Q 요즘 뉴스에 ‘상가 권리금’이 자주 등장해요. 음성적으로 거래되던 권리금을 제도적으로 보호하겠다는데 권리금이 뭔가요.

A 부모님이 옷이나 화장품 같은 물건, 음식 등을 파는 장사를 하신다면 권리금이라는 말을 한 번쯤 들어봤을 텐데요. 장사를 하기 위해 새 가게를 찾을 땐 비싼 권리금을 어떻게 마련할지, 가게를 비울 땐 권리금을 어떻게 회수할지 고민하셨을 거에요.

권리금은 일종의 ‘웃돈’이에요. ‘자리세’ 정도로 생각하면 됩니다. 예컨대 여러분이 좋아하는 아이돌 가수의 공연을 보러 가요. 좌석마다 입장권 가격이 다르죠. 가수의 얼굴이 잘 보이는 앞자리 가격이 잘 보이지 않는 뒷자리의 가격보다 훨씬 비싸요.

주먹구구식 산정 … 지역·업종별 차이 커

상가도 마찬가지에요. 눈에 잘 띄고 손님이 많아 장사가 잘 되는 상가가 있고 찾기 어렵고 손님이 뜸한 상가가 있죠. 권리금은 장사 잘 되는 상가에 들어가기 위한 비용이라고 보면 돼요. 이전 세입자(임차인)가 갖춘 시설 등 눈에 보이는 가치는 물론 가게를 운영하면서 닦아 놓은 인지도나 확보한 고객처럼 눈에 보이지 않는 가치에 대한 일종의 보상이에요. 장사가 잘 되지 않는 상가에 권리금을 내고 들어갈 필요는 없겠죠.

그동안 권리금은 법으로 보장되지 않았어요. 무슨 말이냐고요? 자, 여러분이 옷을 팔고 싶어요. 마음에 드는 상가를 찾아서 상가 주인(임대인)과 임대 계약을 해야겠죠. 얼마 동안 가게를 빌릴 것인지, 임대보증금과 월세는 얼마를 낼 것인지 정해요. 계약 내용은 계약서에 적어서 법의 보호를 받아요. 권리금은 주인에게 주지 않아요. 이전에 해당 가게에서 장사를 하고 있던 세입자에게 줘요. 계약서도, 영수증도 주고받지 않아요. 관련법이 없는 비공식적인 비용이기 때문이에요. 그래서 세입자끼리 사적으로 주고받았어요.

여기서 문제가 생기죠. 주인에게 준 임대보증금은 계약기간이 끝나고 가게를 비울 때 주인에게 다시 받으면 돼요. 그런데 이전 세입자에게 준 권리금은 계약기간이 끝난 후 가게에 들어올 새 세입자에게 받아야 해요. 돈을 준 사람과 받아야 할 사람이 달라요. 이전 세입자에게 1억원의 권리금을 줬어도 새 세입자가 주지 않으면 고스란히 1억원을 잃는 거에요. 주인 입장에선 또 달라요. 권리금은 주인이 받은 돈이 아니죠. 때문에 주인은 새 세입자를 찾을 때 권리금을 신경쓰지 않아요. 월세를 많이 내는 세입자가 좋겠죠. 주인이 마음에 드는 세입자가 권리금을 내지 않겠다고 해도 계약을 하지 않는 일은 없다는 거에요. 그러면 어떻게 될까요. 결국 현재 세입자는 이전 세입자에게 냈던 권리금을 제대로 챙기지 못해요.

서울 스크린골프장 평균 2억3000만원

이런 경우도 있어요. 주인이 직접 자신의 상가에서 영업을 하겠다고 나서는 거에요. 그러면 주인이 새 세입자인 셈이니 권리금을 줘야겠지만 주지 않으려 하겠죠. 역세 권리금을 회수하기 어려워요.

그래서 지난해 2월 박근혜 대통령이 “경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 상가 권리금을 제도적으로 보장하겠다”고 나섰어요. 같은 해 9월 권리금을 법으로 정하는 ‘상가(건물) 임대차 보호법’ 개정안이 나왔죠. 개정안은 발표된지 8개월만인 12일 국회 문턱을 넘었어요. 빠르면 다음달 시행될 예정이에요.

