안녕하세요. 점포라인 정 과장입니다. 한 주 잘 보내셨나요.

이번 주에는 분식점 거래에 대해 알아보기로 했었죠. 분식점은 일부의 경우를 제외하면 통상 점포면적이 좁고 타 업종 대비 매매가가 비싸지 않아 주부나, 자금 여유가 별로 없는 청년층 창업자에게 인기가 높습니다.

자리 특성을 많이 타지만 상권 수준보다는 지역 내 점포 입지가 더 중요한 업종이기 때문에 보유한 예산에 맞춰 창업하기도 용이하죠.

오늘 가이드에서는 창업에 대한 부분은 배제하고 분식점 거래에 관한 제반 지식과 유의점, 분식점 입지 환경, 그리고 전국 및 서울지역 분식점 시세에 대해 살펴보겠습니다.

1. 분식점 거래 시 명심할 문제들

분식점을 양도양수할 때 가장 먼저 확인할 것은 역시 영업허가증이겠죠. 요즘에야 그런 일이 없겠습니다만 아주 오래된 분식점의 경우 영업허가 없이 장사를 하는 사례가 종종 나옵니다. 따라서 간단하게라도 해당 점포에 영업 허가가 떨어졌는지를 우선 확인할 필요가 있겠습니다.

실제로 9년 간 운영해오던 분식집을 인수한 뒤 알아보니 건물 자체가 등기도 안된 가건물이었고 영업허가도 받지 않은 상황이어서 분쟁이 발생한 사례가 최근 보고된 바 있습니다.

다음으로는 점포 양도 후 인근 지역에 분식점 업종으로 사업을 새로 시작해서는 안된다는 점을 계약서에 명시해야 한다는 것을 알아둘 필요가 있습니다.

소위 대박집을 인수할 경우 이런 점을 간과했다가 낭패를 보는 경우가 많은데요. 기존 점주는 대박집을 만드는 노하우를 가지고 있기 때문에 인근에 비슷한 가게를 다시 차려 영업할 경우 점포를 인수한 창업자는 눈뜨고 손해를 볼 수 밖에 없죠.

그러므로 권리양수도 계약서 작성 시 인근 지역(범위를 구체적으로 설정하면 더 좋죠) 내에 동일하거나 유사한 업종(분식집, 식당 등등)으로 영업할 수 없다는 내용을 반드시 명문화해 두어야 합니다.

점포 계약 시 계약 주체가 누구냐라는 점도 중요합니다. 이걸 모르냐는 분들도 계시겠지만 기존 점주와 전전세 계약을 맺고 영업하는 분들이 아직 상당수 있습니다.

물론 특수한 사정이 있어서 책임소재를 분명히 해두는 경우야 큰 상관 없겠지만 이 부분에 대한 지식이 전혀 없는 상태라면 문제가 커질 소지가 있죠.

예를 들자면 이런 상황입니다. 권리금과 보증금을 모두 지불하고 희망에 부풀어 영업을 시작한 지 한 달째 되는 날 건물주가 찾아와 세입자 간 계약을 인정할 수 없으니 가게를 비우라는 대사를 아무렇지도 않게 내뱉을 수 있습니다.

이 경우 소송 결과가 어찌됐건 세입자는 가게를 비워줘야 합니다. 전 세입자와의 계약이 해지된 상황으로 간주되기 때문에 재량권은 건물주에게 있습니다. 따라서 점포 계약 시에는 기존 점주를 대동하시고 건물주와 직접 진행해야 합니다.

또 계약금이나 보증금을 입금할 때도 반드시 건물주 명의의 계좌로 넣어야 뒷탈이 없습니다. 건물주가 번거로우니 이전 세입자에게 직접 전달하라고 해도 건물주 명의 계좌로 넣어야 한다는 점 잊지 마세요.

계약 시 건물 등기부등본 확인도 꼭 필요한 절차입니다. 상가임대차 보호법 상 계약서에 확정 일자를 받으면 건물 자체가 경매에 넘어가더라도 보증금을 되찾을 수 있습니다. 아파트와 비슷하죠.

