서울지역 중대형 상가의 평균환산보증금은 3억 3,500만원이며, 평균 계약기간은 6.1년인 것으로 나타났다. 권리금은 1층 기준 평균 9,000만원 정도며 이 권리금을 회수하는데는 2.7년이 소요되는 것으로 조사됐다.

서울시는 한국감정원에 의뢰, 지난 6월 17일~8월 25일까지 서울지역 33개 상권 내 중대형매장 728동 5,035호를 표본으로 실시한「2015년 서울시 상가임대정보 및 권리금 실태조사」결과를 최근 발표했다.

<상임법 적용 대상인 환산보증금 4억원 미만 상가건물은 전체의 77.7% 수준>
먼저 조사대상 상가 5,035호 중 상가건물임대차보호법 적용 기준인 환산보증금 4억 원 미만 점포가 전체의 77.7%인 3,910호였으며, 4억 원을 초과하는 것은 1,255호(22.3%)였다. 

이번조사는 ▵도심(광화문, 동대문, 명동, 서울역, 종로, 충무로) ▵강남(강남대로, 도산대로, 서초, 신사, 압구정, 청담, 테헤란로) ▵신촌마포(공덕역, 신촌, 홍대합정) ▵기타(건대입구, 경희대, 군자, 목동, 사당, 성신여대, 청량리, 혜화동 등 17개) ▵비상권 등 5개 광역상권 내 33개 하위상권을 대상으로 진행됐다.

조사결과에 따르면 <환산보증금>은 평균 3억 3,560만원이며, ‘강남’이 5억 5,579만원으로 가장 높고 ‘도심’이 3억 7,415만원, ‘신촌마포’가 2억 8,669만원으로 그 뒤를 이었다.

특히 우수한 접근성을 바탕으로 유동인구가 풍부한 상위 5개 상권인 명동, 강남대로, 청담, 혜화동, 압구정의 평균 환산보증금은 7억 9,738만원으로 하위 5개 상권(상안동, 충무로, 용산, 동대문, 목동) 평균 환산보증금 1억 3,674만원과 비교해 약 5.8배 격차를 보였다.

<총계약기간 평균 6.1년, 도심지역이 6.6년으로 최장, 신촌마포가 5.2년으로 최단>
계약기간에 대한 조사결과를 살펴보면, 평균 <현계약기간>은 ‘도심’과 ‘강남’이 2년, ‘신촌마포’와 ‘기타지역’은 2.1년이었다. <총계약기간>은 ‘도심’이 6.6년으로 가장 길었고, ‘강남’ 5.5년, ‘신촌마포’ 5.2년, ‘기타’지역은 6.3년이었다.

최소 현계약기간은 1.6년(서울역), 최대 현계약기간은 2.7년(명동)이며, 최소 총계약기간은 3.8년(공덕역), 최대 총계약기간은 8.1년(청량리)이었다.

서울시는 조사결과 총계약기간 평균이 6.1년으로 ‘상가건물 임대차보호법’상 임차인이 갱신계약을 요구할 수 있는 5년을 웃돌아 갱신계약 요구 기간 연장이 필요한것으로 분석된다고 덧붙였다.

<보증금 우선변제 기준인 환산보증금 6500만원 이하 상가 전체의 12.6%에 불과>
또한 서울시의 경우 ‘상가건물 임대차보호법’ 상 보증금 우선변제 임차인 범위를 환산보증금 6,500만원 이하로 규정하고 있으나, 이번 조사 결과 환산보증금 6,500만원 이하 상가는 12.6%에 불과한 것으로 나타났다.

이에 서울시는 지난 ’13년 12월 ‘상가건물임대차보호법 시행령’ 개정으로 보증금 중 일정액을 다른 담보물건자보다 우선변제받는 보증금 우선변제 기준을 5,000만원에서 6,500만원으로 상향했으나, 이번조사결과 그 범위가 전체의 12.6%밖에 되지 않아 우선변제기준을 상향조정하거나 환산보증금을 이미 지불한 계약 보증금으로 변경해 보호대상 확대방안을 검토할 필요가 있다고 밝혔다.

<㎡당 평균임대료 6만원, 도심 10만 6천원으로 최고, 2년 전 대비 평균 1.9% 상승>
<㎡당 임대료>는 ‘도심지역’이 10만 5,800원으로 가장 높았고, ‘강남’은 7만 7,600원, ‘신촌마포’ 5만 1600원 순이었으며, 2년 전인 ’13년 3분기 대비 서울지역 상가 임대료는 평균 1.9% 상승한 반면 ‘신촌마포’(3.8%), ‘강남’(3.3%), ‘도심’(2.3%)지역은 상대적으로 인상률이 높았다.

<권리금은 강남지역 9,875만원, 도소매업종 9,846만원으로 최고, 회수 평균 2.7년>
<지역별 평균 권리금>은 강남 9,875만원, 신촌마포 9,272만원, 기타 9,241만원, 도심 5,975만원으로 조사됐다. 단위면적당(㎡)으로 살펴보면(1층 기준) 평균 145만 9천원이며, 강남은 199만2천원, 신촌마포는 166만 1천원, 기타지역은 137만 1천원, 도심은 89만 4천원이었다. 층별 권리금은 1층이 9,007만 9천원으로 가장 높았다.

업종별로는 ‘도소매업’이 평균 9,846만원으로 가장 높았고, ‘숙박 및 음식점업’이 9,202만원, ‘예술 및 스포츠’, ‘여가업종’이 5,000만원 순으로 업종별 권리금이 편차를 보였다. 권리금 회수에 소요되는 기간은 평균 2.7년이었으며, 지역별로는 ‘신촌’ 4년, ‘기타’ 2.7년, ‘도심’ 2.5년, ‘강남’ 1.8년이었다.

<계약갱신요구기간 확대 등 상가건물 임대차보호법 개정안 법무부·국회 건의>
서울시는 이번 조사결과를 바탕으로 임차인의 계약갱신요구권을 현행 5년에서 10년으로 확대하고, 현재 9% 이내인 임대료 인상율을 시·도 실정에 맞게 지방자치단체 조례에 위임할 수 있도록 하는 한편 우선변제권의 기준을 보증금으로 할 것 등을 주요 내용으로 하는「상가건물 임대차보호법」개정안을 지난 11월 25일 법무부와 국회에 제출했다.

이 밖에 정보비대칭에 따른 임차인 피해를 방지하기 위해 권리금 실거래가 신고제 등을 도입, 권리금 시장의 투명성을 높이고, 권장규정인 표준권리금 계약서 작성을 의무화 하는 등의 내용도 담고 있다.

주거용 부동산 임대계약 신고(확정일자 신고)는 주민센터를 통해 이뤄지고 부동산 거래정보시스템을 통해 공개(2011.2월~)되나, 상업용 부동산 임대계약 신고(확정일자 신고)는 세무서를 통해 이루어지며, 국세청 정보비공개(납세자 보호)로 정보비대칭 현상 발생하고 있다.

김용복 서울시 경제진흥본부 창조경제기획관은 “서울시가 준비하고 있는 장기안심상가, 상가매입비 융자 등을 통해 임차상인들이 안정적 영업활동을 할 수 있는 분위기를 조성하도록 하겠다”며 “상가건물 임대차 보호법 개정으로 임차인 보호가 강화될 수 있도록 국회, 중앙정부와 긴밀한 협력을 할 것”이라고 덧붙였다.