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글번호 : 22
등록일 : 2021-04-19조회수 : 1169

배당이의의 소 부동산경매에 관심있다면 ■배당이의의 소 부동산경매에 관심있다면안녕하세요.법무법인 기회 대한변협 인증 형사/민사법 전문 안병진 변호사입니다.이번 포스팅에서는 다소 생소한배당이의의 소에 대하여 2회에 걸쳐 알아보려 합니다.첫 번째 포스팅에서는 배당이의의 소에 대하여 개괄적으로 살펴보고 두 번째 포스팅에서는 우리 법인에서 배당이의의 소를 제기하여 승소한 사례를 소개해드리겠습니다. 최근에 경매에 관심이 있으신 분들이 많아졌는데경매와 관련하여 배당이의의 소는 필수적으로 알고 계셔야 합니다.■ 배당이의의 소는배당표에 배당을 받는 것으로 기재된 자의 배당액을 줄여 자신에게 배당이 되도록 하기 위하여 배당표의 변경 또는 새로운 배당표의 작성을 구하는 소송으로민사집행법에 규정되어 있습니다.목적물이 경매를 통하여 매각된 경우매각대금을 법률에 따른 절차와 순위에 의해 채권자들에게 배당하는 것이배당절차입니다. 배당기일에 배당표가 작성되고 경매법원은 배당기일에 출석한 채권자들에게 이를 열람시키고배당표를 확정하게 됩니다.채권자나 채무자는 배당기일에 출석하여 배당표에 대해 이의를 제기하고 (이는 배당기일 조서에 기재됩니다),배당기일부터 1주 이내에 배당을 실시한 집행법원이 속한 지방법원에 배당이의의 소를 제기하여야 합니다. 이의한 채권자나 채무자는 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 제출하여야 하고,제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 간주됩니다.▲위에서 살펴본 바와 같이채무자도 배당이의의 소를 제기할 수 있는데채무자는집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자에 대하여만배당이의의 소를 제기할 수 있고,집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여는청구이의의 소를 제기하여야 합니다. 따라서 채무자가 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 제기한 배당이의의 소는부적법합니다.??경매법원은 등기부와 채권신고 등의 한정된 자료를 보고 배당을 할 뿐이여서 실체 권리관계와 일치하는지는 알 수 없기 때문에, 경매 배당절차에서 발생하는 이러한실체적 권리관계와의 불일치를 바로잡기 위해 마련된 소송이배당이의의 소입니다.?■ 배당이의를 할 수 있는 경우로는 배당순위에 오류가 있거나 배당채권이 소멸되었을 경우입니다.상대방의 채권이 부존재(가장채권)하거나 소멸된 사실 또는 배당표 기재의 채권액보다 적은 액수인 사실, 또는 피고의 채권이 배당표 기재의 배당순위에 있지 아니한 사실이 배당이의의 소에 있어서청구원인의 사실이 됩니다.한편, 배당이의의 소에서 잊어버려서는 안되는 중요한 점이 있는데 배당이의를 한 사람이배당이의의 소의 첫 변론기일에 출석하지 아니하면 소를 취하한 것으로 간주된다는 것입니다. 일반적인 민사소송과는 다른 점으로 간과하였다가 낭패를 보는 일이 없도록 주의하셔야 합니다.그럼 이번 포스팅은 여기서 마치고 다음 포스팅에서 우리 법인에서 배당이의의 소를 제기하여 승소한 사례를 소개하겠습니다.※콘텐츠 제공:법무법인 기회http://www.lawfirmkh.com/부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓배너를 클릭! 해주세요
작성자 : 법무법인 기회
글번호 : 21
등록일 : 2021-02-18조회수 : 1277

부동산강제경매의 배당은 배당이의 소송으로만 저지할 수 있는걸까요? 배당이의 소송만 부동산강제경매의 배당을 저지할 수 있는 것은 아닙니다. 청구이의 소송도 배당을 저지시킬 수 있습니다!오늘은 부동산 강제경매 또는 임의경매에 관한 배당 절차, 또는 채권을 대상으로 한 배당 절차에서 내게 또는 타인에게 배당된 금액에 이의가 있을 때 반드시 배당이의의 소송을 통해 배당을 제지하는 것이 아니라, 청구이의 소송에 의해서도 배당을 멈출 수 있는 케이스 스터디 하나를 여러분과 함께 하고자 합니다. ▣ 이러한 사안이였습니다.“갑”은 자신이 취득한 약속어음의 배서란에 “을”의 배서가 있음에 근거하여 “을”을 상대로 약속어음금 청구의 소를 제기했고, “을”에 대헤 50,000,000원의 지급을 명하는 판결을 득하였다.“갑”은 제 1심 판결 직후 판결문의 가집행에 기하여 “을” 보유의 적극재산인 아파트에 부동산강제경매를 진행했다.한편, “을”은 항소했고, 2심 공방은 치열하고 길기까지 했는데, 항소심 재판부가 “을”이 문제의 약속어음에 배서한 사실 자체가 없다는 사실확정을 행함에 따라 공교롭게도 부동산강제경매의 배당기일 하루 전에 있었던 선고기일을 통해 제 1심 판결은 취소되었다.“을”이 패소했던 제 1심 판결이 항소심에서 뒤바뀌자 바로 다음날인 부동산강제경매의 배당기일, “갑”과 “을”은 치열한 공방을 벌였는데, “갑”은 아직 2심 판결문이 송달조차 되지 않아 여전히 1심 판결이 유효하니 (오늘 배당받은 돈이 부당이득금이 될 것인지 유무는 약속어음금 청구사건의 판결이 대법원에서 확정된 후 따지기로 하고) 신청 채권자인 자신에게 1심 판결 주문 기재의 원금과 이자를 배당해야 된다고, “을”은 법원이 어제 항소심 선고를 통해 “갑”의 청구를 기각한다는 고지를 유효하게 마친 이상, 최소한 판결서는 존재하므로 판결문 실물의 유무를 따질 필요 없이 “갑”에 대한 배당 중지는 불가피한 조처라고 각 주장하였습니다. (참고로 이 사례는 전자소송의 활성화 전의 일이었으므로 이때는 판결문 정본을 우편송달 전 입수하는 일이 쉽지 않았던 때입니다)※ 배당법원의 조처는 이러했습니다.그러자 집행법원은 “갑”과 “을”의 각 이의 진술 중 “을”의 이의를 수락하면서 “을”을 상대로 1주 안에 청구이의의 소를 제기한 증명을 제출할 것을 고지했습니다. 배당이의의 소가 아니냐는 “을”의 재차 물음에 대해서도 청구이의 소송의 제기와 그 증명원의 제출을 명하였는데, 그와 같은 조처는 법원행정처 발간 ‘법원실무제요 민사집행〔Ⅱ〕부동산집행’ 제 561쪽 하단 기재의 “집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자의 채권에 대하여 채무자가 이의를 한 경우에는 그 채권자가 이의를 정당하다고 인정하는 경우를 제외하고는 채무자는 그 집행력을 배제하기 위하여 청구이의의 소를 제기하고 배당기일부터 1주 이내에 청구이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류와 그 소에 관한 집행정지를 명하는 취지의 잠정처분의 정본을 집행법원에 제출하여야 한다.”에 근거한 것이었습니다.“을”의 소송대리인인 법무법인 기회는 배당법원의 위 조치사항 그대로 그로부터 1주일 안에 청구이의의 소제기 접수증명원을 제출하면서 담당 실무관으로부터 ① 항소심 판결이 변경됨에 따라 제 1심의 가집행 선고가 이미 취소된 이상, “갑에 대해서는 배당금을 지급할 수 없는 구조가 되었다. ② 그러나 “을”에 대해서도 어음금 청구사건의 판결이 확정될 때까지 배당금을 지급할 수 없음은 마찬가지이다. ③ 다만, 실무상 청구이의 소가 확정된 판결만 대상으로 할 수 있는 것은 분명하니 “을”이 제기한 이 사건 청구이의의 소가 어음금 청구사건의 판결 확정시까지 기일 추정이 불가피할 수밖에 없음을 사전 항변하라.”라는 의견을 수렴하기도 했습니다. ※콘텐츠 제공:법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓ 배너를 클릭! 해주세요
작성자 : 법무법인 기회
글번호 : 20
등록일 : 2021-02-01조회수 : 1184

중도금약정과 부동산 매매계약의 해약금해제 중도금약정과 부동산 매매계약의 해약금해제안녕하세요, 법무법인 기회 김완수 변호사입니다.최근 부동산가격이 급등하면서 부동산을 팔기로 했던 매도인이 계약당시보다 가격이 올라 매물을 거둬들이면서 해약금해제를 문의하는 사례가 많아졌습니다. 오늘과 다음번 주제는 부동산매매계약의 해제에 대해서 이야기해보려고 합니다.부동산을 팔려고 내놓은 상태에서 계약이 체결되고 계약금을 받았는데 이후 부동산가격이 너무 올라 그대로 팔기가 아까워서 계약을 해제하려고 합니다, 방법이 없을까요?흔히들 계약금을 받은 사람은 배액을 손해배상으로 지급하고 계약을 해제할 수 있다고 알고 계십니다. 바로 아래 민법규정에 따라서입니다. ※ 민법 제565조“매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”▶ 이처럼 계약금을 받은 매도인은 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 배액을 상환하고 해약금해제를 할 수 있습니다. 다만 여기서 주의할 점이 있습니다.바로 단서에 있는대로 이행에 착수할 때까지, 즉 매수인이 이행에 착수하기 전까지만 해약금 해제가 가능합니다. 이행에 착수했다는 것은 매수인이 중도금을 지급했거나, 중도금약정이 없는 경우 잔금을 지급한 경우가 있을 수 있습니다. 이를 경우에 따라 살펴보겠습니다.▶중도금약정이 있는 경우매수인이 중도금 전액 또는 중도금의 일부를 지급한 경우 이행에 착수한 것으로 보여지므로 해약금해제가 불가능합니다. ▶중도금약정이 없이 잔금약정만 있는 경우위 경우에도 매수인이 잔금의 전액 또는 잔금의 일부를 지급한 경우 이행에 착수한 것으로 보여지므로 해약금해제가 불가능합니다. ▶상대방이 지급일보다 먼저 임의로 돈을 보낸 경우여기서 또 한가지 많이 궁금해하시는 부분이 있습니다. 바로 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하기로 한 날보다 먼저 중도금이나 잔금을 임의로 지급한 경우 해약금해제가 가능한지? 여부입니다.대법원은 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다.라고 하고 있는데요, 결국 매수인 입장에서 이행기 전에 이행을 하지 못하기로 하는 특약 등이 있는 것이 아니라면 미리 이행을 하는 것이 가능하고, 이러한 경우 해약금 해제가 어렵다고 볼 수 있습니다. 결론적으로 해약금해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지, 즉 중도금이나 잔금을 지급하기 전까지 가능하고, 상대방이 비록 미리 돈을 보냈다고 하더라도 미리 보내는 것을 금지하는 특약이 있지 않다면 더 이상 해약금해제는 불가능하다고 할 수 있습니다. 다만 상대방이 미리 보내는 것이 부당하다고 볼만한 특별한 사정이 있는지 여부는 구체적인 사실관계에 따라 다를 수 있으므로 이 부분에 대해서 더 궁금하신 부분이 있다면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다 ※ 다음번에는 매수인 입장에서 부동산계약의 해제에 대응하는 방법에 대해서 이야기를 해보도록 하겠습니다.※콘텐츠 제공:법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓ 배너를 클릭! 해주세요
작성자 : 법무법인 기회
글번호 : 19
등록일 : 2021-01-15조회수 : 1285

월세 연체, 임대인의 고민 해결! 명도소송과 점유이전금지가처분 월세 연체, 임대인의 고민 해결! 명도소송과 점유이전금지가처분주택 또는 상가 등을 임차하여 사용을 하면서 임차인이 월 차임료를 납부하는 것은 임대차계약의 중요한 부분입니다. 임대차계약의 임차인은 임대목적물을 점유하면서 이를 사용, 수익하기에 큰 무리가 없는 반면, 임대인은 임차인이 월차임료를 연체를 하게 되면 사실상 반대급부를 전혀 받지 못하는 상황에 빠지게 되어 어찌할 도리가 없습니다.임대차계약의 해지 시에는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월까지의 기간에 임차인에게 통보를 해야 하는 것이 원칙입니다.그러나, 월 차임의 연체의 경우에는 그렇지 않은데,주택임대차보호법은 2기, 상가건물 임대차보호법은 3기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대차계약의 해지 사유로 규정하고 있습니다.위와 같이 임차인이 월 차임을 연체를 하는 경우 임대인은 월세 납부를 독촉하고 임대차계약을 해지하는 내용증명을 보내도 임차인이 계약 해지 여부와는 무관하게 계속 점유를 하고 있으면 임대인 입장에서는 마땅한 조치를 취할 수 없습니다.이런 경우에는 임대인은 임차인을 상대로 부동산명도소송을 제기해야 합니다. 왜냐하면 임대인의 소유 부동산이라고 하여도 임차인이 점유를 하고 있기 때문에 강제로 퇴거를 시킬 수도 없으며, 임차인이 연락이 되지 않는 경우, 임대인이 내부에 진입해도 주거침입죄가 성립이 되어 형사처벌의 대상이 됩니다. 때문에 임대인은 답답하더라도 법적 절차를 지키는 수밖에 없습니다.?명도소송전 필수사항! 점유이전금지가처분점유이전금지가처분을 하는 큰 이유는 명도소송을 제기하여 판결이 나는 동안 상당한 시일이 지나게 되는데 이때 점유자가 제3자에게 점유를 넘기게 되면 그 제3자를 상대로 다시 처음부터 소송을 제기해야 하는 위험과 번거로움이 발생하기 때문에 현재 점유하고 있는 점유자가 마음대로 제3자에게 이전하지 못하도록 막는 것입니다.점유이전금지가처분을 신청을 한 후 명도소송을 제기하면 되는데, 소장이 접수되면 상대방에게 전달되고 이후 소송절차는 일반 민사소송과 동일합니다.명도소송의 임대인이 승소 판결을 받고 임차인이 별다른 항소가 없는 경우에는 강제집행을 통하여 반환을 받게 됩니다. 이를 진행하려면 법원의 집행관 사무소에 접수를 하게 되며 절차에 따라서 집행이 이루어지게 됩니다.?명도소송을 진행하려면 임대인은 빠른 결정이 필요합니다. 건물을 소유하고 있는 임대인에 비해서 임차인의 재산이 어느 정도일지 파악을 할 수 없으므로, 계약시 받은 보증금이 연체가 되는 월 차임에 대한 유일한 담보수단입니다. 때문에 임차인은 보증금이 있으니 연체를 해도 된다는 생각을 할 수 있습니다. 이는 임대인에게 금전적 손해가 가게 됩니다.명도소송은 시간과 정확성이 필요하기 때문에 빠른 판단으로 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. ※콘텐츠 제공:법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓ 배너를 클릭! 해주세요
작성자 : 법무법인 기회
글번호 : 18
등록일 : 2020-12-22조회수 : 1438