개정안이 시행되면 가게를 비울 때 새 세입자를 주인이 아닌 현재 세입자가 정할 수 있어요. 예를 들어볼까요. 돈가스 전문점을 운영하는 A가 권리금 1억원을 받는 조건으로 B를 새 세입자로 정했어요. 이 때 주인은 특별한 사유가 없는 한 B와 계약을 맺어야 해요. 이전에는 주인이 B 대신 권리금을 내지 않겠다는 C와 계약할 수 있었지만 앞으로 특별한 사유가 없는 한 B와 계약을 해야 해요. 만약 주인의 방해로 권리금을 제대로 회수하지 못하면 손해배상을 청구할 수 있어요. 또 주인이 자신이 직접 영업한다며 권리금을 주지 않아도 배상을 요구할 수 있어요. 단 현재 세입자가 3개월 이상 월세를 내지 않았거나 상가를 재건축할 때는 주인이 권리금 회수에 협조할 의무가 없답니다.

개정안에 대한 논란도 커요. 권리금을 어떤 기준으로 정할 것인지 명확하지 않다는 지적이 가장 많아요. 법에는 없는 관행인 권리금은 상가 매매가격이나 임대료와 달리 주먹구구식으로 정해져서 기준을 정하기가 쉽지 않아요. 권리금은 크게 상가의 입지 조건을 따지는 ‘바닥 권리금’, 시설 투자비용인 ‘시설 권리금’, 단골 확보 등 영업적인 가치인 ‘영업 권리금’으로 나눠요. 사실상 바닥 권리금 외에는 산정이 어렵죠.

더구나 지역이나 업종에 따른 차이도 커요. 예컨대 같은 강남역세권이라도 지하철 출구에서 나와서 바로 눈에 보이는 상가와 몇 걸음 걸어야 하는 상가의 권리금이 확 달라지기도 해요. 업종에 따라서는 얼마나 차이가 나는지 볼게요. 점포거래소인 점포라인이 서울·수도권 업종별 평균 상가 권리금을 조사(4월 말 기준)했는데 스크린골프장이 2억3000만원으로 권리금이 가장 비쌌어요. 반면 바(4092만원), 미용실(5236만원)은 20% 수준에 그쳤어요. 국토교통부가 권리금 산정 기준을 만들겠다고 했지만 아직까지 기준을 정하지 못했어요. 이미 권리금을 지불하고 영업 중인 세입자들의 피해 없이 공정하고 합리적인 기준을 만들기가 쉽지 않아 보여요.

현세입자가 새세입자 정할 수 있게 돼

상가 주인의 반발도 거세요. 앞서 설명한데로 권리금은 주인이 받은 돈이 아니죠. 그런데 주인이 권리금 회수 책임을 져야하기 때문이에요. 더구나 주인 입장에선 내 상가에 내가 원하는 세입자를 들일 수 없으니 억울하다는 반응이죠. 월세를 많이 내겠다는 세입자가 있어도 현재 세입자가 지정한 세입자와 계약을 해야 하니 재산권 침해 논란이 있어요.

되레 임대료 상승을 부추길 수 있다는 우려도 있어요. 주인이 받지도 않은 권리금에 대해 책임을 지고 싶지 않아 이를 임대료에 포함시킬 수 있다는 것이죠. 권리금이 없는 미국 등 주요 선진국에선 주인이 영업 가치에 대한 보상을 지급하는데 사실상 새 세입자에게 받을 임대료에 포함시키거든요.

권리금 보호를 위해선 ‘권리금 거래표준계약서’에 권리금 내역 및 수수에 대한 권리·의무를 적어야 하는데 세입자들이 꺼리기도 해요. 계약서 작성은 의무가 아닌 권고사항인데 계약서를 작성하면 세금을 내야하기 때문이죠. 권리금 액수를 적게 적는 ‘다운계약’의 우려도 있어요. 곧 시행될 개정안이 상가 세입자를 보호할 수 있을지는 지켜봐야겠네요.