일단 보호 대상이 되면 계약 갱신에서도 보증금과 월세를 연 12% 이내로 적용받을 수 있고 본인이 영업할 의사가 있는 한 5년 간 장사를 할 수 있는 기득권을 행사할수 있으니 잘 알아 두시면 유용할 것으로 판단됩니다.

2. 분식점 입지 환경

분식점 하면 보통 연상되는 것이 초등학교나 중고등학교 교문 앞에 위치한 조그마한 점포죠. 간단히 떡볶이나 순대 등을 팔고, 사이드메뉴로 떡꼬치나 팝콘치킨, 튀김과 슬러시 등을 제공하는 게 대부분입니다.

하지만 이 같은 자리는 엄밀하게 볼 때 좋다고 말씀드리기가 어렵습니다. 학교 점심시간과 등하교 시간을 제외하면 매출이 일어날 여지가 별로 없기 때문이죠.

분식점은 기본적으로 음식업이기 때문에 재료비 부담이 상당합니다. 즉 최대한 많이 팔아야 많은 이윤이 남는다는 겁니다. 따라서 테이블 회전율이 높아야 수지를 맞출 수 있습니다. 그러기 위해서는 유동인구가 많은 상권 내 1급지에 자릴 잡아야 하죠.

종합하면 10대에서 30대 유동인구, 그 중에서도 특히 여성인구가 많이 다니는 시내 중심가, 대형 학원가, 대학가 등의 상권이 추천되구요. 이 밖에 시장이나 사무실 밀집지역 등에서 배달 중심으로 영업하면 승산이 있을 것으로 판단됩니다.

이 밖에 연령층에 따라 달라지는 고객 특성도 염두에 두면 더 좋습니다. 10대는 많은 양을 주면 좋아하고 20~30대는 맛과 청결에 신경써줘야 불만이 없습니다. 특히 매대 바로 앞에서 고객이 서있을 때는 특히 청결에 신경쓰는 자세가 요구됩니다.

3. 분식점 거래정보 – 전국 및 서울지역 점포시세

분식점 시세는 2008년에 비해 5~6% 내린 상황입니다. 최근 2년 간 점포라인에 매물로 등록된 분식점 매물 1808건을 조사해 본 결과 전국 분식점들의 평균 호가는 2008년 1억2753만원에서 1억1913만원으로 6.59%(840만원) 하락했습니다.

평균 보증금은 3938만원에서 3576만원으로 9.19%, 권리금은 8815만원에서 8337만원으로 5.42% 각각 내렸네요. 평균 평수는 15평이었습니다.

분식점은 2010년이 되면 사정이 좀 더 나아질 것으로 판단됩니다. 평균 월세가 6~8% 떨어진 반면 매출액은 25% 이상 오른 것으로 분석됐기 때문입니다.

조사 결과 2008년 평균 월세는 189만원이었으나 1년 만에 16만원 떨어진 173만원의 평균치를 기록 중인 반면 평균 매출액은 1385만원에서 1750만원으로 365만원 증가한 것으로 나타났습니다.

서울 지역 분식점도 전국에 비해 변동폭은 조금 적지만 거의 동일한 추세를 보여주고 있습니다. 호가 수준이 5% 가량 빠졌고 보증금과 권리금도 각각 7%, 4% 하락했죠. 월세도 마찬가지로 내렸습니다.

이런 사실들을 종합해 볼 때 분식점의 2010년 전망은 어둡지 않습니다. 특히 올해 하반기 이후 일선 점포들의 평균 매출액이 점차 증가하고 있음을 관찰할 수 있는데요. 내수 소비가 살아나면서 매출과 권리금 수준이 계속 오르고 있는 만큼 먼저 준비에 나서는 것도 괜찮을 것 같습니다.

지금까지 분식점 거래 정보에 대해 살펴봤습니다. 분식점을 오래 하신 분들이라면 모두 다 아는 내용이겠지만 처음 해보시는 분들은 빠트릴 수도 있는 것들이니 잘 챙겨서 보시면 조그마한 도움이 될 것 같습니다.

즐거운 성탄절 보내시기 바랍니다. 감사합니다.