공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(2/2) 공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(2/2)안녕하세요.법무법인 기회의 배성범 변호사입니다.이전 편 포스팅에 이어“공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임”에 관한 내용을 계속 살펴보겠습니다.③임차인 A는 공인중개사 B를 통하여다가구주택 일부에 관한 임대차 계약을 임대인 C와 체결하였습니다.중개과정에서 공인중개사 B는 A에게다른 임차인(선순위 임차인)의 임대차보증금 등에 관한 사항을 확인하여 설명을 하지 않았는데, 그 후 개시된 경매절차에서 A가 다른 소액임차인 등보다 후순위에 있어서 자신의 임대차보증금을 배당받거나 임대인 C로부터 반환받지 못하였습니다.이에 A는 공인중개사 B를 상대로 손해배상을 청구하였는데,▶ 이 사건에서법원은 『임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다』라고 하면서 공인중개사 B의 확인·설명의무 위반을 이유로 B에게 손해배상책임이 있다고 하였습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결).부동산 중개업자 A가상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하면서 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 임차권 양수인 B에게 확인·설명해 주지 않은 사안에서,법원은『중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개할 때에는 의뢰인에게 중개대상물인 임차권의 존재와 내용에 관하여 확인·설명할 의무가 있으므로,상가임대차계약을 중개하는 것에 준해서 임차권의 목적이 된 부동산의 등기부상 권리관계뿐만 아니라 의뢰인이 상가임대차법에서 정한 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명하여야 할 의무가 있다.▶ 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 이를 배상할 책임이 있다』라고 판단하였습니다(대법원 2017. 7. 11 선고 2016다261175 판결).공인중개사가 아파트 임대차계약을 중개하면서등기부상 아파트의 표제부 중 ‘대지권의 표시’란에 대지권의 목적인 토지에 관하여 별도등기가 있다는 것을 간과하여 임차인에게 아무런 설명을 하지 않은 사안에서, 법원은 위 아파트에 관한 임의경매의 배당절차에서 토지의 근저당권보다 배당순위에서 밀려 배당을 적게 받는 재산상 손해를 입은 임차인에 대하여 공인중개사에게 중개대상물의 확인·설명의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정하였습니다(서울동부지법 2010. 6. 18. 선고 2010나189 판결).위와 같이 법원은 공인중개사의 확인·설명의무를 상당히 넓게 인정하여대한 권리를 두껍게 보호하고 있는 것으로 보입니다. 그러므로 공인중개사님들께서는 이와 같은 사항을 충분히인지하여 실무에서 공인중개사법 제25조에 따른 확인·설명의무를 충실히 이행하시기 바랍니다.마지막으로 확인·설명의무 위반에 따른 송사에 휩싸이셨을 때, 적극적으로 대응하셔서 손해배상액을 줄일 수 있는 책임제한 법리에 관해 설명 드리면서 이 글을 마치고자 합니다.우리 법원은 많은 사건에서중개의뢰인은 공인중개사만 믿지 말고 본인 스스로도 일정 부분 확인하고 조치를 취해야 한다고 하면서, 그렇게 하지 않아의뢰인의 미조치가 손해의 발생 또는 확대의 한 원인이 된 경우 과실상계의 법리를 적용하여 배상액의 범위를 제한합니다.그러므로 만약손해배상 소송의 피고가 된 경우라면 의뢰인 역시 별다른 노력을 기울이지 않았다는 등의 사실을 적극 항변하여 책임의 범위를 가능한 한 줄이시기 바랍니다.감사합니다.부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓ 배너를 클릭! 해주세요※콘텐츠 제공:법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/
작성자 : 법무법인 기회
글번호 : 17
등록일 : 2020-12-15조회수 : 1716

공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(1/2) 공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임(1/2)코로나가 다시 기승을 부리기 시작했는데, 항상 건강하시기를 기원합니다.안녕하세요. 법무법인 기회의 배성범 변호사입니다.전에 말씀드린 바와 같이 저는 대한변호사협회에서 인증한 부동산전문변호사로서 평소에 부동산 관련 자문과 소송을 많이 수행하고 있습니다. 이번에 설명해드릴 내용도 부동산에 관련된 주제로'공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 손해배상책임'에 관한 것입니다.한국공인중개사협회의 의뢰를 받아 2020년 5월 협회보에 칼럼으로 제공하였던 글인데, 가급적 칼럼 원문을 그대로 싣고, 분량이 조금 많아 2회로 나누어 포스팅 하겠습니다.이번에는 중개사님들이 중개 업무를 하시면서 과실로 고객들에게 제대로 된 확인·설명의무를 다하지 못하였을 때 부담하게 되는 손해배상책임 및 그 책임의 제한 등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.※ 먼저 공인중개사님들께서 고객들에게부담하여야 할 확인·설명의무의 법적 근거가 무엇인지부터 알아보겠습니다.공인중개사와 고객과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 공인중개사는 고객의 본지(本旨)에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐만 아니라,공인중개사법 제29조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는 바, 공인중개사법 제25조는 중개의뢰를 받은 공인중개사는 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 고객에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있습니다.다음으로 실제로 다툼이 있었던 구체적인 사례에서 법원이 위와 같은 공인중개사의확인·설명의무 위반을 근거로 들어 손해배상 판결을 했던 건들에 관하여 살펴보겠습니다.①임차인 A는 공인중개사인 B의 중개 하에 임대차계약을 체결하였습니다.그런데 사실은 위 임대차계약은 소유자의 아들인 C가 아버지의 도장과 위임장을 위조·행사하여 체결된 것이었는데,공인중개사인 B는 C가 아버지의 인감증명서를 제시하지 않았음에도 호적등본에 나타난 부자지간이란 사정에 치우쳐 인감증명서의 제시를 요구하지 않은 채 C가 알려주는 번호로 전화를 걸어 아버지라는 사람으로부터 위임사실을 확인하였으나, 이 또한 C가 사전에 그의 장인인 D에게 부탁해 두었던 것이었습니다.그 후 C의 아버지가 A를 상대로명도소송을 제기하여 A가 패소함으로써 건물을 명도하였고, C는 아버지의 고소로 형사처벌을 받았습니다. 이에 A는 B, C, D 상대로 손해배상을 청구하였는데, 법원은 공인중개사 B의 확인·설명의무 위반을 이유로 B에게 손해배상책임이 있다고 하였습니다(부산지방법원 2006. 9. 28 선고 2005가단57109 판결).②공인중개사 사무소에서 근무하는 A가 B에게서 아파트의 매도 중개를 의뢰받아 B(매도인)를 대리하여 C와 매매계약을 체결하고서도, A가 B 몰래 위 아파트를 D 등을 중간에 끼워 이중으로 F에게 매도함에 따라,다른 공인중개사 사무소의 사무보조원 E의 중개로 위 아파트를 매수한 F는 이후 B가 제기한 소유권이전등기말소 청구의 소에서 패소 확정판결을 받았습니다.이후 F가 사무보조원 E를 상대로 손해배상을 구한 사안에서, 매수인 F에게 위 아파트를 중개한 E는 매도인 B가 평소 알고 지내는 사람이 아니므로 B가 D 등에게 매도 의뢰를 한 것이 사실인지 조사·확인할 의무가 있는데도, E는 D 등이 위 아파트를 처분할 권한이 있는지 확인하기 위해 그들이등기필증을 소지하고 있는지 여부나 B가 D 등에게 위 아파트의 매도를 의뢰한 사실이 있는지 여부를 B에게 제대로 확인하지 않았으므로, E는 그로 인해 F가 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 하였습니다(서울남부지법 2013. 6. 18., 선고, 2012가합9912, 판결).▶ 오늘은 여기까지 포스팅 하고 다음 편에 이어서 계속 살펴보겠습니다.감사합니다.부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓ 배너를 클릭! 해주세요※콘텐츠 제공:법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/
작성자 : 법무법인 기회
글번호 : 16
등록일 : 2020-12-09조회수 : 1483

부동산 거래시의 가계약금 반환과 관련한 문제 "부동산 거래시의 가계약금 반환과 관련한 문제"안녕하세요.법무법인 기회의 배성범 변호사입니다.저는대한변호사협회에서 인증한 부동산전문변호사로서 평소에 부동산 관련 자문과 소송을 많이 수행하고 있습니다.이번에 설명해드릴 내용도 부동산에 관한 주제로 부동산 거래시 빈번하게 발생하는 가계약금 반환에 관한 것인데,한국공인중개사협회의 요청으로 2020년 3월 협회보에 칼럼으로 제공하였던 것입니다.용산구지회의 자문변호사이다 보니 여러 중개사님들로부터 다양한 질문을 많이 받습니다.질문들 중에 자주 나오는 몇몇 주제가 있는데, 그 중에 하나가 가계약금에 관한 질문입니다. 매매나 임대차의 경우에 가계약금을 지급한 당사자가 이후에 변심하여 본계약을 체결하지 않고 가계약금을 돌려달라고 하는 경우가 빈번하게 발생하다보니 가계약금 질문을 많이 주시는 것 같습니다.거의 대부분의 중개사님들께서 가계약금을 받는 형태로 중개를 하고 계시지만, 이에 관해 명확한 법 규정도 없고 그 의미에 관하여 구체적으로 정립된 법리도 없다보니 중개사님들께서 많이 혼란스러워 하십니다. 심지어 가계약금은 쉽게 반환받을 수 있다고 생각하시는 중개사님들도 많이 계십니다.▶ 법원은 위와 같은 상황에서 어떻게 판단하였는지 소개해 드리고자 합니다.중개업무 하실 때 참고하시기 바랍니다.※ 먼저 가계약금 반환청구를 인용한 사례부터 살펴보겠습니다(창원지법 통영지원 2012. 11. 7. 선고 2012가소8843 판결).갑은 임차할 부동산을 찾던 중 공인중개사 병으로부터 을 소유 부동산을 소개 받아 추후 임대차 본계약을 작성하기로 하면서 을에게 가계약금 백만 원을 송금하였습니다. 이후 임대차 본계약이 체결되지 않았고, 갑은 을에게 가계약금을 돌려달라고 하였는데, 을이 반환하지 않자 민사소송을 제기하였습니다.이와 같은 갑의 가계약금 반환청구에 관하여 법원은“갑이 중개사 병을 통하여 을에게 송금한 백만 원은 향후 본계약이 체결되면 계약금의 일부로 충당하기로 하고 수수된 가계약금으로 봄이 상당한데, 갑과 병 사이에 실제로 본계약이 체결되지 않은 이상 을은 갑에게 위 가계약금 백만 원을 반환할 의무가 있다”라고 하여 갑의 청구를 인용하였습니다.※ 반면에 가계약금 반환 받을 수 없다고 한 사례도 있습니다(대구지방법원 2018. 12. 11. 선고 2018가소21928 판결)(대구지방법원 2018. 12. 11 선고 2018가소21928 판결)갑은 을로부터 자신의 부동산을 2억 7천만 원에 매입하라는 제안을 받고 가계약금으로 3백만 원을 을에게 송금하였습니다. 하지만 갑이 변심하여 부동산을 매입하지 않겠다고 하면서 을에게 가계약금을 돌려달라고 하였는데, 을이 반환하지 않자 민사소송을 제기하였습니다. 갑은 소장에서 매매계약체결 여부를 결정할 여유를 1달 정도 달라는 뜻에서 을에게 가계약금조로 300만 원을 보관하였는데, 갑 본인의 사정으로 매매계약의 체결을 포기하였으므로, 을은 갑에게 위 300만 원을 반환할 의무가 있다고 주장하였습니다.※ 이에 대하여 법원은 “매매의 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로, 가계약제도는 매도인보다 매수인을 위한 장치이다. 본계약을 체결할지 여부를 결정할 기간은 비교적 단기간으로 정해지고, 매수인은 그 기간 내에 본계약의 체결을 요구할 권리를 가지는데, 매도인은 매수인의 본계약 체결요구에 구속되므로, 매도인은 매수인의 매매계약 체결요구를 거절할 수 없다. 매수인은 일방적인 매매계약 체결요구권을 가지는 대신 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 경우 매수인은 가계약금의 반환 역시 포기하여야 하는데, 이는 매도인이 매수인에게 일방적인 계약체결 요구권을 부여함으로써 부담하는 법률적인 지위의 불안정성에 대한 보상의 의미를 가진다. 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있을 것이다.”라고 하여 가계약금 반환 청구를 기각하였습니다. 위와 같이 가계약금 반환청구에 관하여 법원의 상반된 결과가 존재합니다.언뜻 보면 모순처럼 보일 수도 있겠으나, 첫째 사례와 둘째 사례에서 가계약에 관한 당사자들의 의사합치의 내용이 서로 달랐기 때문에 각 법원의 판단도 달랐을 것입니다. 당사자들의 구체적인 의사, 가계약에 이른 경위 등에 따라 의사합치의 내용에 관한 다양한 해석이 가능하기 때문입니다.마지막으로 거래의 양당사자들이나 중개사님들이 실무에서 어떻게 판단하시면 좋을지에 관한 하나의 기준을 제시하면서 이글을 마치도록 하겠습니다.매매의 경우에 가계약금을 주고받을 당시 또는 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요한 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되었고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다는 사실을 입증할 수 있다면매수인은 가계약금은 돌려받을 수 없다고 판단하시면 될 것 같습니다.감사합니다.※콘텐츠 제공:법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓ 배너를 클릭! 해주세요
작성자 : 법무법인 기회
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등록일 : 2020-11-13조회수 : 1143

