지난해 하반기 불황의 여파로 바닥을 쳤던 점포 시세는 올 하반기부터 시작된 경기 호전에도 불구하고 여전히 불황 이전 수준을 회복하지 못하고 있다.

그러나 점포거래 시장의 내년은 어둡지 않다는 것이 업계의 공통된 견해다. 올해 3월 잠시 반짝했다가 내리막길을 걸었던 매매가 변동선이 9월을 기점으로 반등에 성공하며 가파른 상승세를 타고 있기 때문. 끝없이 추락하던 시세는 3분기 들어 시작된 상승세에 힘입어 불황으로 입은 시세 손실을 거의 만회했다. 특히 권리금의 경우 2007년 수준을 회복하고 있는 것으로 조사됐다.

점포라인과 한국창업부동산정보원이 최근 3년 간 점포라인 DB에 등록된 7만9582개(평균면적: 152.06㎡)의 점포매물 분석을 통해 올해 시세변동 추이를 정리하고 나아가 내년 점포거래 시장에 대해 전망해 봤다.

1. 점포 시세 2007년 대비 2.5% ↓, 권리금은 회복세 완연

올해 들어 점포거래소 점포라인 DB에 등록된 전국의 점포매물 2만7963개를 분석한 결과 점포당 평균 매매가는 1억5776만원으로 집계됐다. 이는 2007년 평균 매매가 1억6177만원에 비해 2.48%(401만원) 낮은 액수다. 2007년 등록된 점포 매물은 총 1만2452개로 이들 점포의 평균 권리금은 1억1090만원, 보증금은 5065만원이었다.

매매가는 2007년 수준을 회복하지 못했지만 권리금은 당시 수준을 회복한 것으로 조사됐다. 올해 점포당 평균 권리금은 2007년 1억1090만원 대비 0.27%(30만원) 모자란 1억1060만원으로 비슷한 수준을 유지했다.

반면 보증금은 2008년에 이어 2년 연속 떨어졌다. 올해 점포당 평균 보증금은 4715만원으로 2008년 대비 6.01%(302만원) 하락했다. 이는 2007년 대비 6.91%(350만원) 하락한 금액으로 불황 당시보다 올해 낙폭이 더 컸음을 보여준다.

결국 올해 점포 시세가 2007년 수준을 회복하지 못한 것은 경기 불황으로 점포창업 수요가 격감했고 이에 따라 수요를 흡수하기 위한 보증금 낙폭이 확대됐기 때문으로 해석할 수 있다.

2. 서울도 2007년 수준에 미달, 회복지역 5개 구 불과

전국 점포 시장의 바로미터가 되는 서울 시내 주요 구별 시세를 보면 2007년 평균 매매가를 넘긴 지역은 25개 구 중 중구, 양천구, 강북구, 노원구, 은평구 등 5개에 불과했다. 그나마 가장 높은 상승률을 보인 중구도 6.06% 상승하는데 그쳤다.

뒤를 이어 은평구 2.69%(414만원), 노원구 1.98%(323만원), 강북구 0.45%(62만원), 양천구 0.08%(12만원) 순으로 시세를 회복했다.

반면 2007년 매매가를 넘기지 못한 지역은 총 20곳으로 이 중 회복이 가장 더딘 곳은 건대상권이 위치한 광진구였다. 광진구 소재 점포의 올해 평균 매매가는 1억4704만원. 2007년 시세 대비 16.21%(2845만원) 빠진 액수다.

신촌 상권이 위치한 서대문구는 금액 측면에서 격차가 가장 컸다. 1억9833만원에서 3023만원(15.24%) 부족한 1억6810만원에 그쳐 체면을 구겼다. 이어 도봉구 15.97%(-2413만원), 용산구 12.86%(-2159만원), 동대문구 12.05%(-1792만원) 순으로 격차가 큰 것으로 나타났다.

강남 3구도 시세 미회복 지역에 포함됐다. 강남구는 5.17%(-1037만원), 서초구는 6.87%(-1256만원), 송파구는 11.43%(-1861만원)의 격차를 보였다.

서울 지역의 점포 시세가 기대와 달리 2007년 수준을 회복하지 못한 것 역시 보증금 하락이 주요인으로 지목된다.

서울 소재 점포의 보증금은 2007년에 8.86%(468만원) 모자랐다. 2008년에 비해서도 4.26%(215만원) 떨어진 것이다. 점포당 평균 보증금이 상승한 지역은 25개 구 중 동대문구(+5.15%, 238만원) 단 1곳에 불과했다.

보증금 낙폭이 가장 큰 지역은 용산구로 나타났다. 용산구 점포의 평균 보증금은 2007년 5649만원에서 올해 4079만원으로 27.79%(1570만원)의 격차를 보였다. 이는 2008년에 비해서도 9.5%(428만원) 하락해 경제불황과 올 1월에 발생한 ‘용산 참사’등 악재의 영향이 컸던 것으로 보인다.

이어 광진구 24.96%(1265만원), 서대문구 20.29%(1569만원), 도봉구 20.06%(950만원) 순으로 나타나 매매가 하락 순위와 대동소이한 것으로 파악됐다.

