상가건물 투자수익률, 도심이 최고 건물 가격대비 임대수입은 신촌
서울에서 지난해 4분기부터 올 3분기까지 상가건물 투자수익률이 가장 높은 곳은 4대문 안 도심인 것으로 조사됐다. 상가건물 가격대비 임대수입이 가장 많은 곳은 신촌이었다.한국부동산연구원이 최근 250명의 감정평가사를 동원해 서울을 크게 도심, 강남, 신촌, 영등포로 나눠 상가건물 1028개 동(棟)을 조사한 결과 건물 주인들은 1년간 평균 7~8%대의 투자수익률을 올린 것으로 나왔다. 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산 등은 3% 후반대에서 6% 중반대에 불과했다.
투자수익률은 소득수익률과 자본수익률을 더한 것이다. 소득수익률은 임대료수입, 자판기 수입 등 모든 소득을 건물 가격으로 나눈 것이다. 예컨대 10억원짜리 A건물에서 1년간 거둬들이는 총 소득이 5000만원이라면 소득수익률은 5%가 된다. 자본수익률은 건물가격 상승분을 수익으로 계산한 것이다. A건물이 1년 후에 10억5000만원이 됐다면 자본수익률은 5%(1년간 상승분 5000만원을 10억원으로 나눈 것)로, 이를 종합하면 A건물의 투자수익률은 10%가 된다.
서울에서 소득수익률이 가장 높은 곳은 4.88%를 기록한 신촌으로 강남(3.95%)보다 1%포인트 정도 높았다. 반면 강남은 자본수익률이 3.84%로 신촌(2.05%)보다 많아 총 투자수익률(7.78%)은 신촌(6.95%)을 앞섰다. 강남은 건물 가격이 신촌보다 높아 소득수익률이 낮았지만, 건물 가격이 올라 총 투자수익률이 커진 것이다. 총 투자수익률은 도심이 8.27%로 가장 높았고 강남, 영등포(7.41%), 신촌 순이었다.
개별 점포로는 어느 지역이 가장 많이 올랐을까. 상업용 부동산 중개업체인 '점포라인'이 서울에서 매물로 나온 1500여개의 상가를 25개 구(區)로 나눠 조사한 결과, 강북구의 매도호가가 가장 많이 올랐다. 강북구에서 매물로 나온 상가의 평균 매도호가는 지난해 10월 8400여만원에서 지난달 말 1억2000여만원으로 50% 가까이 올랐다.
강북구 다음으로는 용산구가 1억1600여만원에서 1억7000여만원으로 뒤를 이었고 양천구와 종로구도 40% 이상 상승했다. 매도호가가 하락한 곳은 서대문구로 지난해 10월 평균 1억7000여만원에서 지난달에 1억4300여만원으로 16%쯤 낮아졌다.
매도호가는 보증금과 권리금을 합한 것이다. 권리금만 놓고 보면 종로구가 8300여만원에서 1억3000만원으로 가장 많이 올랐다. 강북구와 용산구도 3000만~4000만원 정도 오르며 1년 사이 50% 안팎 상승했다. 반면 서대문구와 동대문구는 권리금이 1500만~2000만원쯤 하락했다. 점포라인 정대홍 과장은 "권리금은 매출이 오르면 동반 상승하기 때문에 그만큼 장사가 잘됐다고 해석할 수 있다"고 말했다.
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(상가 권리금, 상업용부동산 정보공유 업무협약)