<1> 상가 임대차 분쟁 알고 대처하자 '또 다른 갑과 을의 전쟁! 상가 임대차의 분쟁' 안녕하세요 법무법인 기회 입니다. 오늘은 강화된 상가임대차 보호법에 대해 간단히 살펴보고자 합니다. 서울시에서 운영하고 있는 상가건물 임대차 분쟁 조정위원회에서 상가 임대차 분쟁에 접수된 안건 중 절반 정도를 조정성립으로 합의되었다는 기사가 최근에 나왔는데요?서울시에서 조사한 임대인과 임차인 간 분쟁의 원인으로는 계약 해지, 권리금, 임대료 조정 등 순으로 분쟁이 많이 발생하는 것으로 파악되었습니다. 이에 오늘은 상가임대차보호법에 대하여 정보를 알려드리겠습니다.임대인과 임차인의 상가임대차 분쟁이 계속 증가하면서 사회적으로 문제가 되면서 비교적 약자인 임차인을 위하여 제정된 상가임대차보호법은 민법의 특례 규정으로서 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다.상가임대차보호법에서의 상가건물은 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말하며, 상가건물의 임대차란 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우입니다. 최근에 상가임대차 보호법의 개정안이 나왔습니다.최근 개정안을 보면 임대료나 보증금을 인상률을 5%로 조정이 되었으며, 임차인인 자영업자들을 이 안정적으로 장사를 할 수 있도록 재계약 요구권의 법적 보호기간을 10년으로 연장하였고 권리금을 회수할 수 있는 보호기간 역시 6개월로 연장을 하는 법률안으로 한층 임차인이 안정적인 영업활동을 할 수 있도록 보장을 하고 있습니다.상가 임대차 분쟁 중 가장 큰 분쟁 권리금 문제 임대차 분쟁 중 가장 크게 다투는 원인이 바로 '권리금'문제입니다. 권리금은 주로 상가 등을 빌리는 임차인이 임대인에게 내는 임차료 외에 전 임차인에게 내는 관행상의 금전을 말합니다.권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 · 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등의 유형 · 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 지급하는 금전 등의 대가입니다.권리금은 법률에 정한 내용도 아니기 때문에, 임대차 목적물인 상가건물의 동네와 점포의 관행에 따라 거래 당사자 간 흥정에 따라 금액이 달라질 수밖에 없습니다.이러한 문제로 과거에는 임대인과 임차인 간에 분쟁이 잦았으나, 상가임대차보호법의 등장으로 권리금 회수 기회 보호의 규정을 두어서 임차인의 권리금 회수에 대하여 보호하고 있습니다.권리금 회수 기회 보호 : 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.<상가임대차보호법 제10조의 4에서는 권리금 회수 기회 보호 규정>1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나, 권리금을 수수하는 행위2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금 지급하지 못하게 하는 행위3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위4. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절하는 행위현재 개정안은 보장 임대 기간 연장 및 권리금 보호 기간도 연장이 되어서 약자인 자영업자를 한층 더 보호하게 되었습니다. 이런 보장 기간이 길어질수록 안전하게 사업을 영위할 수 있으며 투자금을 회수할 수 있을 것입니다. 부동산 관련 고민 해결이 필요할 땐 아래↓ 배너를 클릭! 해주세요※콘텐츠 제공:법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/
작성자 : 법무법인 기회
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등록일 : 2020-11-11조회수 : 1814

NEW!<법무법인 기회>와 함께하는 부동산 법률지식 안녕하세요. 대한민국 No.1 점포거래소 점포라인입니다. 상가임대차 보호법 개정으로 임차인의 권리보호가 나날이 뜨거운 쟁점으로 떠오르고 있는데요,지피지기면 백전백승! 이라는 말처럼,내 권리를 당당히 주장하기 위해서는 먼저 법을 잘 알아두는것이 중요하겠죠?이에, 점포라인에서는 부동산 전문변호사가 계신 <법무법인 기회>와 함께실생활과 밀접한 법률 상식에 대해 소개해 보는 코너를 마련했습니다.복잡하고 멀게만 느껴지던 법률내용들에 조금이라도 쉽게 다가갈 수 있는 기회가 되시기 바랍니다.궁금한 내용들은 아래 '배너'를 클릭하고 문의글을 남기시거나, 댓글로 남겨주시면 감사하겠습니다.^^※콘텐츠 제공:법무법인 기회 http://www.lawfirmkh.com/
작성자 : 법무법인 기회
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등록일 : 2019-05-14조회수 : 1989

중소형 상가 상권 단절 요인과 동선 조사가 필수인 아이템 1. 중소형 상가 상권 단절 요인 조사 입지선정 시 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 상권전체의 활성화 여부이다. 다음으로는 상권을 끊어버리는 요인들을 현장에서 발로 뛰면서 조사해야 한다. 일반 업종들은 상권을 끊는 요인들이 매우 많고, 그만큼 입지선정이 어렵다. 이렇게 단절요인을 분석해 보면 비로소 내 점포에 올 수밖에 없는 소비자가 드러나고, 이 요인에 의해 입지가 결정된다. 끊어짐이 적으면 당연히 좋은 입지, 소위‘A급지’다.일반업종 상권단절요인1. 자연지형물 : 하천, 강, 언덕 등2. 인공지형물 : 둑. 공원, 철로, 도로(6차선 이상)3. 장애물시설 : 쓰레기처리장, 학교, 병원4. C급지 업종 : 카센터, 공작기계, 우유대리점, 가구점, 표구점, 기타 기술 위주 업종5. 기타 : 주유소, 주차 공간, 금융지점 등* 예외적으로 상권단절요인을 비껴가는 것 : 대형점, 배달업 등 입지는 상권단절요인에 의해 A, B, C 세 등급으로 나뉜다. 점포 입지가 다르다면 독점세대수가 달라지는 것은 너무도 당연하다. 모든 업종은 업종마다 적정한 입지가 있다. 바로 이러한 입지를 결정하는 것이 상권단절요인이다. 예를 들어 점포 앞에 하천이나 둑, 강, 공원, 도로 6차선 이상이 있다면 건너편에서 악착같이 넘어서 점포에 오겠는가? 심지어 점포 앞에 계단이나 경사가 있는 나홀로 주상복합 상가도 위험하다. 2. 동선조사가 필수인 아이템과 동선조사 상권단절요인에 의해 입지구분을 하는 것도 중요하지만, 마찬가지로 반드시 알아야 할 것이 바로 동선조사에 관한 것이다. 동선에 의해 내 점포에 오는 독점세대가 결정된다. 이 독점세대수에 의해 매출이 결정되며, 그러한 아이템은 따로 있다. 이러한 아이템은 동선조사가 생명이다. 동선 조사가 필요치 않은 업종은 없다. 하지만 동선조사가 필수적인 아이템은 경쟁점을 피해서 창업해야 하는 업종인 생필품과 일부 서비스업, 그리고 외식업 중 커피, 호프, 패스트푸드 등이다. 이러한 아이템은 독점세대수가 매우 중요하다. 같은 입지의 점포라도 업종에 따라서 그리고, 점포 자체의 접근성이나 가시성 및 구조나 규모에 의해서 상권의 범위 특히 독점세대수가 달라진다. 입지가 좋은 것 같은데도 불구하고 점포 바로 뒤 배후지세대가 내 점포에 도움을 주지 않는 경우가 많다. 그 이유는 경쟁점포가 고객을 끊어 버리는 경우도 있지만 배후지 사람들이 다른 골목길로 움직이면서 내 점포 방향으로 오지 않기 때문이다. 내 점포를 보지 못하면 결국 소비는 이루어지지 않는다. 소비자가 상품을 구입하기까지 5개의 과정으로 분류한 아이드마(AIDMA) 법칙이 있다. 소비자는 먼저 주의(Attention)를 하고, 흥미(interest)를 갖고, 욕구(Desire)를 일으키고, 기억(Memory)하고, 최후에 행동(Action)으로 옮기는 과정을 거쳐 상품을 구매한다. 여기서 우리가 알아야 할 것은 소비자가 소비를 하려면 점포를 인지하고 기억해야 한다는 것이다. 결국 동선 상에 있는 점포가 유리한 것은 이 법칙에서 보아도 자명하다. 따라서 동선조사는 매우 중요하다. 동선은 사람들의 3대 심리에 의해 좌우된다. [동선조사 3대 심리]1. 하향심리지형지세에 의해 사람들은 낮은 쪽 골목길을 따라 움직인다. 즉 거슬러 올라가거나 경사진 옆길은 부담스러워한다.2. 최단거리심리생활편의시설이 위치하고 있는 곳을 향해 사람들은 최단거리 골목길을 선택하게 된다. 생활편의시설은 대형슈퍼 등 접객력이 있는 핵점포나 버스정류장, 그리고 지하철역 등이다.3. 위험회피심리사람들은 보도 폭이 넓은 골목을 주로 이용한다. 좁은 골목은 어둡고 위험하기 때문에 안전한 골목을 선호하게 된다. 이와 같이 사람들의 움직임이 이루어지기 때문에 주택지상권에서는 배후지 조사 시 필수적으로 동선을 알아보아야만 정확한 입지가 가능하다. 그리고 내 점포에 올 수밖에 없는 지역 내 세대수가 곧 독점세대수이다. 독점세대수 추론하는 방법은 이전 칼럼에서 이미 알아보았다. 다음 칼럼에서 골목상권 독점세대수 산출 방법에 대해서 설명하는데, 예비창업자 여러분들은 동선조사에 의해 독점세대수 산출하는 방법과 상권정보시스템 활용법에 대해서 깊이 있게 공부해야 한다.
작성자 : 박경환 소장
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등록일 : 2019-02-28조회수 : 2724

