지난 17일 찾은 서울 서대문구 대현동 ‘이대 뒷골목’. 옷가게 골목으로 유명했던 이곳에는 갤러리, 빵집, 일본 가정식 식당 등 저마다 분위기가 다른 가게들이 들어서 있다. 최근 1~2년 새 새로 문을 연 가게들이다.

이대 뒷골목은 이화여대 정문에서부터 신촌동 주민센터까지 이어지는 200m 남짓으로 전용면적 16.5~20㎡(5~ 20㎡)의 소규모 옷가게들이 자리 잡으면서 자연스레 형성됐던 상권이다. 사람들이 모여들면서 임대료도 치솟았다. 2000년대 초반엔 16.5㎡형 기준 월임대료가 270만원까지 올랐다. 치솟은 임대료를 감당하지 못하는 자영업자들이 하나둘 골목을 떠나며 상권도 쇠락했다. 

오랜 침체기를 겪은 이대 뒷골목이 최근 상권을 교체하고 반전의 기회를 잡았다. 건물주들이 불황에 시달리던 골목 상권을 살리기 위해 발 벗고 나선 덕분이다. 지난해 9월 이대골목주민연합에 속한 건물주 18명은 서대문구청과 ‘이화여대 뒷골목 임대료 안정화를 위한 협약’을 맺었다. 공실을 메우고 골목 상권을 활성화하기 위해 최장 5년인 임대차 계약기간 동안 임대료를 인상하지 않는 데 합의한 것이다. 

◇이대 뒷골몰 점포 임대료 안정…활기 되찾는 상권

실제 이대 뒷골몰 상권 임대료는 요즘 안정세를 보이고 있다. 현재 이 골목 상가 임대료는 16.5~20㎡형 기준으로 보증금 1000만원에 월세 70만~100만원 선이다. 2000년대 초반의 최고가 대비 50~70%가량 빠졌다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 이 때문에 이대 뒷골목에서 점포를 운영하려는 임차인들이 적지 않다. 인근 W공인중개사무소 관계자는 “1~2년 전부터 비어 있는 가게가 하나씩 채워지기 시작하면서 최근 들어서는 홍대 앞에서 장사를 하고 있는 사람들까지도 입점 문의를 해오고 있다”고 전했다. 

지난 5월 이 골목에 배달 전문 커피점을 연 강성수(31) 셔틀즈 사장은 “임대료를 정말 올리지 않을지는 실제 계약기간이 끝나는 2년 후를 지켜봐야 한다”면서도 “이곳은 이미 한차례 젠트리피케이션(둥지 내몰림)을 겪었던 동네로 골목이 다시 활기를 띠고 사람들이 몰려도 건물주들이 같은 실수를 반복하지는 않을 것으로 기대한다”고 말했다.

◇임대료 비싼 홍대 중심상권…자영업자 탈출 러시

홍대 앞은 이대 뒷골목의 임대료가 치솟으면서 빠져나간 자영업자들이 새로 자리를 잡았던 곳이다. 되살아나고 있는 이대 뒷골목과 달리 이곳 중심상권에선 한때 과거 이대 뒷골목과 같은 젠트리피케이션을 겪고 있다.

마포구 서교동 홍대 앞 대로변과 이면도로로 형성된 홍대 중심상권에는 골목 안까지 들어선 각종 화장품 매장과 프랜차이즈 가맹점들로 채워져 있다. 개인 점포는 찾기가 쉽지 않다. 홍대 중심상권이 다양한 업종의 소규모 점포에서 브랜드 매장들로 재편되기 시작한 건 3~4년 전부터다. 마포구 서교동 S공인 관계자는 “유동인구가 많은 지역에 수익과 상관없이 플래그십 매장(브랜드 이미지를 극대화한 특화 매장)을 입점시키려는 기업들은 월세를 2배 이상 올려주겠다며 건물주에 접근한다”며 “이 때문에 이전 점포 세입자는 다른 곳으로 나갈 수밖에 없다”고 말했다. 

홍대 중심상권을 빠져나간 자영업자들이 인근 연남동과 합정동에 자리잡으며 전체 홍대 상권은 예전보다 크게 넓어졌다. 서교동 K공인 관계자는 “2~3년 전과 비교해 ‘홍대상권’이라고 부르는 가게 수가 3400여곳에서 7400여곳까지 2배 이상 많아졌다”고 말했다.

상권이 흩어지고 유동인구가 분산되면서 홍대 중심상권에 남아 있는 가게주들은 예년만 못한 영업 실적으로 고민이 커지고 있다. 서대문구 창천동 S공인 관계자는 “집객력은 예전만 못한데 임대료 부담은 그대로여서 세입자들의 어려움이 가중되고 있다”고 말했다.

권리금 시세도 예전만은 못하다. 2~3년 전과 견줘 권리금이 20~30%가량 떨어졌다는 게 현지 부동산 관계자의 설명이다. 자영업자 간 점포거래소인 점포라인의 집계에 따르면 5월 말을 기준으로 홍대상권 소재 점포의 평균 권리금은 8328만원으로 지난해 대비 10.8% 내렸다. 이는 해당 업체가 관련 통계를 집계한 2008년 이후 가장 낮은 수치다.

홍대 인근 D공인 관계자는 “3~4년 전만 해도 점포를 내놓기 무섭게 임대가 나갔는데 요즘은 임차인 구하기가 쉽지 않다”며 “매달 임대료만 까먹고 있는 매장도 꽤 있다”고 귀띔했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상가에 투자하거나 점포를 운영할 때는 상권의 흐름을 잘 살펴야 한다”며 “홍대 상권과 같이 매매가와 임대료는 비싼데 침체 기류가 흐르고 있는 곳보다는 상대적으로 저렴하면서도 회복세를 타고 있는 신촌이나 이대 상권을 노리는 것이 좋다”고 조언했다.