.84% 증가) 권리금이 각각 오른 것으로 나타났고 내년에는 동계올림픽(러시아 소치)·아시안게임(인천광역시)·월드컵(브라질) 등 굴직한 국제행사들이 예정되어 있어 이들 업종의 강세가 예상된다.

반대로 권리금이 떨어진 임차업종은 앞서 언급한 편의점에 이어 ▲미용실(6286만원에서 4653만원, 25.98% 감소) ▲피부미용실(7786만원에서 6246만원, 19.78% 감소) ▲노래방(1억1976만원에서 1억589만원, 11.58% 감소), 레스토랑(1억4666만원에서 1억4141만원, 3.58% 감소) 순이었다.

한국창업부동산정보원은 내년(2014년)에도 물가 상승과 상권 내 A급 입지에 대한 수요 증가 등으로 권리금은 물론 보증금과 월세 또한 꾸준히 오르는 추세로 금융권의 저금리 기조가 장기화되면서 상가를 분양 받거나 매입해 임대수익을 내려는 투자자가 늘고 있는 만큼 보증금과 월세는 앞으로 더 오를 것으로 전망했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “최근 마땅한 투자처가 없는 가운데 권리금이 없는 노후한 건물을 매입 후 리모델링 또는 신축을 통해 우량업종을 유치해 건물의 가치(권리금 프리미엄)을 높이려는 분들이 늘고 있다”며 “준공을 앞두고 공급되는 권리금 없는 신규 분양상가를 알아보는 것도 하나의 방법”이라고 말했다.

권 이사는 “다만 신규 분양 상가일 경우 주변에 교통․문화 인프라 등 상권 형성이 잘 갖춰 졌는지, 임차인이나 이용 고객이 선호하는 입지인지, 자금 계획은 충분히 고려했는지, 주차여건을 좋은지 등을 꼭 알아보고 계약을 체결해야 된다”고 조언했다.