상권정보시스템 제공 이전의 상권범위와 세대수 산출 2006년 7월 중소기업청에서 상권정보시스템을 제공하기 이전에는 일일이 세대수를 현장에서 조사하고 세어야 했다. 흔히 생필품은‘상권의 범위가 반경 500m 이내’ 또는 선매품은 ‘반경 1km이내’라는 말을 하는데, 이것은 그 업종이 어떤 제약도 받지 않은 상태일 때에 가능한 최대 상권의 범위를 말한다. 하지만 실제 상권의 범위는 그렇게 넓지 않다. 상권의 범위가 상권단절요인에 의해서 결정되듯이 한 점포에 오는 배후지세대는 전체상권의 범위 내에 있는 모든 세대수가 아니라 상권단절요인과 동선에 의해서 단절이 된 일부 배후지세대 즉 독점세대이다. 여하튼 상권을 반경 500m 이내라고 하는데, 사실 그 범위가 대략 그려지기는 하겠지만 세대수는 막연할 것이다. 주택지 등에 있어서 입지조건을 따지다보면 상권의 범위가 500m이하로 매우 좁아질 수 있는데, 이런 경우 그 세대수(점포입지에 따른 독점세대수)를 대략이라도 짐작해야만 향후 성공 가능성 여부를 알지 않겠는가? 이때는 통계자료 활용도 불가능하다. 일정 행정구역별로 통계가 나오기는 하지만 그보다 세분되고 좁은 구역의 통계는 없기 때문이다. 다만 2006년 7월 이후 중소기업청이 상권정보시스템을 제공하게 되면서 상권분석과 관련된 각종 통계자료 활용은 가능해졌다. 하지만 현장에서 어림셈법으로 추정하는 것이 필요하지 않겠는가. 어떠한 문제에 대해 기초적인 지식과 논리적 추론만으로 짧은 시간 안에 대략적인 근사치를 추정하는 방법을 ‘페르미추정(Fermi Estimate)’이라고 하는데, 아래와 같은 방법으로 빨리 추론해 보는 것이 좋다. (1) 1차상권의 범위와 독점세대수 산출 서울에서 상권의 범위가 500m안에 거주하는 세대수는 평균적으로 4,100세대에 이른다. 만약에 생필품을 한다면 4,100세대가 과연 내 점포에 오는가? 그렇지 않다. 실제로는 상권단절요인과 동선에 의해서 모두 끊긴다. 예를 들어 서울시에서 점포 입지조건 분석을 해보니 가로 200m, 세로300m로 상권의 범위가 형성되었다면, 대략적인 세대수는 얼마나 될까를 파악해보자. 이것이 독점세대수이다. 그 지역의 인구 밀도(인구밀도 단위는 1㎢)는 평균인 5,500세대로 계산하기로 한다. 가로 200m×세로 300m=60,000㎡(=0.06㎢)0.1㎢가 550세대이므로 0.06㎢는 330세대밖에 되지 않는다. 이러한 세대수로는 어떠한 업종도 창업 성공은 요원하다. 물론, 이러한 곳에서 기술서비스업은 가능할 수도 있다. 또는 중대형점포를 한다든지 아니면 배달업을 한다면 가능할 수는 있다. 이와 같이 상권을 단절시키는 요인과 동선에 의해 약간만 상권의 범위가 좁아지면 세대수의 차이는 엄청나다. 만약에 가로 500m, 세로 500m인 상권이라면 넓이는 500m×500m= 250,000㎡(=0.25㎢)이고, 세대수는 약 1,400세대에 이르는 것과 비교해보라. 특히, 예비창업자들은 바로 1차 상권 내 독점세대수를 산출하는데, 전력투구해야 한다. 바로 독점세대수에 의해 창업 성공과 실패가 드러나기 때문이다. 물론, 현장에서 독점세대 범위 파악한 것을 다음 칼럼에서 설명할 상권정보시스템을 활용하면 좀 더 구체적이면서도 정확한 자료에 의하겠지만 여전히 현장에서의 독점세대 범위 파악과 독점세대수추정은 매우 중요하다. (2) 2차상권의 범위와 배후지세대수 산출 전체상권 범위 내에 단절요인이 없고, 또한 전체상권의 범위가 생필품의 상권과 같은 반경 500m라고 가정하여 보자. 예를 들어 서울시 평균 인구밀도(단위 1㎢)는 5,500세대이다. 상권의 범위는 반경 500m이므로 넓이는 약 0.75㎢이다. 이는 인구밀도 1㎢ 넓이의 3/4에 해당된다. 따라서 1차 상권인 반경 500m에 거주하는 세대수는 약 4,100세대이며(이 세대수가 바로 배후지세대수), 이 넓이는 서울시 1개 동 넓이의 3/4에 해당하는(서울시 1개동 넓이는 인구밀도와 비슷한 크기이다) 상당히 넓은 지역이 된다. 물론 이것은 서울시 전체 평균이며 실제로는 지역별 인구밀도 차이가 크다. 예를 들어, 강남구는 0.1㎢당 480세대인 것에 비해 관악구는 0.1㎢당 700세대이다. 동작구의 경우는 850세대이며 종로구, 서초구는 300세대 정도에 불과하다. 종로구나 강남구, 서초구는 사무실 밀집지역이지 주거지역이 아니기 때문이다. 인구밀도가 높은 지역, 즉 중하층이 사는 지역이 장사하기에 더 좋은 이유는 같은 상권의 범위 내에 많은 사람이 거주하기 때문이다.
작성자 : 박경환 소장
글번호 : 11
등록일 : 2019-02-28조회수 : 1732

업종에 따른 상권의 범위 올바른 입지선정은 소비자들의 업종별 소비패턴까지 파악해야 가능하다. 도시는 그 구조에 따라 거주지 부근, 부도심, 도심 등으로 구분하는데, 식품이나 일용잡화는 거의 거주지 부근에서 구입하고, 전문품의 경우에는 부도심 등 도심 의존도가 높다. 이와 같이 업종과 품목에 따라 사람들의 이동거리가 다르다는 사실은 소비자들의 소비패턴이 다르다는 것을 의미한다. 당연히 소자본 점포 창업의 경우 업종별로 소비자들의 소비패턴까지 파악해야 한다. 업종과 품목에 따라 주 고객층과 구매주기가 다르며, 소비행태 또한 다르게 나타나므로 업종마다 상권이 다를 수밖에 없다. 이 때문에 업종별 핵심키워드와 입지전략이 필요한데, 바로 이것이 창업의 핵심이다. 그래서 이에 대해서는 앞에서 이미 살펴본 것이다. 아래 표에서 보듯이 업종에 따라서 상권의 범위가 다름을 보라. 여기서는 일반음식업과 전문 음식업으로 구분해서 설명하고 있는데, 소비자의 소비심리는 일반 음식업은 가까운 곳으로, 전문 음식업은 거리가 멀어도 더 좋은 곳으로 가고 싶어 한다. 당연히 상권의 범위가 다를 수밖에 없다. 패스트푸드 같은 일반 음식업은 멀리서 찾아오지 않는다. 대부분 입지에 의해서 점포를 지나갈 수밖에 없는 사람들이 소비를 한다. 따라서 일반 음식업은 상권의 범위가 좁을 수밖에 없다. 하지만 전문 음식업은 일반음식업보다 더 멀리에서 찾아오는데, 소비자가 찾아오는 이유에는 입지 이외에 맛 때문이다. 그래서 전문 음식업은 상권의 범위가 넓다. [업종별 상권의 범위] <그림 1>과 <그림 2>의 차이점을 자세히 보라. 무엇이 다른가? 모든 것이 동일하지만 오로지 취급하는 업종에 따라 같은 위치의 점포라도 상권의 범위가 다르다는 것을 보여준다. 즉 <그림 1>처럼 일반음식점을 할 경우에는 도로 건너편의 C아파트와 주택지의 거주민들이 상권 범위 밖에 위치한다. 다른 일반음식점과의 차별화가 거의 없기 때문에 도로를 건너오지 않는 것이다. 당연히 1차 상권의 범위는 500m가 아니라 반경 200~300m 이내 정도로 좁아질 수 있다. 그런데 <그림 2>를 보라. 전문음식점일 경우에는 길 건너 C아파트와 주택지, 그리고 더 멀리 사거리 일대까지도 상권의 범위에 들어간다. 물론 이때에도 동일한 전문음식점이 몇 개 있을 경우에는 상권의 크기에 따라서 내 점포의 상권이 좁아질 수도 있다. 그래서 상권분석을 할 때는 경쟁점포 조사를 필수적으로 해야 하는 것이다. <그림 1>에서 보듯이 주택지 상권은 상권의 범위를 직접 발로 뛰면서 정확히 파악해야만 한다. 조그마한 분식점을 하면서 <그림 2>와 같이 상권을 넓게 보고 장사가 잘 될 것이라고 판단한다면 실패를 겪게 된다. 분식점 등 일반음식점은 상권의 범위를 최대한 축소해서 파악하고 입점해야 실패를 줄일 수 있다. 이러한 이유로 점포 입지마다 업종마다 실제 배후지세대를 산출할 수 있어야 하는 것이다. 그렇다면 그 지역의 중심지에 있는 역세권은 업종에 따른 상권의 범위파악을 어떻게 해야 할까? 주택지 상권처럼 직접 발로 뛰면서 파악해야 하지만, 한눈에 알아볼 수도 있다. 역세권은 상권마다 각기 특성이 있기 때문이다. 예를 들어 신촌상권은 젊은이들의 오락과 유흥업이 주류를 이루는 상권이며, 성신여대상권은 10대 후반에서 20대 초까지의 여성들이 주를 이룬다. 이와 같은 각 상권의 특성에 맞추어 업종을 선택하는 것이 유리하며, 상권의 범위파악은 점포 앞 유동인구의 다과로 파악하면 큰 착오는 없다. 이러한 역세권은 분식점이나 전문점이나 같은 위치라면 상권의 범위는 거의 비슷하다. 이것이 주택지 상권과의 차이점이다.
작성자 : 박경환 소장
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등록일 : 2019-02-28조회수 : 1837

골목상권 독점세대 산출과 상권정보시스템 앞에서는 업종별 핵심키워드와 입지 전략에 대해 살펴보았다. 그 이유는 간단하다. 모든 창업자들은 하고자 하는 아이템이 있든 없든 그 아이템이 어떤 특성을 가졌고 어떠한 상권과 입지에서 해야 하는지를 기본적으로 알고 있어야 하기 때문이다. 이제 지금부터 6편애 걸쳐서 골목상권 독점세대 산출과 상권정보시스템 활용방법에 대해 살펴볼 것이다. 그 순서는 다음과 같다. 첫째, 중대형점포와 중소형점포 상권의 범위 둘째, 업종에 따른 상권의 범위 셋째, 상권정보시스템 제공 이전의 상권범위와 세대수 산출 넷째, 중소형 상가 상권 단절 요인 및 동선조사가 필수인 아이템과 동선 다섯째, 골목상권 독점세대 산출 방법 여섯째, 상권정보 시스템 활용방법 순서대로 기술할 것이다. 창업자 여러분들에게 많은 도움이 되길 기대해 본다. 오늘은 그 첫 순서 중대형점포와 중소형점포 상권의 범위에 대해 살펴볼 것이다. [중대형점포와 중소형점포 상권의 범위] 상권분석은 유동인구 조사가 아니라는 것은 처음부터 이야기했던 것이기 때문에 여러분들도 어느 정도 감은 잡혀 있을 것이다. 그럼 무엇부터 해야 하는가? 점포를 분석할 때에는 전체상권분석을 먼저 하고, 개별점포 입지조건분석은 그 뒤에 해야만 제대로 된 점포를 구할 수 있다. 상권분석에서는 상권 전체의 성쇠 여부를, 입지조건분석에서는 개별 점포의 성패 여부를 파악하는 것이다. 상권분석은 입지조건 분석 이전에 그 상권 전체가 죽은 상권인지 번성하는 상권인지 등을 파악하기 위한 것이다. 창업자는 당연히 번성하는 상권에 들어가야만 하며, 이때 개별 점포의 입지조건 분석을 하여 입지조건이 유리한 점포를 구하도록 한다. 숲을 먼저 보고 나무는 나중에 보는 것과 같은 이치이다. 1. 상권전체의 상권범위 설정 상권의 범위는 어떻게 설정하는가? 그 상권을 이용할 수밖에 없는 배후지세대나 유동인구로 파악할 수 있다. 이러한 상권의 범위는 상권력(상권규모)에 의해 결정된다. 즉 상권과 상권 사이에 거주하는 배후지주민이 어느 상권을 이용하게 되는가가 지형지세나 상권력에 의해 결정된다는 것이다.배후지에 거주하는 주민들이 상권을 이용할 때에는 지형지세 상이나 거리상 상호 비슷한 조건이라면 상권이 번성한 곳, 즉 상권력이 강한 곳으로 가려고 한다. 따라서 상권력이 강한 곳은 상권의 범위가 더 넓어지고 상권력이 약한 곳은 상권의 범위가 더욱 좁아진다. 그렇다면 상권 전체를 이용하는 전체 배후지세대수를 파악해야 할 이유가 있는가? 첫째로 상권력을 파악하기 위해서이고, 둘째로는 상권전체 이용 세대 중 일부가 내 점포를 1차적으로 이용하게 되는 독점세대가 되고 나머지 일부가 가망세대가 되므로 상권전체 이용 세대수 파악이 의미가 있는 것이다. 2. 개별 점포 입지조건 분석과 상권의 범위 한 상권 내에서 좋은 위치의 점포(A급지)라면 상권의 범위가 넓으나, 장소가 나쁘면(C급지) 상권의 범위는 매우 좁다. [표2]에 A급지, B급지, C급지라고 표시한 것이 바로 접근성과 가시성이 좋은가 나쁜가를 기준으로 한 점포의 입지수준이다. 동선 조사에 의한 독점세대가 그 상권의 범위이다. 3. 상권범위 내 독점세대와 가망세대 상권범위가 상권단절요인에 의해 결정되듯, 한 점포에 오는 배후지세대는 전체상권 범위 내 모든 세대가 아니라 상권단절요인에 의해 단절된 일부 배후지세대다. 이것도 다시 주동선과 내 점포 위치에 따라 접근성이 달라지고 세분화되어 더 적어진다. 이것이 바로 독점세대이다. 따라서 뒷골목에 있는 배후지세대라도 내 점포에 오지 않는 경우가 빈번하다. 배후지 골목을 이용할 때 각종 생활편의시설(역이나 버스정류장, 대형슈퍼 등 핵점포로 가는 단거리 골목길이 주동선이 됨)이 있는 곳으로 이동하므로 실제 고객으로 이어지지 않는 경우가 발생하기 때문이다. 4. 중소형 점포 상권의 범위중소형점포(1층 100㎡~132, 30~40평 미만)는 소비수단이 걸어서 이용한다. 따라서 상권의 범위는 반경 500m 이내(걸어서 7~8분 이내)이다. 물론 반경 500m는 이론상이지만, 이것이 2차 상권, 즉 가능성이 있는 상권의 범위이다. 하지만 현실에서는 경쟁점포에 의해서도, 상권단절요인에 의해서도, 동선에 의해서도 상권이 단절되어 상권의 범위는 매우 협소해진다. 이것이 바로 내 점포에 올 수밖에 없는 독점세대, 곧 1차상권이다. 따라서 중소형점포는 1차상권(독점세대가 있는 상권)과 2차상권(반경 500m 이내 상권)으로 구분하여 분석한다. 5. 중대형 점포 상권의 범위 1층 200㎡~232㎡(60~ 70평대) 이상의 중대형점(커피숍 등 일부 업종에 따라서는 그보다 작은 규모도 중대형으로 볼 수 있다)은 소비수단이 걷기보다 대체로 차량을 사용한다. 따라서 이론상 반경 1km까지도 상권의 범위가 된다. 이것이 우리가 가망고객이라고 표현하는 소비자 가능성이 있는 상권의 범위이며. 3차상권이라고 한다. 1차, 2차상권은 중소형점포와 같다. 즉 독점세대가 있는 상권의 범위가 1차상권, 걸어서 올 수 있는 상권의 범위 500m가 2차상권이다. 중대형점포는 1차상권과 2차상권, 그리고 3차상권(반경 1km 이내 상권)으로 구분하여 분석한다. 이러한 상권분석은 현장분석 능력과 상권정보시스템을 활용하여 분석할 수 있는 능력 모두 요구된다.
작성자 : 박경환 소장
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등록일 : 2019-02-28조회수 : 1778

