2006년 7월 중소기업청에서 상권정보시스템을 제공하기 이전에는 일일이 세대수를 현장에서 조사하고 세어야 했다. 흔히 생필품은‘상권의 범위가 반경 500m 이내’ 또는 선매품은 ‘반경 1km이내’라는 말을 하는데, 이것은 그 업종이 어떤 제약도 받지 않은 상태일 때에 가능한 최대 상권의 범위를 말한다.

하지만 실제 상권의 범위는 그렇게 넓지 않다. 상권의 범위가 상권단절요인에 의해서 결정되듯이 한 점포에 오는 배후지세대는 전체상권의 범위 내에 있는 모든 세대수가 아니라 상권단절요인과 동선에 의해서 단절이 된 일부 배후지세대 즉 독점세대이다.

여하튼 상권을 반경 500m 이내라고 하는데, 사실 그 범위가 대략 그려지기는 하겠지만 세대수는 막연할 것이다. 주택지 등에 있어서 입지조건을 따지다보면 상권의 범위가 500m이하로 매우 좁아질 수 있는데, 이런 경우 그 세대수(점포입지에 따른 독점세대수)를 대략이라도 짐작해야만 향후 성공 가능성 여부를 알지 않겠는가? 이때는 통계자료 활용도 불가능하다. 일정 행정구역별로 통계가 나오기는 하지만 그보다 세분되고 좁은 구역의 통계는 없기 때문이다.

다만 2006년 7월 이후 중소기업청이 상권정보시스템을 제공하게 되면서 상권분석과 관련된 각종 통계자료 활용은 가능해졌다. 하지만 현장에서 어림셈법으로 추정하는 것이 필요하지 않겠는가. 어떠한 문제에 대해 기초적인 지식과 논리적 추론만으로 짧은 시간 안에 대략적인 근사치를 추정하는 방법을 ‘페르미추정(Fermi Estimate)’이라고 하는데, 아래와 같은 방법으로 빨리 추론해 보는 것이 좋다.

(1) 1차상권의 범위와 독점세대수 산출

서울에서 상권의 범위가 500m안에 거주하는 세대수는 평균적으로 4,100세대에 이른다. 만약에 생필품을 한다면 4,100세대가 과연 내 점포에 오는가? 그렇지 않다. 실제로는 상권단절요인과 동선에 의해서 모두 끊긴다.

예를 들어 서울시에서 점포 입지조건 분석을 해보니 가로 200m, 세로300m로 상권의 범위가 형성되었다면, 대략적인 세대수는 얼마나 될까를 파악해보자. 이것이 독점세대수이다. 그 지역의 인구 밀도(인구밀도 단위는 1㎢)는 평균인 5,500세대로 계산하기로 한다.

0.1㎢가 550세대이므로 0.06㎢는 330세대밖에 되지 않는다. 이러한 세대수로는 어떠한 업종도 창업 성공은 요원하다. 물론, 이러한 곳에서 기술서비스업은 가능할 수도 있다. 또는 중대형점포를 한다든지 아니면 배달업을 한다면 가능할 수는 있다.

이와 같이 상권을 단절시키는 요인과 동선에 의해 약간만 상권의 범위가 좁아지면 세대수의 차이는 엄청나다. 만약에 가로 500m, 세로 500m인 상권이라면 넓이는 500m×500m= 250,000㎡(=0.25㎢)이고, 세대수는 약 1,400세대에 이르는 것과 비교해보라.

특히, 예비창업자들은 바로 1차 상권 내 독점세대수를 산출하는데, 전력투구해야 한다. 바로 독점세대수에 의해 창업 성공과 실패가 드러나기 때문이다. 물론, 현장에서 독점세대 범위 파악한 것을 다음 칼럼에서 설명할 상권정보시스템을 활용하면 좀 더 구체적이면서도 정확한 자료에 의하겠지만 여전히 현장에서의 독점세대 범위 파악과 독점세대수추정은 매우 중요하다.

(2) 2차상권의 범위와 배후지세대수 산출

전체상권 범위 내에 단절요인이 없고, 또한 전체상권의 범위가 생필품의 상권과 같은 반경 500m라고 가정하여 보자. 예를 들어 서울시 평균 인구밀도(단위 1㎢)는 5,500세대이다. 상권의 범위는 반경 500m이므로 넓이는 약 0.75㎢이다. 이는 인구밀도 1㎢ 넓이의 3/4에 해당된다.

따라서 1차 상권인 반경 500m에 거주하는 세대수는 약 4,100세대이며(이 세대수가 바로 배후지세대수), 이 넓이는 서울시 1개 동 넓이의 3/4에 해당하는(서울시 1개동 넓이는 인구밀도와 비슷한 크기이다) 상당히 넓은 지역이 된다.

물론 이것은 서울시 전체 평균이며 실제로는 지역별 인구밀도 차이가 크다. 예를 들어, 강남구는 0.1㎢당 480세대인 것에 비해 관악구는 0.1㎢당 700세대이다. 동작구의 경우는 850세대이며 종로구, 서초구는 300세대 정도에 불과하다. 종로구나 강남구, 서초구는 사무실 밀집지역이지 주거지역이 아니기 때문이다. 인구밀도가 높은 지역, 즉 중하층이 사는 지역이 장사하기에 더 좋은 이유는 같은 상권의 범위 내에 많은 사람이 거주하기 때문이다.