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등록일 : 2008-01-18 작성자 : 점포라인 조회수 : 10416
임대료에 관하여

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등록일 : 2008-01-18 작성자 : 점포라인 조회수 : 10416
임대료에 관하여
부동산 시장은 전반적으로 꽁꽁 얼어 붙었다.
임대를 맞출래도 이건 완전히
상식밖 금액이 허다하고
권리양도를 할래도 도무지 금액이 맞질 않는다.
백개의 매물이 있다면 하나쯤 얘기가 오 갈수 있을 정도랄까?
압구정의 모 아파트 앞에 이런 팻말을 봤다
“안 팔려니 종부세, 팔려니 양도세”

정부의 부동산 정책과 세제정책에 대한
이익에 얽힌 국민의 여러반응을 보면
부동산시장.......
참 말도 많고 탈도 많다.

부동산만큼 이기적 시장도 없다.
중개인의 이익까지 얽힌 3자 구도는 참 복잡하다.

그런데, 3자 구도에서 뭔가 협상이 이루어 지기 위해서는
서로의 양보란 두 단어가 절실히 필요하다.
세상에 쉬운 일이 어디 있겠는가!
근데 이건 아니다 쉽다.
부동산이 재테크 수단이라는 인식이 강하게 박힌
시점에서 너무나 큰 위험요소와 어려움이 내재 되어 있다.
한번, 살펴 보자면
임대료를 누가 책정할까?
그건 당연히 건물주다.
어쨌든, 임대료의 수준은 시장이 그것을 책정한다기 보다
건물주가 책정하는 것이 곧 임대시장의 가격선이 되고 있다.
임대가가 너무 높다.
대부분 생각하기에 한 건물의 가치가 50억이라면 월 임대료 수익은
최소 연 6%~8% 는 되어야 한다고 생각한다.
이런 사고로 임대료가 책정된다.
어떻게 한 건물의 매매 예상가 대비 연 수익을 계산하여 임대료를 산출할 생각을 하는지 모르겠다.
그건 아니다.
아니 재건축 단지의 아파트 30억 짜리가 현재가치 때문에 30억인가?
대지지분 대비 미래가치가 반영 된것 아니겠는가?
건물도 마찬가지다.
어떻게 건물이나 빌딩의 매매가를
현재가치로 간주하고 임대료를 측정하는가!
그리고, 1년후에는 물가상승률에 의해 최고 12%까지 올리겠단 임대차 약정도 달지 않는가!.
이건 아니다.
필자는 건물주가 임대료를 얼마를 받든, 임차인이 얼마를 내건 나하고 상관없다.
하지만, 좀 답답하다.
건물, 빌딩, 분양상가등 부동산이라는 것이 그 희소가치가 정말 대단한 파워기 때문에
부동산가격이 오르는 것에 대해서 정부도 함부로 터치할 수 없는 부분이 있다.
부동산정책으로 부동산시장을 좀 잠재워 보려 한 것이 노무현정권 실패 중에 하나이기도 하다.
분명히 부동산은 자기네들끼리 지지고 볶고
질서정리가 되어야 하지만
정말 심각한 상황은 임대인의 착각이
시장의 순환에 큰 무리수를 주고 있다는 것이다.
자신의 보유 부동산의 가치를 현재 가치로 간주한채 임대가를 책정 해서는 안된다는 것이다.
부동산의 가치에는 현재가치와 미래가치가 합쳐져서 그 가격이 매겨 지는 것이다.

그런데 임대료는 미래가치까지 포함시켜서 받으려고하면 안 된다는 것이다.
임대료가 물가보다 터무니없이 높아지는 것은
큰 위험요소를 지니고 있다.
상가의 임대료는 임차인의 수익과 직결된다.
임차인은 높은 임대료로 나가는 운영비용을 줄이기 위해서는
재료마진이나 인건비의 절감을 하든지 아니면,
그 높은 임대료를 충당키 위해서는 단가를 높일 수 밖에 없다.
단가가 높아지면 그만큼 소비자의 주머니는 나올 생각을 덜하게 되고
시장의 순환이 순조롭지가 못하다.
부동산은 희소가치라는 특유의 파워가 있기에
그 가치는 인정하지만,
임대가의 측정에는 뭔가 보완책이 필요하지 않을까 싶은
조심스런 생각이 든다.
더 이상 너무 이기적인 시장은 되지 말고
합당하게 시장이 순환하였음 하는 바램이다.



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