업종별 중간저지전략 지금까지 앞 칼럼에서 업종별로 입지 전략이 다른 것을 살펴보았다. 동 업종 간 보완관계이든 경쟁관계이든 모든 업종에 걸쳐 공통적으로 해당되는 입지 전략은 경쟁점이 있어도 경쟁력 우위에 있으면 입지가 가능하다는 것이었다. 그런데 경쟁력 우위에 있으려면 반드시 자금력이 요구된다. 자금력이 충분하다면 중간저지전략을 알 필요도 없다. 상권이 살아있는 곳 중심에서 창업하면 좋다. 하지만 소자본점포창업자에게는 적절한 입지 전략이 아니며, 현실적으로 자금력을 충분히 갖고 창업하는 사람도 극소수이다. 이것이 업종별중간저지전략을 알아야 하는 이유이다. 1.? 중간저지전략이란? 자기 자금력에 맞추어서 입지할 수 있는 방법은 없는가? 있다. 오로지 경쟁관계인 업종, 즉 패스트푸드와 생필품 및 소규모서비스업은 경쟁점을 피해 입지가 떨어진 곳에서 창업할 수 있다. 위 그림에서 보듯 상권이 이미 형성된 곳인 A상권이나 B상권에서 점포를 구하려면 임대가와 권리금이 높다. 창업자금이 된다면 당연히 상권이 형성된 곳에서 점포를 구해야 한다. 그런데 불행하게도 자금이 부족하다면 창업을 포기해야만 할까? 그렇지 않다. 오로지 경쟁관계인 업종은 상권이 제대로 형성되어 있지는 않지만, A점포처럼 상권이 끝나는 지점인 골목에서도, B점포처럼 C급지 도로변에서도 입지 가능하다. 이것이 바로 중간저지이다. 이 그림의 중간저지 점포와 뒤에 설명하는 중간저지전략이 가능한 업종을 대입하면서 여러분이 거주하고 있는 주택지에 연결하여 보라. 중간저지전략이 가능한 업종이라면 분명 잘되고 있을 것이고, 그렇지 않다면 실패의 나락으로 떨어져 있을 것이다. 이와 같이 업종별 핵심키워드와 입지전략, 그리고 중간저지전략에 대해 완벽하게 정복한다면 업종별, 자금대별 창업전략이 가능하게 되고 성공창업으로 이어진다. 2. 중간저지전략이 가능한 업종 그렇다면 경쟁점을 피해 중간저지가 가능한 업종이 무엇인가? 앞에서 설명한 것을 종합해 보자. 중간저지가 가능한 업종은 중간저지 점포 A나 B에서 창업이 가능하다. 오로지 상호 경쟁관계인 업종 즉 일반외식업(패스트푸드 류), 생필품, 기술위주서비스업 중 건재상이나 카센터, 그리고 소규모서비스업 등이 중간지점 A, B에서 배후지세대를 고객으로 하여 창업이 가능하다는 것이다.[중간저지가 가능한 업종과 불가능한 업종]구분업 종 세부 아이템(예)비고중간저지 가능 업종(경쟁관계)일반외식업분식점, 패스트푸드도로변, 골목 가능(독점500세대 이상)그 외 일반외식업커피, 호프전문점도로변, 골목 가능(독점500세대 이상~ 1,500세대 내외)생필품슈퍼, 야채가게 등상동기술위주서비스업 카센터, 건재상도로변 가능소규모서비스업세탁소, 부동산중개업도로변, 골목 가능(독점 500세대이상)학원, PC방도로변, 골목가능(독점 500세대 이상~1,500세대 내외 )대규모서비스업오락·교육 및 건강관련 서비스업도로변 가능중간저지 불가능 업종(보완, 경쟁관계)전문음식업삼겹살 전문점, 설렁탕불가능선매품여성의류, 18k 전문점불가능일부 대규모서비스업성인 외국어학원, 입시학원불가능
작성자 : 박경환 소장
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등록일 : 2019-02-28조회수 : 1870

서비스업 핵심키워드와 입지전략 서비스업은 시대흐름에 가장 민감하고, 그 변화가 무척 빠르고 복잡하다. 때문에 서비스업을 창업하려면 이러한 사회변화와 주 고객층의 의식변화까지 파악해야만 한다. 서비스업의 변화는 디지털문화의 확산, 환상과 모험 추구, 건강과 오락성 추구 등에 기인하고 있으므로 이러한 변화요인을 염두에 두어야 하는 것이다. 그런데 이렇게 다양한 변화요인은 서비스업 업종마다 비중이 다르다. 이렇게 다양한 서비스업에 대한 분류는 어떻게 해야 하는가? 서비스업의 목적에 따라 생활밀착형 서비스업, 오락·레저 서비스업, 교육문화서비스업, 그리고 건강 관련 서비스업으로 분류할 수 있다. 하지만 이러한 분류는 입지 전략에 대한 설명이 불가능하다. 따라서 소비자 이용에 초점을 맞추어서 분류를 하면, 크게 기술위주 서비스업(카센터, 공작기계 등)과 일반서비스업(특별히 기술을 요하지 않는 서비스업, 즉 오락, 교육, 건강관련서비스업)으로 구분해 볼 수 있다. 이중 일반서비스업은 같은 아이템이라도 입지와 점포규모에 따라 소비자 이용도가 달라지는데, 그에 따라 소규모·대규모 서비스업으로 구분 가능하다. 소규모 서비스업은 배후지세대 중 독점세대와 근처에 있는 가망세대가 고객으로 유입되며, 대규모 서비스업은 일대 배후지세대와 더 멀리에서도 고객을 흡인할 수 있다. 기술위주의 서비스업은 입지보다 기술력과 영업력(서비스, 마케팅 능력)이 중요하며, 소규모서비스업은 입지와 영업력, 그리고 대규모서비스업은 입지와 점포규모 그리고 경영능력(서비스와 마케팅 능력)이 중요하다.쉬어가기서비스업 창업 핵심요소서비스업은 창업자의 철학을 필요로 한다. 소비자만족과 종업원을 중시하는 자세는 창업자의 서비스철학에서 시작되는 것이다. 또한 이러한 경영자의 철학은 고객과 종업원의 만족을 이끌어 내어 성공적인 기업경영을 할 수 있는 밑바탕이 된다.창업자나 종업원의 경험, 지식을 토대로 하여 소비자에게 서비스를 제공하는 것임으로 양질의 서비스를 제공하기 위하여 종업원에 대한 교육을 지속적으로 실시하여야 하며, 서비스질의 향상을 위하여 창업자는 창업 업종의 특징을 파악하여 차별화된 전략을 수립하여야 한다.기계시설보다 주로 인력에 의하여 서비스가 제공될 뿐 아니라 생산과 동시에 소비되어 버리는 특성을 가지고 있으므로 서비스를 구입하는 고객은 일반제품을 구입할 경우보다 서비스품질 파악이 어렵기 때문에 불확실한 입장에 처하게 되므로 서비스내용을 충분히 설명하여야 한다.서비스수준을 관리하여야 한다. 고객은 일정수준 이상의 서비스를 원하고 있기 때문에 경영자는 기대와 욕구를 파악하여 자사와 경쟁사와의 서비스 수준을 비교하고 고객이 만족할 수 있는 서비스를 유지. 관리할 수 있도록 하여야 한다.서비스 내용 및 수준에 대한 홍보가 지속적으로 이루어져야 한다. 1. 기술위주 서비스업 특성과 입지전략1) 기술위주 서비스업의 특성과 상권의 범위 카센터, 건재상, 각종 공작기계 등 기술위주의 업종은 기술과 서비스나 마케팅 등 영업력이 중요하므로 구태여 좋은 입지를 고집할 필요가 없다. 해당 상권의 C급지를 선택해도 된다. 다만 고객이 소문을 듣고 찾아온다고 하더라도 자주 눈에 띄는 곳이 좋다. 기술 위주의 서비스업은 1차 상권의 범위가 1~2km 내외이다. 2) 기술위주 서비스업의 입지전략 기술위주 서비스업은 경쟁점을 피해 입지를 선정해야 한다. 기술위주 서비스업은 원칙적으로 경쟁관계이므로 경쟁업소보다 입지가 떨어지면 그만큼 매출감소로 이어진다. 다만 가구점처럼 일부 기술위주의 서비스업은 몇 개의 동종 및 유사업종이 모여 있으면 상호 시너지효과를 발휘하기도 하는 특성을 아울러 갖고 있다. 일종의 특화형이 가능하다. 2. 소규모서비스업의 특성과 입지전략1) 소규모서비스업의 특성과 상권의 범위 소규모서비스업은 특히 생활밀착형서비스업에 많다. 세탁소나 구두 수선소, 컴퓨터 A/S업, 부동산중개업 등이 이에 속한다. 오락·레저나 교육 및 건강관련사업 등은 이용자에 따라 구분해서 보아야 한다. 초등학생이나 중학생 위주의 오락실 등 오락업이나 유치원, 어린이집 그리고 속셈, 미술, 피아노, 보습학원 등 교육사업 그리고 치과나 안과 등 병의원, 한의원 등은 생활밀착형 소규모서비스업으로 보고 입지전략을 세워야 한다. 소규모서비스업은 대부분 독점할 수 있는 세대가 500세대 이상에서 1,500세대 내외는 되어야 한다. 입지 이외에 서비스품질과 홍보도 관건이며, 상권 범위는 반경 500m 이내이다. 걸어서 오는 고객이 대다수라는 의미이며, 각종 상권단절요인에 의해서 상권이 단절되므로 정밀 조사가 필요하다는 뜻이기도 하다.2) 소규모서비스업의 입지전략 소규모서비스업은 상호 경쟁관계이므로 경쟁점 회피전략이나 경쟁력우위전략이 필요하다. 독자적인 창업도, 중간저지전략 구사도 가능하기 때문에 중간에서 저지할 수 있는 곳(젊은이들 대상의 당구장이나 DVD방 제외)을 선정하는 것도 한 방법이다. 소규모서비스업은 대부분 1,500세대는 독점할 수 있어야 한다. 물론, 유치부가 주로 이용하는 피아노학원, 미술학원, 속셈학원과 부동산중개업, 미용실 등은 500세대 독점이면 충분한 경우도 있다.3. 대규모서비스업의 특성과 입지전략 오락·교육·건강 관련 서비스업은 대형화·전문화 추세에 있기 때문에 입지뿐 아니라 점포 크기도 매우 중요하다. 공간설계가 가능하고 시대흐름을 반영할 정도의 점포 크기가 요구되며, 이는 소비자의 요구이기도 하다.1) 대규모서비스업의 특성과 상권의 범위 대형입시학원이나 어학원 및 외국어학원, 사우나나 휘트니스센터, 종합병원 등 대규모서비스업은 입지도 중요하지만 경영능력(서비스나 마케팅전략)이 요구되는 사업이다. 특히 오락·건강 관련 서비스업은 유행에 휩쓸리는 경향이 심하기 때문에 꾸준한 업그레이드가 필요하다. 대규모서비스업은 도보보다 차량으로 이동하는 소비자의 비율이 높기 때문에 상권 범위는 반경 2~3km 이상이다.2) 대규모서비스업의 입지전략 대규모서비스업은 상호 경쟁관계이므로 경쟁점 회피전략이나 경쟁력우위전략이 필요하며, 나홀로 독자적인 창업과 중간저지전략이 모두 가능하다. 일부 대규모서비스업(입시학원이나 어학원 등)은 모여 있으면 시너지효과를 본다. 보완관계가 되는 것이다. 이때는 경쟁점포에 비해 점포가 더 크든지 해야 경쟁력을 갖추는데, 자금 부담이 큰 것은 사실이다. 이러한 대규모서비스업은 경쟁점과의 경쟁력우위를 지키는 것이 생명이라고 할 수 있다.
작성자 : 박경환 소장
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도소매 판매업 핵심키워드와 입지전략 지난 편부터 업종별로 적정한 상권과 입지 전략에 대해서 차례대로 개관해 보기로 하면서, 제일 먼저 외식업 핵심키워드와 입지 전략에 대해 살펴보았다. 먼저 여기서의 분류는 산업분류표에 의한 분류가 아니다. 산업분류표에 의한 분류처럼 무의미한 분류를 지양하고 특성별로 묶어서 분류한다. 판매업은 소비자가 상품을 구매하는데 있어 선택의 여지가 높은지 아닌지에 의해서 선매품과 생필품으로 분류가 가능하다. 선매품이란 소비자가 여러 점포를 다니며 가격, 품질, 형태, 브랜드 등을 상호 비교하여 구매 결정하는 상품을 일컫는다. 상품을 선택한다는 것은 결국 비교할 상품이 있어야 가능하며, 거리가 약간 멀어도 소비자가 찾아온다는 것을 의미하지 않는가. 따라서 선매품을 창업하려면 동종업종이 모여 있는 곳에서 해야 한다. 선매품은 생필품에 비해 비교적 가격이 비싸고 구매빈도는 낮다. 또한 선매품은 소비자의 기호가 구매결정에 큰 요소로 작용한다. 결국 이러한 요소를 두루 갖춘 여성과 직접 관련 있는 품목 대부분이 바로 선매품이다. 그래서 여성의류매장거리가 존재하는 것이다. 1. 생필품의 특성과 입지전략1) 생필품의 특성과 상권의 범위 생활필수품은 반드시 생활에 필요한 품목으로 구매이용율과 구매빈도가 선매품에 비해 높다. 따라서 소비자는 구매하기 위해 멀리 가지 않고 편리성을 우선한다. 슈퍼, 생선가게, 야채가게, 과일가게 등 주택지나 아파트단지 내에서 흔히 볼 수 있는 생활필수품은 독점세대가 최소 500세대 이상 1,500세대 미만인 곳에서 해야 한다. 주 고객 대부분이 걸어서 오는 소비행태를 보이므로 배후에 근거를 두고 있는 사람들이다. 생필품은 1차 상권의 범위가 반경 500m 이내이다. 물론 이러한 생활필수품도 점차 대형 백화점이나 대형 할인점 및 SSM에 잠식당하고 있기는 하지만 여전히 지역밀착형 사업의 대표주자이다.2) 생필품의 입지전략 생필품의 입지전략은 경쟁점을 피해 입지를 선정해야 한다. 생필품은 오로지 경쟁관계이므로 경쟁업소보다 입지가 떨어지면 그만큼 매출감소로 이어진다. 때문에 독점세대가 최소 500세대 이상인 곳에서 해야 한다. 물론 과일가게, 야채가게, 생선가게 등은 구매이용율과 구매빈도가 낮아 1,500세대는 독점이 되어야 한다. 이보다도 구매이용율과 구매빈도가 떨어지는 유아용품점과 생활용품할인점 등은 3,000세대 이상이 필요하다. 경쟁우위전략을 구사해 대형할인점이나 SSM과의 경쟁에서도 성공하고 있는 사례도 있다. 바로 주택지 중심지에 있는 대형슈퍼이다. 입지와 점포규모를 두루 갖추고 대형할인점과의 경쟁력에서는 입지우위를, SSM이나 미니슈퍼와의 경쟁력에서는 입지와 점포규모 우위로 승승장구하고 있다. 이와 같은 생필품은 500세대 이상 독점할 경우에는 중간저지전략이 가능하다. 다만 이렇게 500세대 정도 독점하는 생필품점이 있다면 주변 상권이 제대로 형성되지 않은 곳이다. 당연히 저녁 일찍 어두워지므로 매출감소는 감수해야 한다. 고객이 끊기기 때문이다. 2. 선매품의 특성과 입지전략1) 선매품의 특성과 상권의 범위 안경점이나 패션 쥬얼리 전문점, 여성의류, 여성관련 용품점 등 선매품이나 고가전문품은 입지선택이 매우 중요하다. 이러한 선매품은 그 지역에서 최고의 자리에서 해야만 경쟁력을 갖출 수 있다. 주택지든 역세권이든 A급지에서 해야 하는 것이다. 당연히 상권 범위도 넓어서 반경 1km 내외의 거리에서도 고객이 온다.2) 선매품의 입지전략 선매품은 동일 유사 업종이 모여 있으면 상호 보완·경쟁이 되기 때문에 반드시 선매품이 모인 곳에서 창업해야 하며, 나홀로 독자적 창업은 곤란하다. 경쟁점들이 모인 곳에서 하되 경쟁력을 갖추어야 하는 것은 당연하다. 선매품은 선매품들이 모인 곳에서 하되 다만 경쟁력을 갖추었을 때 해야 하는 것은 너무도 당연하다. 경쟁력이란 경쟁점포에 비해 입지나 점포크기에서 우위에 있어야 가능하다. 품질은 동일하다는 가정 하에서이다. 이 점이 상호 경쟁관계에 있는 생필품이나 서비스업의 입지전략과 확연히 다르다. 즉 서비스업이나 생필품은 나홀로 독자적인 창업이 가능하며 중간 저지전략이 가능한 데에 비해 선매품은 그러한 전략을 구사해서는 절대적 으로 안 된다는 것이다. 다만, 중대형점으로 하여 집객력이 있으면 나홀로 독자적인 창업이 가능 하다. 예를 들어 중소형 아뭇도어매장은 동일유사 업종이 몇 개가 모인 곳에 서 해야 하지만 1층 200m² 내외의 중대형규모로 나홀로 창업을 하는 경우 도 있다.
작성자 : 박경환 소장
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등록일 : 2019-02-28조회수 : 2006