3. 올해 최다 매물 업종은 ‘PC방’, 매물 증가율 최고 업종은 ‘스크린골프방’

전통적인 점포구매 시즌인 3월 들어 반짝 특수를 누렸던 점포거래 시장은 이후 6개월 간 내리막길을 걸어야 했다. 이 과정에서 그간 거래가 활발하던 PC방, 제과점은 물론 거래량이 비교적 적던 당구장, 스크린골프방 등 매물도 시장에 대거 쏟아졌다.

이 중 시장에 가장 많이 나온 매물은 PC방이었다. 2009년 매물로 등록된 PC방은 모두 8291개로 2008년 대비 3852개나 많았다. 한식점이 2008년 대비 91개 감소한 2023개의 매물량으로 뒤를 이었고 제과점이 1516개, 헬스클럽과 고깃집이 각각 1415개의 매물수를 기록했다.

아울러 매물 증가율이 가장 높은 업종은 모두 574개의 매물이 등록된 스크린골프방인 것으로 조사됐다. 스크린골프방은 지난해 37개 매물이 나오는데 그쳤지만 올해 들어 매물이 무더기로 쏟아지며 무려 1451%나 증가해 눈길을 끌었다. 그러나 매물 공급이 수요를 넘어서면서 권리금과 보증금이 모두 하락한 끝에 12.54%(4355만원)의 매매가 하락률을 기록했다.

이와 달리 제과점, 헬스클럽 등 매물이 늘어난 가운데서도 평균 매매가가 오른 업종도 소수 발견됐다. 제과점은 2, 3분기 내내 이어진 시세 하락에도 불구하고 지난해보다 24.60%(5562만원) 오른 2억8169만원의 평균 매매가를 기록했고, 헬스클럽은 2억2084만원으로 전년 대비 17.11%(3227만원) 올랐다.

4. 2008년 대비 시세 회복세 두드러져… 평균 매매가 8.36% 상승

올해 시세를 2007년에 비춰보면 그다지 나아진 것이 없지만 2008년과 비교하면 이야기가 달라진다. 올해 점포 평균 매매가는 2008년 대비 8.36%(1217만원) 증가했다. 보증금 낙폭이 6.01%(302만원)에 달하며 전년에 비해 확대됐지만 권리금이 18.65%(1738만원) 오르며 회복세를 주도했다.

서울과 인천·경기 지역에서도 오름세가 돋보인다. 서울 지역은 2008년 대비 6.76%(1011만원) 오른 1억5970만원, 인천·경기 지역은 10.36%(1434만원) 오른 1억5275만원의 매매가를 각각 기록했다.

전체 매물량도 줄었다. 올해 등록된 매물 2만7963개는 2007년에 비해서는 두 배 수준으로 여전히 많지만 지난해 같은 기간에 비하면 1만1204개(28.61%) 감소한 것이다. 특히 3월을 정점으로 6개월 간 하락하던 권리금 시세가 9월을 기점으로 급격한 오름세를 보이고 있어 주목된다.

올해 변동 추이를 보면 3월 들어 연중 최고치인 1억7838만원을 찍은 이후 지속적으로 하락하다 9월부터 반등하기 시작해 지금까지 이어지고 있다.

보증금 역시 하락세 속에서도 상승을 준비하는 모습을 보이고 있다. 3월 이후 급격한 하락세를 보였지만 10월 들어 하락세가 대폭 둔화되며 완연한 U자형 회복 양상을 보여주고 있다.

한국창업부동산정보원 박효준 연구원은 “작년의 경제불황 시절, 권리금없는 매물이 있을 정도로 점포매매가가 형편없이 떨어졌었던 것에 비하면 높은 수준까지 올랐다”며 “점포매매가는 점포의 매출과 밀접해 점포 매매가상승으로 내수경제가 좋아졌음을 확인 할 수 있다”고 말했다.

5. 2010년 점포거래 시장 전망 “밝음”

올해 점포거래 시장은 지난해 후반 시장을 휩쓸고 지나간 불황의 여파에 신음하다 가까스로 기초 체력을 회복한 상태로 정리할 수 있다. 나아가 점포거래 자체가 정지되다시피 했던 1년 전에 비춰보면 매우 긍정적인 환경이 조성됐다고 평가할 수 있다.

연초부터 폐업자가 속출함에 따라 신규 임차인을 구하기 위한 건물주들의 보증금 조정이 계속됐고 결과적으로 점포창업에 필요한 초기비용 부담이 상당히 덜어졌다. 이 같은 분위기는 특히 인천·경기 지역에서 두드러진다. 이 지역의 점포당 평균 보증금은 4443만원으로 11.11%(556만원) 낮아졌다. 평균 월세도 215만원으로 2007년에 비해 10만원 내렸다.

결국 한결 나아진 임대조건, 내수 소비 활성화 등 시장 내적 요인만으로도 점포거래가 늘어날 여건을 갖춘 셈이다. 여기에 2010년 초로 예정된 벤쿠버 동계올림픽과 6월로 예정된 월드컵 특수 등 매출 신장을 위한 시장 외적 호재도 풍부하게 갖춰져 있어 점포 수요는 계속 증가할 것으로 전망된다.

점포라인 정대홍 팀장은 “내년 거래 시장에는 그간 움츠렸던 예비창업자 수요까지 출현할 것으로 보고 있다”며 “점포구입 계획이 있다면 내년 3월부터는 수요가 급증할 것으로 예상되는 만큼 상대적으로 경쟁이 덜한 1, 2월을 노려보는 것이 좋다”고 말했다.