1. 중소형 상가  상권 단절 요인 조사

입지선정 시 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 상권전체의 활성화 여부이다.
다음으로는 상권을 끊어버리는 요인들을 현장에서 발로 뛰면서 조사해야 한다.
일반 업종들은 상권을 끊는 요인들이 매우 많고, 그만큼 입지선정이 어렵다.
이렇게 단절요인을 분석해 보면 비로소 내 점포에 올 수밖에 없는 소비자가 드러나고, 이 요인에 의해 입지가 결정된다.
끊어짐이 적으면 당연히 좋은 입지, 소위‘A급지’다.

* 예외적으로 상권단절요인을 비껴가는 것 : 대형점, 배달업 등

입지는 상권단절요인에 의해 A, B, C 세 등급으로 나뉜다.
점포 입지가 다르다면 독점세대수가 달라지는 것은 너무도 당연하다.
모든 업종은 업종마다 적정한 입지가 있다. 바로 이러한 입지를 결정하는 것이 상권단절요인이다.
예를 들어 점포 앞에 하천이나 둑, 강, 공원, 도로 6차선 이상이 있다면 건너편에서 악착같이 넘어서 점포에 오겠는가?
심지어 점포 앞에 계단이나 경사가 있는 나홀로 주상복합 상가도 위험하다.

2. 동선조사가 필수인 아이템과 동선조사

상권단절요인에 의해 입지구분을 하는 것도 중요하지만, 마찬가지로 반드시 알아야 할 것이 바로 동선조사에 관한 것이다.
동선에 의해 내 점포에 오는 독점세대가 결정된다. 이 독점세대수에 의해 매출이 결정되며, 그러한 아이템은 따로 있다.
이러한 아이템은 동선조사가 생명이다. 동선 조사가 필요치 않은 업종은 없다.
하지만 동선조사가 필수적인 아이템은 경쟁점을 피해서 창업해야 하는 업종인 생필품과 일부 서비스업, 그리고 외식업 중 커피, 호프, 패스트푸드 등이다.
이러한 아이템은 독점세대수가 매우 중요하다.

같은 입지의 점포라도 업종에 따라서 그리고, 점포 자체의 접근성이나 가시성 및 구조나 규모에 의해서 상권의 범위 특히 독점세대수가 달라진다. 입지가 좋은 것 같은데도 불구하고 점포 바로 뒤 배후지세대가 내 점포에 도움을 주지 않는 경우가 많다. 그 이유는 경쟁점포가 고객을 끊어 버리는 경우도 있지만 배후지 사람들이 다른 골목길로 움직이면서 내 점포 방향으로 오지 않기 때문이다.
내 점포를 보지 못하면 결국 소비는 이루어지지 않는다.

소비자가 상품을 구입하기까지 5개의 과정으로 분류한 아이드마(AIDMA) 법칙이 있다.
소비자는 먼저 주의(Attention)를 하고, 흥미(interest)를 갖고, 욕구(Desire)를 일으키고, 기억(Memory)하고, 최후에 행동(Action)으로 옮기는 과정을 거쳐 상품을 구매한다. 여기서 우리가 알아야 할 것은 소비자가 소비를 하려면 점포를 인지하고 기억해야 한다는 것이다.
결국 동선 상에 있는 점포가 유리한 것은 이 법칙에서 보아도 자명하다. 따라서 동선조사는 매우 중요하다.

동선은 사람들의 3대 심리에 의해 좌우된다.

[동선조사 3대 심리]

이와 같이 사람들의 움직임이 이루어지기 때문에 주택지상권에서는 배후지 조사 시 필수적으로 동선을 알아보아야만 정확한 입지가 가능하다. 그리고 내 점포에 올 수밖에 없는 지역 내 세대수가 곧 독점세대수이다. 독점세대수 추론하는 방법은 이전 칼럼에서 이미 알아보았다.

다음 칼럼에서 골목상권 독점세대수 산출 방법에 대해서 설명하는데,
예비창업자 여러분들은 동선조사에 의해 독점세대수 산출하는 방법과 상권정보시스템 활용법에 대해서 깊이 있게 공부해야 한다.