외식업 핵심키워드와 입지전략 칼럼 2 [업종별 소비자분석에 따른 핵심키워드와 적정 입지] 편에서 이미 이야기한대로 업종별로 핵심키워드가 다른 만큼 그에 맞는 적정한 입지가 따로 있다고 하였다. 그렇다면 외식업과 도소매판매업, 그리고 서비스업 등 모든 업종은 적정한 상권과 입지가 따로 있다는 것이다. 그래서 이번 편부터 4편에 걸쳐서 차례대로 적정한 상권과 입지 전략에 대해서 개관해 볼 것이다. 먼저 외식업은 어떠한가? 외식업은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있다. 여기서의 분류는 예비창업자들이 상권을 보기 위해 찾아보는 소상공인시장진흥공단 상권정보시스템 상에 있는 업종분류가 아니다. 즉, 산업분류표에 의한 분류가 아니다. 한식, 일식, 중식, 분식 등의 분류가 무슨 의미가 있는가 말이다. 따라서 여기서의ㅏ 분류는 이러한 무의미한 분류를 지양하고 특성별로 묶어서 분류한다. 따라서 외식업은 점포에 접근하기 쉽고 눈에 띄어서, 즉 입지조건이 좋아서 주로 이용하는 일반외식업(패스트푸드 류)과 맛이 좋아서 찾아오는 전문외식업으로 구분할 수 있다. 일반외식업과 전문외식업은 특성이 다르듯이 상권과 입지도 다를 수밖에 없다. 외식업의 5가지 요소, L(location, 입지), Q(quality, 품질, 맛), C(cleness, 청결), S(service, 서비스), V(value, 가치, 음식가격 대비 만족도) 중 일반음식점은 입지, 전문음식점은 입지와 맛(분위기)이 가장 중요하다. 한편 일반외식업과 전문외식업의 범주에서 분리해 보아야 할 것은 맥주전문점(호프전문점)이나 커피숍 등은 입지 이외에 분위기의 차별화가 매출요인으로 작용하면서 일반외식업과 전문외식업의 양 특성을 보이고 있다. 하지만 입지가 매출에 지대하게 영향을 미치는 아이템으로 일반외식업의 특성이 더욱 강하다는 것을 인식하고 입지선정에 더욱 신경을 써야 되는 업종이라는 것을 염두에 두어야 한다. 또한 전문 외식업이기는 하지만 일부 고객만이 즐기는 음식인 보신탕이나 추어탕 등은 단골 확보가 관건인 아이템이기 때문에 입지보다는 맛으로 승부해야 하며, 입지가 떨어진 곳(C급지에 가까운 B급지)에서 해도 무방하다. 1. 일반 외식업의 특성과 입지전략1) 일반 외식업의 특성과 상권의 범위 소형 패스트푸드 및 각종 분식점은 노하우가 특별히 없는 일반음식점이기 때문에 입지에 의해 매출이 결정된다. 주 고객은 대부분 걸어서 오는(차량 이동이 아님) 소비행태를 보이므로 배후에 근거를 두고 있는 사람들이다. 따라서 주택지상권이든 역세권이든 최소 B급지 이상에서 하는 것이 좋다. 경쟁업소보다 입지가 떨어지면 그만큼 매출감소로 이어진다는 것이다. 이와 같은 일반음식점은 상권의 범위가 보통 500m 이내이다. 즉 음식의 특별한 맛에 의해 고객이 오는 것이 아니라 눈에 띄고 접근하기가 좋아서 이용한다. 따라서 일반 음식점은 전문음식점에 비해 단골을 만들기 어려운 단점이 있는 반면, 입지만 좋으면 창업초보자도 장사하기 쉬운 장점이 있다.2) 일반외식업의 입지전략 김밥전문점과 패스트푸드 등 일부 일반음식점의 경우에는 500세대 이상 독점하는 곳에서 독자적으로 나홀로 창업이 가능하긴 하다. 나홀로 창업은 음식점이 모인 곳보다는 장사가 덜 돼 손해를 볼 수밖에 없다. 이렇게 독자적으로 분식점이 있다면 상권이 제대로 형성되지 않을 것이고 주변이 일찍 어두워지므로 저녁에 고객이 끊기기 때문이다. 2. 전문외식업의 특성과 입지전략 1) 전문외식업의 특성과 상권의 범위 전문 한식점, 중대형 일식횟집, 삼겹살이나 갈비전문점 등 노하우가 필요한 전문음식점은 입지도 중요하지만 맛도 무시할 수 없다. 따라서 이러한 전문 음식점은 입지가 조금 떨어지더라도 가능하다. 즉 주택가 B급지면 충분히 승산이 있다. 또한 역세권 B급지라면 최적의 입지가 된다. 전문음식점은 상권이 넓어서 1차 상권의 범위가 1km까지도 가능하다. 전문점을 하려면 가시성이 좋은 곳, 즉 도로변 주차공간이 확보된 곳이 좋고, 주택지 상권의 경우에는 우회하는 대로변보다 버스정류장이나 지하철역으로 가는 단거리 골목길이 오히려 낫다. 하지만 이때에도 음식점이 모여 있어 상호보완이 되는 곳이어야 좋다.2) 전문외식업의 입지전략 음식점은 상호 보완·경쟁관계에 있기 때문에 중소형음식점은 반드시 음식점이 모인 곳에서 해야 한다. 즉 중소형음식점은 나홀로 독자적 창업을 해서는 곤란하다는 것이다. 중소형음식점은 음식점들이 모인 곳에서 하되 다만 경쟁력을 갖추었을 때 해야 한다. 경쟁력은 경쟁점포에 비해 입지나 점포크기에서 우위에 있어야 갖출 수 있다. 맛은 동일하다는 가정 하에서이다. 이 점이 상호 경쟁관계에 있는 서비스업이나 생필품들의 입지전략과 다르다. 즉 서비스업이나 생필품은 나홀로 독자적인 창업을 해야 하며 중간저지전략이 가능한 데 비해, 전문음식점은 그러한 전략을 구사해서는 안 된다는 것이다. 한편, 예외적으로 잘되는 대형음식점 바로 옆에 작은 점포로 창업할 수도 있다. 앞에서의 일반적인 입지전략으로 보면 입지나 점포규모에서 우위에 있지 못하므로 절대적으로 피해야 할 것 같지만 이 경우는 그렇지 않다. 대형음식점의 덕을 보게 되며, 마케팅전략 중 가격전략이나 품질전략이 빛을 발휘할 수 있는 절호의 기회이기도 하다. 3. 그 외 외식업의 특성과 입지전략1) 그 외 외식업의 특성과 상권의 범위 호프전문점이나 커피전문점 등은 맛보다 입지와 분위기 차별화가 관건이다. 호프전문점은 1층일 경우 주택가도로변 B급지나 역세권 B급지가 가능하지만, 지하나 2층 이상일 경우에는 오피스를 끼고 있는 주택가 B급지 이상, 역세권 B급지 이상, 점포크기도 최소 133㎡(40평대) 이상이 되어야 경쟁력을 갖출 수 있다. 상권의 범위는 반경 500m 이내이다. 한편 33㎡~66㎡ 미만 치킨호프전문점의 적정입지는 매장형인가 배달형인가, 또는 매장과 배달을 겸하는 유형인가에 따라 다르다. 매장형의 경우 치킨호프전문점 또한 매출이 입지의 영향을 크게 받기 때문에 최소 주택가상권 B급지 이상, 역세권 B급지 이상에서 해야 하며, 반드시 1층에 입점해야 한다. 하지만 배달형은 입지가 그다지 중요하지 않다. 다만 배후지세대수가 많아야 하므로 상권전체를 분석해 가망고객 세대수를 보고 입지하면 된다. 커피전문점은 1층 66㎡ 내외에서 하되, 사무실을 끼고 도로변에 접하여 접근성과 가시성이 확보된 A급지에서 하는 것이 좋다.2) 그 외 외식업의 입지전략 호프전문점이나 커피전문점 등은 동 업종 간 상호경쟁관계에 있으므로 경쟁점을 피해서 입지해야 한다. 당연히 1,500세대 정도 독점하는 곳에서 독자적으로 나홀로 창업이 가능하다. 오로지 경쟁관계에 있는 호프전문점은 입지전략이 음식점과는 확연히 다르다. 나홀로 독자적인 창업이 가능하며 중간저지전략이 가능하다. 다만 나홀로 창업을 한다고 하더라도 반드시 음식점이 모여 있는 곳에서 해야만 상호 연계되어 승산이 있는데, 이때는 경쟁점이 많을 수밖에 없다. 따라서 경쟁력을 갖추었을 때 해야 하는 것은 너무도 당연하다. 물론 품질이나 분위기에서 확연하게 우위에 있다면 그것도 가능하긴 하다. 다만 커피전문점은 경쟁점들이 모인 곳에서 해도 되는 경우가 있다. 단 상호 차별화전략은 필수적이다.
작성자 : 박경환 소장
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업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지전략 앞서 본 대로 업종별로 그에 맞는 적정 입지만 찾아서 창업하면 되는가? 그렇지 않다. 예를 들어 편의점은 A급지가 적정 입지라고 했다. 그런데 혼자서만 창업하는 것은 아니지 않는가. 경쟁점이 A급지에 이미 입점해 있다면 어찌해야 할 것인가. 이처럼 입지 수준별 적정 업종 구분도 중요하지만 업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지전략 즉, 경쟁점이 모여 있는 곳에서 창업해야 하는 업종인지 경쟁점이 있으면 안 되는 업종인지의 구분도 매우 중요하다. 모든 업종의 적정한 상권과 입지는 이 두 가지를 합쳐서 알아야 비로소 올바른 분석이 된다는 것을 명심하기 바란다. 예를 들어 전문 음식업은 경쟁점이 모인 곳에서 하되 B급지에서 하라는 것이다. 이와 같이 동일 업종이 나란히 입점해야 시너지효과를 발휘해 장사가 잘되는 업종이 있는가 하면, 경쟁업종이 모여 있으면 말 그대로 상호 경쟁관계로 인해 제 살 깎아 먹는 업종도 있다. 만약에 읽어보고 이해가 안 되면 이해가 될 때까지 외우기 바라며, 창업에서 이것만큼 중요한 것은 없다는 것을 명심하고 또 명심하기 바란다. 그림을 보면서 설명해보자. 1. 경쟁점이 모인 곳에서 해야 하는 업종 중소형 전문음식업과 선매품은 서로 모여 있어야 상호 시너지효과로 인해 장사가 잘된다. 먹자골목이나 의류매장거리가 있는 이유가 바로 이 때문이다. 따라서 [표]에서는 점포들이 모여 있는 A상권이나 B상권에서 해야 한다. 주택지는 낮은 곳이면서 배후지가 깊은 곳에 상권이 형성되는데, 일반적으로 생활편의시설(재래시장, 대형슈퍼, 대중교통 등)이 있어서 그 지역 일대 사람들이 저절로 모이는 곳에 상권이 형성된다. 하지만 A상권이나 B상권은 말 그대로 장사하기에는 좋지만 이러한 곳은 모두 보증금과 임대료가 비싸다. 자금이 부족하다고 해서, 상권다운 상권이 형성되지 못하고 입지도 떨어진 C, D골목과 상권에서 떨어진 도로변에서 홀로 중소형 전문 음식업이나 선매품 창업을 해야 하겠는가? 창업하는 순간에 망하고 만다. 아무리 애를 써도 망한다는 것이다. 상권 자체가 쇠락의 길로 가고 있는데 혼자만 잘 될 수는 없다. 상권형성이 제대로 이루어지지 않은 도로변에서 가능한 것은 중대형점과 서비스업 및 일부 생필품, 그리고 배달업 등이다. 중대형점은 그 자체가 고객을 끌어 모으는 힘, 즉 집객력이 있기 때문이다. 하지만 이때에도 나중에 점포를 매도할 경우 상권 전체가 좋지 않기 때문에 매도가 쉽지 않을 뿐 아니라 권리금에서도 손해를 입을 확률이 높다. 이 같은 이유로 서비스업이나 생필품의 경우에도 되도록이면 상권 전체가 좋은 데서 점포를 구하라는 것이다. 대형백화점이나 대형할인점 등 대형편의시설을 보면 그 답을 찾을 수 있다. 대형편의시설의 상권이 좋지 않아 소비자가 없어서 장사가 안 되는 곳을 보라. 그 시설 내에서 제일 좋은 자리, 소위 A급지인 코너 점포나 출입문 앞 점포 역시 장사가 안 되는 것을 보았을 것이다. 물론 그 중에서는 제일 잘되겠지만 그게 무슨 의미가 있겠는가. 전체가 안 되면 개별 점포 역시 장사가 안 된다는 것을 명심하고, 좋은 점포를 구하려면 우선 상권전체가 활성화된 곳을 찾아서 입점해야 한다. 중소형음식점을 하려면 차라리 A·B상권 끝에라도 붙어서 하는 것이 좋다. 음식점으로 성공한 사람들의 태반은 이러한 전략을 구사한 사람들이다. 상권 내 C급지에서 창업하여 성공하면서 그 상가나 상가건물을 구입한 경우이다. 2. 경쟁점을 피해서 해야 하는 업종 경쟁점을 피해서 창업하는 업종패스트푸드 (커피,호프 포함)생필품소규모 서비스업 생필품은 500세대 독점 필요소규모서비스업 중 피아노, 미술 등 유치부 대상 학원과 세탁소, 미용실 역시 500세대 독점 필요피부 관리실, 네일아트 등은 1,500세대 독점 필요* 기술서비스업인 카센터, 공작기계 등은 경쟁업종이 모인 곳에서도, 경쟁업종을 피해서도 창업이 가능하다. 기술이 가미된 만큼 일반창업보다 입지선정에서도 유리하다. 소비자가 찾아오기 때문이다. 경쟁점을 피해야 하는 업종은 생필품과 소규모서비스업이다. 그리고 음식업 중 커피와 호프 및 분식류는 원칙적으로 경쟁점을 피해야 한다. 커피는 상호 경쟁관계이기는 하지만 시 외곽 카페거리에서 보듯이 특색을 달리하여 모여 있으면 시너지효과가 있기도 하다. 또한, 커피전문점은 입지와 분위기가 차별화 요소이므로 점포규모가 중요하다. 경쟁점을 피해야 하는 업종은 서로 모여 있으면 상호 경쟁관계만 성립되기 때문이다. 이러한 업종은 구태여 상권이 좋은 A상권이나 B상권에서 할 필요가 없다. C골목이나 D골목 그리고 상권 이외의 도로변에서 창업하면 좋다. 다만 배후지세대가 500세대 미만이면 생필품이나 소규모서비스업도 어렵다. C골목 같은 경우이다. 배후지세대가 500세대 이상이어야 생필품이나 소규모서비스업 창업이 가능하다. 500세대가 되어야 업종 불문하고 월 300만원 내외의 수익을 낸다. 그래야 생활할 것 아닌가. 그래서 500세대를 ‘창업의 기초단위’라고 하는 것이다. 소규모서비스업 중 그나마 규모가 있는 서비스업(보습학원이나 PC방 등)은 1,500세대는 되어야 한다. 만약에 D골목이 생필품이나 소규모서비스업이 되고 전문점이 안 된다면 이 골목을 이용하는 배후지세대가 1,500세대 미만이라는 것을 알 수 있기 때문에, 전문점을 하려면 이 골목은 피해야 한다. 생필품이나 기술서비스업 그리고 소규모서비스업종은 임대료를 많이 지불하고 창업을 하는 아이템이 아니다. 그런데 현장에서 보면 창업자들이 경쟁점이 없다는 이유 하나만으로 오히려 그러한 곳을 선호하고 있다. 당연히 실패로 귀결되고 만다. 이처럼 경쟁점이 모인 곳에서 창업하는 아이템인지 아니면 경쟁점을 피해서 창업해야 하는 아이템인지의 구별은 본 아이템이 어떤 입지에 적합한지(A급지인지, B급지인지, C급지인지)의 구별만큼 중요하다. 여러분은 항상 이것을 염두에 두고 창업해야 한다. 이것을 알면 모든 점포의 운명(매출액과 수익성까지도 알게 됨)까지도 예견이 가능하게 될 것이다.
작성자 : 박경환 소장
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업종별 소비자분석에 따른 핵심키워드와 적정 입지 소비자가 점포를 이용하는 이유는 업종마다 다르다. 소비자가 무엇 때문에 이용할까? 상권과 입지조건이 좋아서인가, 아니면 점포가 커서인가(상품이 다양하게 구비되어서인가), 그도 아니면 가격이 저렴해서인가, 차별화된 마케팅이나 서비스 때문일까? 소비자가 이용하는 이유는 너무도 다양하다. 1. 업종별 소비자분석에 따른 핵심키워드 업종별 소비자 구매행동을 정확히 분석해야 그 업종에 맞는 입지를 알아낼 수 있다. 업종마다 소비자 구매행동이 다르다. 당연히 업종별 구매행동을 파악해야 하며, 이것을 요약 정리한 것이 바로 업종별 핵심키워드이다. [소비자분석과 소비자 행동분석]소비자가 언제, 어떻게, 왜 상품을 구매하고 사용하는지에 대하여 소비자의 구매행동에 대한 이해와 분석, 그리고 나아가 시장변화와 경쟁사의 변화를 고객욕구차원에서 재분석하는 것을 소비자분석이라 말한다. 나아가 소비자를 알기 위해 그들의 심리나 소속집단, 의사결정 요인 등을 조사하는 것을 소비자행동분석이라 말한다. 결국 소비자분석은 다음과 같다. 첫째, 소비자와 아이템 컨셉이 무엇인가에 따라 주 소비자는 달라진다. 둘째, 소비자가 무엇 때문에 이용하는가?상품 품질상품 가격상품 수량서비스*브랜드력 입지력 (입지/ 점포규모)셋째, 어떻게 이용하는가? 차량으로 이용하는가? 아니면 도보로 이용하는가? 모든 업종에 걸쳐 입지력은 기본이다. 여기에 상품품질, 상품가격, 상품수량, 서비스 중 소비자가 이용하는 이유가 덧붙여진다. 예를 들어 편의점은 오로지 입지력이다. 편의점을 이용하는 이유는 품질, 가격, 수량, 서비스 때문이 아니라 접근하기 쉽고 눈에 띄기 때문이다. 이것이 핵심 키워드이다. 따라서 편의점은 A급지가 적정 입지이다. 반면 전문음식점의 경우에는 입지 외에도 상품 품질(맛)이 중요하기 때문에 구태여 A급지에서 할 필요는 없다. 이러한 경우 B급지에서 하면 좋다. 그렇다면 브랜드력은 어떤가? 같은 조건(상권과 입지 그리고 점포규모가 유사한 경우)일 경우 경쟁점에 비해 브랜드력이 있어서 조금 더 유리한 것이지 브랜드력이 입지를 완전히 극복하지는 못한다. 따라서 브랜드력은 같은 조건에서 유리한 조건을 갖추는 ‘플러스’요인 정도로 해석하는 것이 옳다. 2. 업종별 소비자 분석에 따른 적정 입지 위에서 보듯 업종별로 핵심키워드가 다른 만큼 그에 맞는 적정한 입지가 따로 있다. 예를 들어 살펴보자. 편의점을 소비자가 무엇 때문에 이용할까? 편의점 점포(브랜드) 상품품질 차이 때문에? 가격이 차이가 있어서? 아니면 수량 차이 때문에? 그도 아니면 서비스 차별 때문에? 모두 아니다. 소비자는 편리한 점포를 이용한다. 따라서 경쟁점포에 비해 입지가 떨어지면 망할 수밖에 없다. 경쟁요소가 없기 때문이다. 이처럼 편의점은 입지가 매출을 결정한다. 그런 연유로 무조건 경쟁점보다 입지우위에 있어야 한다. 소위 ‘A급지’에 입지해야 한다는 것이다. 또한 판매업 중 여성의류와 같은 선매품과 베이커리 같은 패스트푸드점은 입지가 매출을 결정하므로 모든 상권 도로변 A급지가 좋다. 그렇다면 전문 음식업은 어떤가? 입지 이외에도 맛으로 승부가 가능하다. 따라서 경쟁점이 A급지에 있어도 B급지 점포가 반드시 망하는 것은 아니다. 맛으로 승부가 가능하기 때문이다. 따라서 전문음식업의 적정 입지는 B급지이다. 한편, 카센터 등 기술위주의 서비스업은 C급지에서 해도 무방한 유일한 아이템이다. 이와 같이 업종마다 그에 맞는 상권과 입지를 택해야 한다. 하지만 구태여 A급지든 B급지든 입지수준을 따질 필요가 없는 아이템도 있다. 소형슈퍼 등 생필품점이나 PC방, 미용실, 세탁소 등 소규모서비스업은 A급지든 B급지든 내 점포를 이용할 수밖에 없는 세대 즉 독점세대를 정확히 따져서 입지하면 된다. 골목길에 다른 아이템은 거의 장사가 안 되는데도 불구하고 소형슈퍼나 미용실이 되는 경우를 보았을 것이다. 바로 이러한 특성 때문이다. 아래 입지 수준별 적정 업종을 살펴보라. 이 표가 상권분석에서 가장 중요한 표라는 것은 알 것이다. [입지수준별 업종분포표]입지수준업종세부 업종A급지선매품, 패스트푸드류금은방, 안경점, 여성의류 전문점, 화장품 전문점, 커피 전문점, 베이커리 전문점 등 주로 선매품이나 고가품, 기호품 그리고 패스트푸드류B급지전문음식점고기집과 같은 각종 전문음식점C급지기술위주의 서비스 업종과 배달업카센터, 각종 공작기계, 가구점, 우유대리점, 표구점, 수석가게, 이발소, 철물점, 낚시용품점, 신문 보급소 등 기술 위주의 서비스 업종과 각종 배달전문점위의 표처럼 입지가 아니라 독점세대가 중요한 아이템은 다음과 같다.- 패스트푸드류(하지만 되도록 A급지에서 해야 한다)- 생활필수품- 일반서비스업 물론 이것으로 모두 해결되는 것은 아니다. 이처럼 업종별로 그에 맞는 적정 입지만 찾아서 창업하면 되는가? 그렇지 않다. 예를 들어 편의점은 A급지가 적정 입지라고 했다. 그런데 혼자서만 창업하는 것은 아니지 않는가? 경쟁점이 A급지에 이미 입점해 있다면 어찌해야 할 것인가. 이와 같이 난감한 상황은 모든 아이템에 걸쳐서 매일이다시피 벌어지고 있다. 편의점은 일단 경쟁점을 피해야 한다. 동일 업종이 모여 있다고 시너지 효과가 발생하는 것이 아니고, 있는 소비자만 나누어 먹기 때문이다, 하지만 편의점과는 반대로 전문 음식업은 경쟁점이 모여 있어야 좋다. 이처럼 입지 수준별 적정 업종 구분도 중요하지만 업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지전략 즉, 경쟁점이 모여 있는 곳에서 창업해야 하는 업종인지 경쟁점이 있으면 안 되는 업종인지의 구분도 매우 중요하다는 것이다. 모든 업종의 적정한 상권과 입지는 이 두 가지를 합쳐서 알아야 비로소 올바른 분석이 된다는 것을 명심하기 바란다. 그래서 이에 대해서는 업종별 입지전략 편에서 설명할 것이다.
작성자 : 박경환 소장
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등록일 : 2019-02-28조회수 : 1589

