앞에서는 업종별 핵심키워드와 입지 전략에 대해 살펴보았다. 그 이유는 간단하다. 모든 창업자들은 하고자 하는 아이템이 있든 없든 그 아이템이 어떤 특성을 가졌고 어떠한 상권과 입지에서 해야 하는지를 기본적으로 알고 있어야 하기 때문이다.

이제 지금부터 6편애 걸쳐서 골목상권 독점세대 산출과 상권정보시스템 활용방법에 대해 살펴볼 것이다. 그 순서는 다음과 같다. 첫째, 중대형점포와 중소형점포 상권의 범위 둘째, 업종에 따른 상권의 범위 셋째, 상권정보시스템 제공 이전의 상권범위와 세대수 산출 넷째, 중소형 상가 상권 단절 요인 및 동선조사가 필수인 아이템과 동선 다섯째, 골목상권 독점세대 산출 방법 여섯째, 상권정보 시스템 활용방법 순서대로 기술할 것이다. 창업자 여러분들에게 많은 도움이 되길 기대해 본다. 오늘은 그 첫 순서 중대형점포와 중소형점포 상권의 범위에 대해 살펴볼 것이다.

[중대형점포와 중소형점포 상권의 범위]

상권분석은 유동인구 조사가 아니라는 것은 처음부터 이야기했던 것이기 때문에 여러분들도 어느 정도 감은 잡혀 있을 것이다. 그럼 무엇부터 해야 하는가?

점포를 분석할 때에는 전체상권분석을 먼저 하고, 개별점포 입지조건분석은 그 뒤에 해야만 제대로 된 점포를 구할 수 있다. 상권분석에서는 상권 전체의 성쇠 여부를, 입지조건분석에서는 개별 점포의 성패 여부를 파악하는 것이다. 상권분석은 입지조건 분석 이전에 그 상권 전체가 죽은 상권인지 번성하는 상권인지 등을 파악하기 위한 것이다. 창업자는 당연히 번성하는 상권에 들어가야만 하며, 이때 개별 점포의 입지조건 분석을 하여 입지조건이 유리한 점포를 구하도록 한다. 숲을 먼저 보고 나무는 나중에 보는 것과 같은 이치이다.

1. 상권전체의 상권범위 설정

상권의 범위는 어떻게 설정하는가? 그 상권을 이용할 수밖에 없는 배후지세대나 유동인구로 파악할 수 있다. 이러한 상권의 범위는 상권력(상권규모)에 의해 결정된다. 즉 상권과 상권 사이에 거주하는 배후지주민이 어느 상권을 이용하게 되는가가 지형지세나 상권력에 의해 결정된다는 것이다.

배후지에 거주하는 주민들이 상권을 이용할 때에는 지형지세 상이나 거리상 상호 비슷한 조건이라면 상권이 번성한 곳, 즉 상권력이 강한 곳으로 가려고 한다. 따라서 상권력이 강한 곳은 상권의 범위가 더 넓어지고 상권력이 약한 곳은 상권의 범위가 더욱 좁아진다.

그렇다면 상권 전체를 이용하는 전체 배후지세대수를 파악해야 할 이유가 있는가? 첫째로 상권력을 파악하기 위해서이고, 둘째로는 상권전체 이용 세대 중 일부가 내 점포를 1차적으로 이용하게 되는 독점세대가 되고 나머지 일부가 가망세대가 되므로 상권전체 이용 세대수 파악이 의미가 있는 것이다.

2. 개별 점포 입지조건 분석과 상권의 범위

한 상권 내에서 좋은 위치의 점포(A급지)라면 상권의 범위가 넓으나, 장소가 나쁘면(C급지) 상권의 범위는 매우 좁다. [표2]에 A급지, B급지, C급지라고 표시한 것이 바로 접근성과 가시성이 좋은가 나쁜가를 기준으로 한 점포의 입지수준이다. 동선 조사에 의한 독점세대가 그 상권의 범위이다.

3. 상권범위 내 독점세대와 가망세대

상권범위가 상권단절요인에 의해 결정되듯, 한 점포에 오는 배후지세대는 전체상권 범위 내 모든 세대가 아니라 상권단절요인에 의해 단절된 일부 배후지세대다. 이것도 다시 주동선과 내 점포 위치에 따라 접근성이 달라지고 세분화되어 더 적어진다. 이것이 바로 독점세대이다.

따라서 뒷골목에 있는 배후지세대라도 내 점포에 오지 않는 경우가 빈번하다. 배후지 골목을 이용할 때 각종 생활편의시설(역이나 버스정류장, 대형슈퍼 등 핵점포로 가는 단거리 골목길이 주동선이 됨)이 있는 곳으로 이동하므로 실제 고객으로 이어지지 않는 경우가 발생하기 때문이다.

4. 중소형 점포 상권의 범위 

중소형점포(1층 100㎡~132, 30~40평 미만)는 소비수단이 걸어서 이용한다. 따라서 상권의 범위는 반경 500m 이내(걸어서 7~8분 이내)이다. 물론 반경 500m는 이론상이지만, 이것이 2차 상권, 즉 가능성이 있는 상권의 범위이다. 하지만 현실에서는 경쟁점포에 의해서도, 상권단절요인에 의해서도, 동선에 의해서도 상권이 단절되어 상권의 범위는 매우 협소해진다. 이것이 바로 내 점포에 올 수밖에 없는 독점세대, 곧 1차상권이다.  

따라서 중소형점포는 1차상권(독점세대가 있는 상권)과 2차상권(반경 500m 이내 상권)으로 구분하여 분석한다.

5. 중대형 점포 상권의 범위  

1층 200㎡~232㎡(60~ 70평대) 이상의 중대형점(커피숍 등 일부 업종에 따라서는 그보다 작은 규모도 중대형으로 볼 수 있다)은 소비수단이 걷기보다 대체로 차량을 사용한다. 따라서 이론상 반경 1km까지도 상권의 범위가 된다. 이것이 우리가 가망고객이라고 표현하는 소비자 가능성이 있는 상권의 범위이며. 3차상권이라고 한다. 1차, 2차상권은 중소형점포와 같다. 즉 독점세대가 있는 상권의 범위가 1차상권, 걸어서 올 수 있는 상권의 범위 500m가 2차상권이다.

중대형점포는 1차상권과 2차상권, 그리고 3차상권(반경 1km 이내 상권)으로 구분하여 분석한다. 이러한 상권분석은 현장분석 능력과 상권정보시스템을 활용하여 분석할 수 있는 능력 모두 요구된다.