상권과 입지분석의 핵심은 예상매출액 산정에 있다 1. 칼럼을 쓰면서 참으로 오랜만에 칼럼을 쓰기로 했다. 절필한지 거의 10년만인 것 같다. 강산이 한 바퀴 돌만큼 오랜만에 칼럼을 쓰는 이유는 간단하다. 나를 알아주는 사람을 20년 만에 만났기 때문이다. 그 분이 바로 점포라인 김창환대표이다. 20년 전 [장사목을 잡아라]란 책을 저술하고 이름을 알리기 시작할 때이다. 그 책을 가지고 직원들에게 사서보라고 강권한다는 말을 점포라인 직원들에게서 듣고서 고마움을 표했던 적이 엊그제인 것 같은데, 벌써 20년이 흘렀다. 20년 만에 만난 것도 감격스러운데, 여전히 점포라인을 운영하고 계시는 점이 더욱 감격스럽다. 이 열악하고도 험한 시장에서 20년을 한결같이 상가전문 중개 컨설팅회사를 운영한다는 것은 대단한 일이 아닐 수 없다. 다시 한번 경의를 표하면서 32회 가량 부족하나마 칼럼을 게재할 예정이다. 여러분들에게 많은 도움이 되었으면 한다. 2. 돈 버는 데에는 장사가 최고다 ‘돈은 중요하다.’ 돈으로 행복을 살 수는 없지만 지옥 같은 궁핍에서는 벗어나게 해준다. 돈은 분명히 가난보다 낫다. 재물이 많으면 현명한 자는 뜻을 손상하기 쉽고 어리석은 자는 과오가 생길지라도 수많은 사람들의 한결같은 소망은 돈 버는 데에 있다. 하지만 돈 버는 데에 쉬운 길은 없다. ‘갈 만한 가치가 있는 곳이라면 어떤 곳이 되었든 그곳에 가는 지름길은 없다.’는 것이다. 주식시장이나 부동산 시장에서도 돈을 벌 수 있다. 하지만 안정적이지는 않다. 그나마 창업이 희망적이다. ‘돈 버는 데는 장사가 최고다.’ 하지만 모두 창업해서 돈 버는 것은 아니다. 창업에 대해 제대로 알고 준비를 차근차근하면서 한걸음씩 나아갈 때 비로소 돈을 버는 혜안이 생긴다.3. 창업의 핵심은 입지 선정에 있다 외식업, 판매업, 서비스업 기타 인터넷비지니스 등을 창업하려면 무엇이 가장 중요할까? 아이템의 상품력일까, 입지일까, 아니면 점포크기일까, 그도 아니면 차별화된 마케팅이나 서비스일까? 창업 초보자들은 이와 같은 의문을 가질 수밖에 없다. 모두 중요하기 때문이다. 업종별로 핵심키워드가 다르고 상권과 입지가 다르듯이, 업종에 따라서는 입지가 중요한 것이 있는가 하면 상품력이 중요한 것도 있고 서비스가 중요한 것도 있다. 이처럼 창업은 창업자(서비스나 마케팅능력 등), 아이템, 입지(장소), 그리고 자금 등 4요소가 어우러져 이루어진다. 그 중 창업의 성패를 가르는 것은 바로 아이템에 맞는 입지선정에 있다. 경기나 업종불문하고 매출을 결정하는 가장 중요한 요소는 상권과 입지이다. 특히 불경기에는 더욱 심하게 그 중요도가 드러난다. 상품력이나 점포크기도 입지가 받쳐 주어야 그 구실을 하게 되며, 서비스나 마케팅능력도 입지가 받쳐주었을 때 비로소 빛을 발휘함을 명심해야 한다. 4. 상권과 입지분석은 예상매출액 산정에 있다 1) 예상매출액 산정과 표준양식 2013년 8월 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률의 개정(2013.8.13 신설, 2014.2.14. 시행)에 의해 가맹본부는 예상매출액 산정서를 가맹점희망자에게 서면으로 제공하게 되었다. 가맹점 수가 100개 이상인 경우, 상시 종사자 수가 200명 이상인 경우, 연매출액이 200억 이상인 경우에는 의무적으로 제공해야 한다. 여기에 포함되지 않는 가맹본부도 예상매출액을 제공하는 것이 맞다. 자기네 점포입지도 분석하지 못하는 가맹본부는 본부 자격이 없다. 가맹본부 외에도 창업 관련업에 종사하는 모든 (예비)창업자나 창업컨설턴트들도 알고 있어야 한다. 그렇다면 예상매출액은 어디에서 나올까? 아이템일까, 창업자 경영능력일까, 아니면 입지일까? 이에 대한 해답이 2014년 2월 27일 공정거래위원회 홈페이지 공지사항에 떴다. 바로 가맹사업거래의 공정화에 관한 법률 개정에 의한 예상매출액 산정서의 표준양식에 관한 규정이다. 여기서 예상매출액 산정의 기준이 바로 상권과 입지이다. 예상매출액 산정 방식은 첫째, 가맹본부 예측에 의한 방식(가맹사업법 시행령 제9조제3항에 의한 방식) 4방식 중 택일하든지 둘째, 인근 가맹점 매출액을 활용한 방식(가맹사업법 시행령 제9조 제4항에 의한 방식)으로 하든지 가맹본부가 선택하여 제공하면 된다. 2) 예상매출액의 산정기준은 오로지 상권과 입지이다. 이 기준에서 열심히 노력한다면 최고액은 기준 매출액(상권과 입지에 기인한 매출액)+25.9% 이고, 운영을 못한다면 기준매출액(상권과 입지에 기인한 매출액)-25.9%이다. 바로 ±25.9%가 아이템의 차별화와 서비스나 마케팅 등 경영능력 분이고, 74.1%가 상권과 입지 분이다. 이처럼 상권과 입지가 창업에서 중요하다는 것을 명심하기 바란다. 3) 마케팅도 차별화된 맛과 입지가 받쳐주어야 빛을 본다 물론 방송매체에서 보듯이 독특하고 차별화된 맛으로 승부하는 일부 음식점의 경우에는 입지를 극복하기도 한다. 또한 마케팅을 적극 활용해 입지를 극복하는 경우도 있다. 최근에 블로그나 SNS(Social Network Service, 카카오톡, 페이스북, 인스타그램 등)마케팅으로 매출이 나오는 현상은 분명 부정할 수 없다. 하지만 이러한 마케팅도 차별화된 맛과 입지가 받쳐주어야 가능한 일이다. 4) ‘현대는 마케팅시대’이지만 소상공인에게는 입지가 우선이다 ‘현대는 마케팅 시대’라는 말이 있는데, 맞는 말이다. 제품을 알려야 하기 때문이다. 하지만 여기서 우리가 알아야 하는 것은 소자본 점포 창업과 중소기업 창업은 다르다는 사실이다. 제품을 생산하고 판매하는 중소기업 이상 창업자에게는 ‘현대는 마케팅 시대’라는 말이 맞는 말이지만 소상공인에게는 아니다. 중소기업은 제품을 알려야 하기 때문에 마케팅이 매우 중요하지만 소상공인은 마케팅을 부가적으로 실시하기 때문이다. 소상공인들의 소비자는 점포 배후지에 거주하는 사람들이다. 점포 입지에 의해서 소비자가 결정된다. 당연히 점포가 눈에 띄는 곳에 입지해야 한다. 점포 입지부터가 마케팅의 시작인 것이다. 입지와 상품이 좋은데도 불구하고 오지 않는 배후지 주민들을 잡기 위해서 실시하는 것이다. 마케팅이 전부가 아니라는 말이다. 최근 점포를 매도하기 위한 방편으로 마케팅을 이용하고 있다. 잘되는 점포처럼 보이고 매도하기 위한 것이다. 경계해야 할 일이다. 5) 상권 입지의 중요도가 약한 것 상권입지의 중요도가 약한 것으로는 중대형점포와 일부 서비스업 및 배달업에 한한다. 내 점포에 고객이 오게 만들거나 배달해 주기 때문이다. 중대형점은 점포입지가 떨어져도 전문화·차별화가 이루어져 있기 때문에 거기가 아니면 안 되고, 배달업은 이용하기 편리하다는 이점이 있다. 하지만 이는 모든 업종에 걸쳐서 보편타당하지는 않다는 사실을 유념해야 한다.
작성자 : 박경환 소장
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등록일 : 2019-02-28조회수 : 1632

예비 창업자와 소상공인을 위한 '상권,입지 분석' 안녕하세요. 절대정직점포라인 입니다 ^^신규칼럼에서는예비창업자와 소상공인이라면 누구나 한번쯤 들어본!상권과 입지 분석에대해 다루려 합니다!장사의 목을 잡아라! 라는 말이 있을 정도로, '자리'에 대한 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않죠.누구나 한번쯤 들어봤고, 알고 있는 주제인만큼 이번 칼럼에서는 대한민국 최고의 상권분석 전문가, 박경환 소장님을 모시고 체계적으로 차근차근 진행해보려 합니다.다음과 같은 7개의 큰 주제로 진행할 예정이오니, 부디 고객님의 성공창업에 큰 도움이 되길 바랍니다.- 업종(아이템)별 특성과 입지전략- 골목상권 독점세대 산출과 상권정보시스템 활용방법- 도대체 상권과 입지분석이란 무엇인가?-‘뜨거운 감자’권리금 분석- 상권과 입지에 기초한 업종별 예상 매출액 추정법과 사업성 분석- 부진 점포 진단과 대책 - 가맹본부의 가맹점 개설전략<강사님 소개>박 경 환 소장현) 한누리창업연구소 (www.hannuri119.co.kr ) 운영 현) 상가상권최고위 과정 전담 현) 중소기업청 소상공인컨설턴트/사업정리컨설턴트/행정안전부 골목경제 살리기 심사위원- 중소기업청 GIS상권분석시스템 평가위원- 서울시 창업스쿨 담임교수 겸 지도위원/ 서울시 청년창업 심사위원/ 서울시 SSM상권조사위원 및 자문위원/강남구청 창업 심사위원- 한국프랜차이즈산업협회 자문위원, 한국프랜차이즈산업협회 수퍼바이저 자격증 시험 출제위원, 사회연대은행 마이크로크레딧 자격증 시험 출제위원-전)미소금융 중앙재단 (현 서민금융진흥재단) 전담교수 -전) 건국대학교 부동산교육사업단 [상권평가사 과정] 지도교수-전) 서울시 창업스쿨 담임교수 겸 지도위원-전) 서울역사. 홍대복합역사, 대형마트, SSM 등 1,000여 건 이상 상권분석컨설팅
작성자 : 점포라인
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등록일 : 2018-11-01조회수 : 1785

[사례1] 건물이 경매로 넘어갔대요. 저는 빈손으로 나가야 하나요? 안녕하세요 날씨가 많이 쌀쌀해졌습니다!오늘부터는 지난번 예고드린 바와 같이, 현장에서 만난 사장님들의 고충과 애환을 법률 전문가와 함께 풀어보는 시간을 가질텐데요.먼저 박사장님의 사례부터 시작해볼까요?(모든 사례에 등장하는 인물, 상호 등은 재창작 되었음을 밝힙니다^^)사례1.안녕하세요. 저는 고깃집을 운영하고 있는 박사장 이라고 합니다.2년전 지금 가게를 얻어서 정말 하루도 쉬지않고 열심히 일했고,덕분에 1년반여가 지난 지금은 가게도 어느정도 안정된 상태입니다.그런데 어느날 갑자기 김회장이라는 양반이 와서 자기가 건물을 낙찰받았다며,임대차기간이 끝나는 두달 후엔 가게를 비워달라는 것이 아니겠습니까?!!!!이 무슨 청천 병력 같은 소린지!..!....분명히 부동산에서 2년 계약을 해도 5년은 장사를 할 수있다고 해서권리금에 시설비 까지 투자하고 들어온거였는데!! 갑자기 나가라니!!!김회장 이란 양반은 변호사랑 같이와서 낙찰받은 물건은 임차권이 소멸한다는 둥 해대는데일단 보내긴 했지만 눈앞이 캄캄하고 막막합니다... 저는 대체 어떻게 해야할까요?.. 도와주세요 위와 같은 상황에서 우리의 박사장님은 어떻게 대응할 수 있을까요?!!<다음편에 계속>
작성자 : 법무법인 기회

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주의! 보이스피싱

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